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La Vente en Viager

Le vendeur (appelé le crédirentier), souvent une personne âgée, cède un bien à un acheteur (appelé le débirentier) moyennant le versement d'une rente à son profit, pendant le restant de ses jours.

L'acheteur paie généralement comptant une partie du prix "le bouquet", le solde du prix étant converti en rente viagère, payable mensuellement ou trimestriellement au choix des parties.

Cette rente permet d'assurer au vendeur des revenus complémentaires sûrs et réguliers, avec la certitude de rester chez lui. L'acheteur y trouvera aussi son compte car il pourra acquérir le bien sans réunir de capital de départ.

Le montant de la rente est généralement fixé librement, mais ne doit pas pour autant être dérisoire, sous peine de nullité ou de requalification en donation.

La rente est calculée en fonction :

• de la valeur vénale du bien,
• du montant du bouquet,
• de l'espérance de vie du vendeur,
• du droit de jouissance du vendeur (la rente est plus élevée pour un viager libre que pour un viager occupé),
• du taux de rendement du bien qui dépend de la valeur locative,
• de la réversibilité éventuelle de la rente.

Lorsque la vente est consentie par un couple, la rente est en principe due à ses 2 membres. Le viager est alors constitué sur 2 têtes. Il peut être convenu qu'en cas de décès de l'un des vendeurs la rente sera réduite, ou stipulé qu'elle sera réversible en totalité sur la tête du survivant.

Afin de protéger le crédirentier contre les risques d'inflation, la rente peut être indexée sur la variation de l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains ou sur celle de l'indice trimestriel du coût de la construction. Le choix de l'indice de référence est libre.

Viager libre ou viager occupé

-  S'il est Libre, l'acquéreur peut l'habiter ou le louer. Il en supporte toutes les charges.

-  S'il est Occupé, le crédirentier se réserve le droit d'habiter le logement vendu jusqu'à son décès.

2 options sont alors possibles :

       - La conservation de l'usufruit du bien :

Le vendeur conserve le droit d'utiliser le bien vendu pour son logement personnel ou pour le louer et d'en percevoir les loyers. Il ne cède donc que la nue-propriété.

C'est la valeur de celle-ci qui sera transformée en rente.

La valeur de l'usufruit est fonction de l'âge, du sexe de l'usufruitier et de la rentabilité réelle du bien. Le vendeur conserve sauf accord contraire, la charge de la taxe foncière et des travaux d'entretien courant, les gros travaux incombant à l'acquéreur en sa qualité de nu propriétaire.

       - La conservation du droit d'usage et d'habitation :

Son titulaire a moins de droits qu'un usufruitier et de ce fait l'acquéreur est mieux protégé.

Le droit d'usage et d'habitation est personnel au titulaire (crédirentier), il ne pourra pas en faire profiter un tiers et s'il doit quitter le logement, il devra y renoncer.

L'usager ne peut céder ou louer le bien. Il peut occuper le bien avec sa famille. C'est le débirentier qui doit s'acquitter de la taxe foncière.

Le viager s'éteint par le décès du crédirentier, quelle qu'en soit la cause (mort naturelle ou suicide).

Il entraîne la cessation du paiement de la rente, ainsi que l'extinction de l'usufruit ou du droit d'usage.

Les héritiers peuvent demander la nullité de la vente pour défaut d'aléa, en cas de signature du contrat réalisée dans un contexte particulier. Le bien est alors réintégré dans la succession.

Les conditions cumulatives suivantes doivent être réunies :

• le débirentier est atteint au jour de la signature d'une maladie,
• son décès survient dans les 20 jours de la date du viager,
• le décès est la conséquence directe de cette maladie.

En cas de décès du débirentier,

Ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente à sa place.

Généralement, le contrat de vente prévoit que les héritiers de l'acheteur sont tenus solidairement et indéfiniment au paiement de la rente.

Il est possible d'intégrer au contrat, une assurance décès invalidité qui prendra en charge le paiement de la rente en cas de décès.

La fiscalité d'une vente en viager

• Les droits de mutation sont identiques à ceux d'une vente classique.

• Pour l'acheteur, la vente en viager ne procure aucun avantage fiscal.

• Pour le vendeur, la rente n'est que partiellement fiscalisée au titre de l'impôt sur le revenu. Seule une partie de la rente (fraction) est imposable et dépend de l'age du vendeur à la date de conclusion de la vente.