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Maîtrisez toutes les étapes d'une Vente ou d'un Achat réussi

Faut il louer ou acheter ?

Rester locataire est dissuasif à long terme, car payer un loyer pendant des années coûte plus cher que d'acheter un logement.

Exemple pour un loyer de 500 €/mois (sans tenir compte de l'indexation des loyers)

Au bout de 40 ans, vous avez versé 240 000 € de loyers et ne disposez d'aucun bien en propriété.

L'offre de logement étant inférieure à la demande de logement, on observe depuis les 5 dernières années une forte augmentation du montant des loyers et du prix de vente des logements. Mais acheter, demeure toujours un bon moyen de se constituer une épargne solide et de ne plus verser chaque mois un loyer pour payer le crédit d'un autre. Bien sûr, celà nécessite de disposer d'un apport personnel et d'une capacité de financement, mais aussi de pouvoir rester dans un même logement pendant plusieurs années afin d'en amortir les frais de notaire. Une revente trop précipitée entraîne souvent une perte d'argent et parfois une moins value. De la même façon, il ne faut pas acheter trop rapidement et apporter une attention particulière dans le choix du bien à acquérir.

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Les étapes d'un achat réussi

1 - Déterminer son budget afin d'éviter de perdre son temps par un refus de crédit ou d'avoir à faire face à un remboursement mensuel trop important.

2 - Définir le profil général du logement recherché

Type de logement, nombre de chambres, impératifs dans les critères de recherche (garage, terrasse, dernier étage…)

Définir ses goûts et Choisir un secteur géographique de recherche.

Le but étant de bien identifier ce que l'on recherche pour éviter de se disperser. Il faut toutefois se laisser une certaine souplesse pour être capable de réagir sur un bien quelque peu différent de celui défini mais qui présente quand même un certain attrait.

3 - Mettre en œuvre tous les moyens pour trouver le bien qui vous correspond

Contacter les Agences immobilière et Services transactions des études notariales, fouiller sur Internet et dans les journaux gratuits et parlez en autour de vous, on connaît tous un vendeur dans notre entourage.

4 - Visiter régulièrement des biens soigneusement sélectionnés

Les visites doivent être faites de façon active et la multiplication de celles-ci doit vous permettre de développer votre sens critique et vous apprendre à estimer un bien par rapport à son marché.

Comparer les biens que vous avez visité et rechercher des biens de références (dont vous connaissez le prix de vente final) afin d'affiner votre capacité d'estimation d'un bien sur le marché local.

Plusieurs critères spécifiques à chaque bien ont une influence déterminante sur la valeur de celui-ci :

- L'environnement (quartier, sécurité, végétation, population…)

- Les équipements et infrastructures urbaines (commerces, transports en commun, établissements scolaires…)

- La date de construction

- L'état de la construction

- L'exposition et la vue

- Les travaux intérieurs à prévoir

- Les taxes et charges afférant au bien

5 - Penser à la revente

Un jour viendra où le logement choisi sera remis à la vente.

Une erreur à l'achat sera forcément sanctionnée lors de la revente par un prix de vente inférieur à celui du marché.

6 - Le coup de cœur

Avoir un fort engouement pour un bien peut conduire à surpayer légèrement un bien. Avoir de l'enthousiasme est une bonne chose mais attention à ce que celui-ci ne soit pas guidé par des apparences trompeuses.

Un bien vous intéresse, en tant qu'acheteur non professionnel, vous devez vous entourer de toutes les précautions et de nombreux points sont à vérifier.

Votre notaire ou votre agent immobilier se chargeront de rassembler toutes les pièces utiles et valider pour vous tous les points importants pour garantir la réussite de votre projet d'achat.

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Les codes désignant les appartements: T1, T2, T3, F1, F2, F3...

Vous vous demandez peut être la signification exacte des codes de désignation des appartements que vous croisez au fil des annonces immobilières que vous trouvez sur Internet, sur les journaux ou en agence. 

Voici quelques explications pour vous éclairer un peu.

Le T signifie TYPE
Le F signifie FONCTION ou FORME

Ce n'est que du vocabulaire différent pour parler de la même chose !

SDB : Salle De Bain.

SDE : Salle D’Eau (quand il y a seulement une douche et pas de baignoire)

STUDIO : une seule pièce fait office de chambre, séjour, cuisine... la Salle de bain est dans une seconde pièce et les WC sont soit dans la Salle de bain soit séparés.

T1 ou F1 : la cuisine est séparée (mur + porte) de la pièce principale +SDB + WC. = T1bis f1bis

T1 bis / F1 bis : la cuisine est ouverte sur le salon/chambre, mais la pièce est suffisamment grande pour  en faire deux ou l'aménagement de la pièce délimite précisément les deux espaces.(Souvent la séparation n'a pas été faite pour cause d'absence de fenêtres dans l'une des 2 pièces alors constituées.)

La méconnaissance des codes pousse certains propriétaires et agents immobiliers à confondre un T1 BIS et un T2 ou à  jouer de la faible différence entre les deux. 
Certains le font volontairement pour ne pas embrouiller encore plus leur client. 

T2 ou F2 : une cuisine + 2 pièces (chambres ou salon ou salle à manger ou bureau...) + SDB + WC.

T3 ou F3 : une cuisine + 3 pièces (chambres ou salon ou salle à manger ou bureau...) + SDB + WC.

T4 ou F4 : une cuisine + 4 pièces (chambres ou salon ou salle à manger ou bureau...) + SDB + WC.

T5 ou F5 : une cuisine + 5 pièces (chambres ou salon ou salle à manger ou bureau...) + SDB + WC.

... 

Un T3/4 (ou T3-4 ou T3 4) est un appartement d'origine T4 dont une cloison a été abattu afin d'agrandir la pièce à vivre, créant ainsi un T3. Il est généralement possible de remonter facilement cette cloison pour repasser en T4.

Remarque dans tous les cas :

- Les toilettes peuvent aussi bien être dans la Salle De Bain ou séparés.
- Un salon peut être utilisé comme chambre.


Rez de jardin : L'appartement si situe en rez de chaussée mais donne sur un jardin ou un parc. Ne donnant pas directement sur une route, une place ou un chemin les désagréments sont moindres voir nul. Le jardin peut être privatif ou à usage privatif (il est directement lié à l'appartement et à usage exclusif des résidents de l'appartement) ou collectif tout les copropriétaires peuvent profiter de l'étendue de verdure.

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Statut de l'acquéreur (Union libre, Indivision, SCI et PACS)

Le droit à la propriété appartient à celui qui signe l'acte authentique et apporte le financement nécessaire à l'acquisition.

Pour acquérir un logement à deux, chacun doit donc apporter un financement à son propre nom.

De plus, il est primordial de fixer le cadre juridique qui entourera le ou les acheteurs, car leur droit à la propriété en dépend.

Acheter en union libre

Même vivant en concubinage, il est tout a fait possible pour l'un des partenaires d'acheter un logement en nom propre. Le concubin n'a alors aucun droit sur le logement et le propriétaire peut en disposer à sa guise.

Si ils veulent acheter à deux ou plus, 3 possibilités sont envisageables :

•  Acheter en Indivision
•  Acheter en SCI
•  PACS et propriété

Acheter en indivision

L'achat en indivision est la formule la plus couramment utilisée par les concubins.

On parle d'un bien indivis lorsque 2 ou plusieurs personnes possèdent sur lui des droits qui ne sont pas matériellement divisés.

L'acquisition peut se faire,

• soit dans des proportions égales (50 / 50). Chacun finance la moitié de l'acquisition et est propriétaire d'une quote-part de 50 % du logement.

• soit dans des proportions différentes (75 / 25), on parle alors d'indivision inégalitaires.  Ces proportions sont déterminées en fonction de l'apport financier de chacun (emprunt, apport personnel…).

La vente d'un logement en indivision nécessite l'accord de toutes les parties concernées. Celui qui souhaite conserver le logement peut racheter la part de l'autre.

Toutefois, en cas de séparation et/ou à défaut d'accord sur le principe d'une vente à l'amiable, la loi protège celui qui veut faire cesser l'indivision.

Article 815 alinéa 1 du code civil

"Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision..."

Le logement peut alors être vendu aux enchères publiques et le prix retiré de la vente, sera partagé au prorata des droits de chaque propriétaire.

Mais cet avantage a son revers, et dans le cas d'un décès,  les héritiers du défunt peuvent alors contraindre le concubin survivant à quitter son logement, sauf à acheter la part indivise du défunt.

Pour limiter ce risque, il est possible d'introduire dans l'acte d'achat, une convention d'indivision. Pendant la durée de la convention d'indivision et sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente pour obtenir sa part, ce qui offre une stabilité certaine. Cette convention est conclue pour une durée maximale de 5 ans et peut être renouvelé à chaque fin de période sur simple accord des indivisaires.

Afin de protéger le conjoint survivant, les indivisaires peuvent convenir dans l'acte d'achat d'une faculté d'acquisition ou d'attribution. En cas de décès, le survivant pourra acquérir ou se faire attribuer la quote-part du défunt, à charge d'en tenir compte à la succession, d'après sa valeur à l'époque de l'acquisition ou de l'attribution.

Acheter en SCI (Société Civile Immobilière)

La société civile immobilière (SCI) a pour objet d'acquérir ou le cas échéant, de faire construire des immeubles (maison, appartement, immeuble entier), en vue de les louer à un tiers ou de les mettre à disposition gratuite de ses associés (résidence principale ou secondaire).

Il faut au moins deux personnes pour la constituer. Un contrat écrit dénommé « statuts de la société » est obligatoire. Ces statuts contiennent impérativement des informations sur la société et les associés (nom, siège social, montant du capital, fonctionnement, etc...). Après leur signature par les associés fondateurs, la société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Les frais de constitution d'une SCI s'élèvent à environ 1500 €.

Dans une société civile, les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital. Ainsi, dans une société de deux associés ayant chacun la moitié du capital, chaque associé sera responsable de la moitié des dettes de la société.

En contrepartie, une société permet d'entreprendre à plusieurs ce qui aurait été impossible seul. Ainsi l'achat d'un immeuble par une SCI constituée entre plusieurs associés peut éviter l'instabilité d'une indivision. Toutefois, il faut bien comprendre que l'immeuble appartient à la société et non aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales. La liberté de décision est alors moins grande. Les associés devront s'entendre pour prendre les décisions, et les plus importantes (vente, emprunt…) nécessiteront d'ailleurs leur unanimité. Une mésentente persistante entre associés peut bloquer le fonctionnement de la société et nuire aux intérêts de tous.

Si l'on a bien conscience des contraintes de la société (obligation de faire une assemblée générale annuelle, tenue d'une comptabilité et d'un bilan), la SCI peut constituer un outil efficace de gestion du patrimoine.

Elle permet :

- D'optimiser la transmission anticipée du patrimoine (par donation)

• les donations échappent à l'impôt à hauteur des abattements
• les donations bénéficient de réductions de droits très incitatives (de 10 à 50 % en fonction du caractère de la donation et de l'age du donateur).
• Il est possible de ne donner que la nue propriété (donation avec réserve d'usufruit) et donc de conserver la jouissance du bien ainsi que tous pouvoirs de décision. Les droits ne sont alors calculés que sur la valeur de la nue propriété et l'usufruit échappe définitivement à l'impôt.

- D'optimiser la transmission par succession

• En cas de décès d'un des associés, aucun héritier ne peut contraindre les autres associés à la vente du patrimoine
• possibilité de transmettre les parts sociales avec une décote de 10 % sur la valeur du patrimoine
• il est plus facile et plus juste pour les héritiers de se partager des parts sociales plutôt que des biens de valeurs différentes

Si la SCI perçoit des revenus (location), ceux-ci sont soumis à l'impôt sur le revenu des associés au titre des revenus fonciers et en proportion de leurs droits dans le capital.

Pour ce qui est des plus value, le régime applicable est identique à celui des particuliers.

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PACS et Propriété

Le pacte civil de solidarité (pacs) est un contrat conclu entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe pour organiser leur vie commune. Les partenaires ont l'obligation de s'apporter une aide matérielle mutuelle et sont tenus solidairement pour les dettes de la vie courante et les dépenses de logement. Chaque partenaire peut librement mettre fin au pacte civil de solidarité après un préavis de trois mois et quelques formalités.

Les effets du PACS sur la propriété :

Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires qui signent un PACS sont par défaut soumis à un régime qui ressemble à la séparation de bien;

"Chacun des partenaires peut prouver par tous les moyens... qu'il a la propriété exclusive d'un bien. Les biens sur lesquels aucun des partenaires ne peut justifier d'une propriété exclusive sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié".

Les partenaires pourront toutefois opter et préférer l'indivision. Un régime optionnel qui ressemble à la communauté entre époux. Ils pourront alors choisir de mettre en indivision les biens qu'ils acquerront, ensemble ou séparement.

Dans ce cas, et si rien n'est prévu dans la convention de PACS, les biens acquis à titre onéreux après la conclusion du PACS sont réputés indivis. Chaque fois qu'un partenaire acquiert un bien, l'autre en est automatiquement propriétaire pour moitié, quelque soit la provenance des fonds ayant permis l'achat.

Cependant, le texte fixe par ailleurs une liste de biens qui demeurent la propriété exclusive de chaque partenaire comme les biens acquis au moyen de deniers reçus par donation ou succession.

Des dérogations sont néanmoins possibles.

En ce qui concerne les biens mobiliers (meubles, biens d'équipement, objets d'art…), les partenaires peuvent décider dans la convention de PACS qu'ils appartiendront à tel ou tel partenaire, ou que chacun restera propriétaire des biens qu'il acquiert.

Pour tous les autres biens (immeubles, véhicules, titres…), c'est dans l'acte d'acquisition de ces biens qu'il faut indiquer leur appartenance. A défaut, ils sont présumés appartenir pour moitié à chacun des partenaires. Pour écarter la présomption d'indivision, chaque acquisition doit être clairement identifiable et le partenaire qui ne la finance pas doit reconnaître par écrit que le bien appartient à son compagnon.

- La vente de la résidence principale du couple ne nécessite pas le consentement du conjoint

- En cas de décès, le droit temporaire a été étendu au partenaire pacsé survivant. Le droit temporaire permet au conjoint survivant d'occuper gratuitement et pendant un an le logement constituant son habitation principale au moment du décès de son époux (propriétaire, locataire ou indivisaire).

Les pacsés pourront également convenir par testament que le survivant aura un droit préférentiel sur le logement. Au moment du règlement de la succession, il se verra attribuer la résidence principale et, en fonction de la valeur de celle ci par rapport à sa part, versera ou non une soulte aux autres héritiers.

Les partenaires n'ayant aucune vocation successorale l'un envers l'autre.Ils peuvent se consentir à des donations ou rédiger un testament, en prenant soin de veiller aux droits des héritiers réservataires (enfant(s), père et mère).

Enfin, le pacsé survivant bénéficie toujours du transfert du contrat de location en cas de décès du locataire.

- En cas de rupture du contrat par séparation, les partenaires doivent s'entendre mutuellement pour convenir d'un partage. En cas de litiges, ils peuvent saisir la juridiction civile. Celle-ci sera seul capable de statuer sur le droit à indemnisation de l'un des partenaires.

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Contrat de Mariage et Achat Immobilier

Le choix d'un contrat de mariage nécessite un entretien préalable avec votre notaire qui sera par la suite chargé de l'établir. Il vous interrogera sur la nature de votre situation familiale, votre activité professionnelle, vos perspectives d'avenir. Enfin, il vous détaillera les avantages et inconvénients des différents régimes que la loi propose.

Acquêts : bien acquis par l'un des époux au cours du mariage et faisant partie du patrimoine commun, à la différence des biens propres.

Immeuble : terme juridique qui désigne des biens immobiliers tels que maison, appartement, terrain, bien par définition ‘'immobiles'', c'est-à-dire qu'on ne peut pas déplacer.

La Communauté de bien réduite aux Acquêts

Lorsqu'ils n'établissent pas de contrats au moment de se marier, les époux adoptent, souvent sans le savoir, le régime légal de la communauté d'acquêts. Conçu pour le cas général, il trouve cependant ses limites des que se présente une situation patrimoniale particulière.

• le patrimoine acquis pendant le mariage est commun : il appartient pour moitié à chacun des 2 époux
• au décès du premier des époux, le survivant conserve sa moitié de communauté, l'autre moitié étant dévolue à la succession.
• Les biens acquis avant le mariage restent propres
• Les biens reçus par héritage ou donation, même pendant le mariage restent propres
• Signatures conjointes pour les actes importants

La Participation aux Acquêts

Pendant le mariage, il fonctionne comme si les deux époux étaient séparés de bien. A sa dissolution, on liquide leurs droits comme sous le régime de la communauté aux acquêts.

Les époux demeurent personnellement propriétaires des biens qu'ils ont acquis à leur nom au cours du mariage comme de ceux qu'ils possédaient en se mariant ou qu'ils ont recueillis par succession.

Lors de la dissolution du mariage (divorce ou décès), on mesure seulement l'enrichissement de chacun en comparant son patrimoine final à son patrimoine d'origine. C'est ce qu'on appelle le décompte de la créance de participation.

L'enrichissement, s'il en est constaté un, est partagé par moitié entre les 2 conjoints. Le déficit éventuel reste à la charge de l'époux concerné.

Le patrimoine final de chaque époux est estimé en fonction de l'état et de la valeur des biens le composant.

Le patrimoine d'origine est estimé d'après sa valeur à la même date, mais en fonction de son état au moment du mariage (on y additionne les biens reçus par donation ou succession).

Attention, il faut prévoir une clause limitative concernant les biens professionnels. Afin que ceux-ci soient exclus du patrimoine et qu'aucun des 2 époux ne puisse être privé de son outil de travail.

La Séparation de Bien

Aucun bien n'est commun et chacun des époux est tenu des dettes qu'il a contractés

Totale indépendance patrimoniale des époux

Possibilité d'acquérir un bien en indivision

Protection de chaque époux des poursuites des créanciers de son conjoint

Attention, lorsque la résidence principale appartient à un seul époux, et si celui-ci vient à décéder, le survivant peut se trouver démuni.

La Communauté Universelle

Tous les biens que les époux possèdent au jour du mariage, ceux qu'ils pourront acquérir par la suite ou recueillir par succession, donation ou legs, forment une seule masse commune.

Corrélativement, toutes les dettes sont à la charge de la communauté, quelle que soit leur nature ou leur origine.

Il est désormais possible de modifier son régime matrimonial ou même d'en changer complètement pendant le mariage à condition que :

• 2 années se soit écoulées depuis le mariage
• La modification soit motivée par l'intérêt de la famille et ne constitue pas une fraude au droit du tiers, créanciers par exemple.
• L'acte constituant le changement soit établi par un notaire et homologué parle tribunal de grande instance

Consentement du conjoint du vendeur pour la vente de la résidence principale

Les époux, quelque soit leur statut marital ne peuvent disposer du logement familial l'un sans l'autre, et ce, même s'il est la propriété personnelle de l'un d'entre eux seulement.

Celui qui n'a pas donné son consentement peut demander la nullité de la vente.

Changer de régime matrimonial

Changer de régime matrimonial peut être un moyen d'organiser la transmission de ses biens, soit en accordant un avantage matrimonial au conjoint survivant (par exemple en lui permettant de prélever un bien commun sans indemnité avant tout partage), soit en adoptant un régime totalement différent (par exemple de la séparation de biens vers la communauté). Le changement de régime matrimonial avec clause d'attribution intégrale au dernier vivant permet ainsi d'exonérer son conjoint en totalité de tous les droits de succession.

Depuis le 1er janvier 2007, un couple marié depuis au moins 2 ans ou aprés 2 ans d'application du régime précédemment choisi, peut procéder au changement ou à la modification de son régime matrimonial en s'adressant uniquement au notaire. Les créanciers et les enfants majeurs de chaque époux doivent être personnellement informés des modifications envisagées. Ils peuvent toutefois s'y oppose

Ainsi, le nouveau contrat établi par le notaire ne doit plus obligatoirement être homologué par le tribunal.
Cependant, l'homologation reste nécessaire si :
• L'un des époux a des enfants mineurs ;
• Un enfant majeur ou un créancier forme opposition.

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Offre d'Achat ou Promesse d'Achat

Quand un acquéreur se déclare intéressé par un bien, le professionnel de l'immobilier lui demande de faire par écrit une offre qu'il se charge de présenter au vendeur.

Cette offre a une valeur juridique et ne doit pas être faite à la légère.

La loi interdit d'assortir un tel engagement d'un versement d'argent sous peine de nullité de l'acte.

Attention, il est très important de mettre une date limite de validité à cette offre, sans quoi, elle est considéré comme étant à durée illimitée.

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Qu'est ce que l'avant contrat ?

Il existe 2 types d'avant contrat : La Promesse Unilatérale de Vente ou Le Compromis de Vente.

La Promesse de vente

Le vendeur s'engage pendant un délai précis à vendre à tel prix son bien immobilier à un acquéreur qui dispose d'un certain délai pour prendre ou non la décision d'acquérir.

En échange de l'engagement du vendeur, l'acquéreur dépose une somme d'argent (indemnité d'immobilisation). L'acquéreur qui ne donne pas suite au projet perd cet indemnité sauf dans certains cas prévu dans l'avant contrat tel que le refus de financement, la non réalisation des conditions suspensives ou encore sa rétractation pendant les 7 jours de réflexion.

Le Compromis de vente

Le vendeur s'engage à vendre et l'acquéreur à acheter.

La vente est irrévocable une fois le délais de rétractation de 7 jours écoulé et que les conditions suspensives sont réalisées.

Qui rédige un avant contrat ?

Il n'y a pas d'obligations légales.

Deux particuliers (vendeur et acquéreur) peuvent eux même rédiger un avant contrat de vente qu'ils transmettent par la suite à leur notaire. Pour cela, de nombreux modèles types existent en librairie.

Toutefois, l'expérience démontre qu'une vente même d'apparence simple peut comporter de nombreux piéges que seul le professionnel (Notaire ou Agent immobilier) pourra vous aider à éviter. En tant que professionnel, ils ont le devoir de conseil et de protection des intérêts de leur client. L'intervention des Agents immobiliers est gratuite, quant aux Notaires, ils facturent quelques honoraires qui viendront en déduction de ceux dû pour la signature définitive.

Un avant contrat mal rédigé engage irrémédiablement ses signataires et peut être source de litiges pouvant mener jusqu'au procès.

Le contenu de l'avant contrat

L'avant contrat, qu'il soit compromis de vente ou promesse de vente est un accord sur la chose et le prix.

Il n'existe pas de réglementation spécifique quant à sa rédaction, toutefois, ses termes étant engageants et déterminants pour les parties, il est l'objet d'une grande rigueur dans sa rédaction par le professionnel.

On retrouve clairement à l'intérieur de l'avant contrat :

- L'identification des parties (état civil des vendeurs et acquéreurs),

- La désignation du bien vendu,

- Le montant de la transaction et son mode de financement,

- Les conditions générales et particulières,

- Les sanctions supportées par les parties en cas de défaillance,

- Les conditions suspensives profitant à chaque partie,

- Et la date de réitération des parties devant le notaire, rendant effective le transfert de propriété et l'entrée en jouissance.

Il est aussi joint en annexe toutes les expertises et pièces nécessaires à la bonne information de l'acquéreur.

Au jour de la signature de l'avant contrat, le candidat acquéreur doit verser une somme d'argent (5 à 10% du prix de vente) appelé dépôt de garantie. Cette somme est versée sur un compte séquestre entre les mains d'un tiers dûment garanti (notaire ou agent immobilier).

Si la vente se réalise, ce versement viendra en déduction du prix de vente total au jour de l'acte authentique.

Si l'acquéreur renonce à son acquisition en dehors du délai de rétractation ou pour d'autres raisons que celles contractuelles contenu dans les conditions suspensives de l'avant contrat, alors le dépôt de garantie sera consigné par le tiers (notaire ou agent immobilier) et perdu par l'acquéreur au profit du vendeur ayant subi un préjudice.

Un versement d'argent est il autorisé lors de la signature de l'avant contrat ?

Oui, si l'avant contrat est rédigé par un agent immobilier bénéficiaire d'une garantie financière ou par un notaire.

Non, dans tous les autres cas. Aucun versement n'est possible avant l'expiration du délai de rétractation. A l'issue de celui-ci, il est possible de préciser dans l'avant contrat le versement de la somme prévue dans un délai fixé à l'avance. A défaut du respect du versement dans le délai imparti, l'avant contrat est caduc.

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Le Délai de Rétractation ou Délai de Réflexion - loi S.R.U

Tout acquéreur non professionnel qui a signé une promesse de vente ou un compromis de vente bénéficie depuis le 1er juin 2001 d'un délai de 7 jours pour revenir sur sa décision.

Lorsque vous signez un sous seing privé (avant contrat non notarié), directement avec un particulier ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier, la loi vous permet de renoncer à votre achat quel qu'en soit votre raison. Le délai part des le lendemain de la première présentation à l'acquéreur d'une copie de l'avant contrat qu'il a signé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Lorsque l'avant contrat est établi chez un notaire, on parlait autrefois d'un délai de réflexion. 

Le principe etait le même dans les 2 cas. Le notaire vous remettez l'avant contrat en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Des lors courrait le délai de 7 jours.

La loi ENL a désormais simplifié le dispositif en prévoyant que désormais le délai de réflexion de sept jours n'a plus lieu de s'appliquer aux avants contrats signés en la forme authentique (chez le notaire).

Tous les avant contrats sont donc soumis au seul délai de rétractation de sept jours et ce quelle que soit la forme dans laquelle ils seront dressés.

Le délai de réflexion ne subsiste plus désormais que dans un cas très marginal, à savoir, l'hypotèse ou le contrat réalisant ou constatant la vente dressé en la forme authentique est réalisé sans être précédé d'un avant contrat (contrat préliminaire, promesse synalagmatique ou unilatérale). Dans ce cas seulement donc, l'acquéreur non professionnel disposera d'un délai de réflexion de sept jours durant lesquelles il ne pourra pas signer l'acte authentique de vente.

Si l'acquéreur n'use pas de son droit de rétractation, la vente est maintenue sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.

Si l'acquéreur se rétracte, il doit exprimer son choix au notaire, à l'agent immobilier ou au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de 7 jours imparti.

Les sommes qu'il aurait pu verser lors de la signature de l'avant contrat devront lui être restituée dans un délai de 21 jours.

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Le Délai de Réitération

Il s'agit du temps qui s'écoule entre la date de signature de l'avant contrat et la date de signature de l'acte notarié.

Le délai classique est de 2 à 3 mois afin de laisser à l'acquéreur le temps de monter son dossier de financement et au notaire le temps de réunir l'ensemble des pièces nécessaires à la rédaction de l'acte. Toutefois, pour des raisons de commodité entre vendeur et acquéreur, ce délai peut s'allonger dans la durée.

La date de réitération convenue dans l'avant contrat, n'est pas extinctive de la vente, mais définit le moment à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre (en usant des sanctions prévues dans l'avant contrat) à s'exécuter.

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Jouissance Anticipée

Parfois, un vendeur peut être sollicité par l'acquéreur de son bien pour que les clés lui soient remises avant la signature de l'acte chez le notaire (pour réaliser des travaux par exemple).

On parle alors de jouissance anticipée, car l'acquéreur peut disposer du bien avant d'en être réellement propriétaire.

Ceci n'est pas recommandé, car si l'acquéreur ne respecte pas ses engagements, le vendeur peut se trouver en difficultés.

Toutefois, le vendeur peut éventuellement donner son accord si l'acquéreur :

• A déjà justifié de son accord de financement
• Produit l'attestation de la souscription d'une assurance multirisque d'habitation.

Cette décision appartient de toute façon au vendeur et implique, si elle est favorable, d'avoir une grande confiance en l'acquéreur.

Jouissance Différée

Un vendeur peut s'entendre avec l'acquéreur de son bien pour pouvoir rester dans les lieux après la signature de l'acte notarié. On parle alors de jouissance différée, car l'acquéreur bien que propriétaire du bien, ne pourra en avoir l'usage qu'à une date préalablement déterminée entre les 2 parties.

Si la libération des lieux n'a pas lieux à la date convenue, elle peut être sanctionnée par le paiement d‘une astreinte journalière infligée au vendeur (80 €/jour de retard) dont le paiement est garanti par le séquestre d'une partie du prix chez le notaire.

Bien entendu, en tant qu'occupant non propriétaire, l'ex vendeur continue à supporter les frais d'assurances et charges inhérentes à l'occupation du logement.

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Les Conditions Suspensives

Une condition suspensive est une condition sine qua none de la conclusion d'un contrat. Si celle-ci ne se réalise pas, le contrat devient caduc.

Une condition suspensive peut profiter soit au vendeur, soit à l'acquéreur, soit aux deux.

La condition suspensive de prêt

Elle est la principale condition suspensive de tout contrat de vente. La condition suspensive d'obtention d'un crédit de financement s'applique même si elle n'est pas prévue dans l'avant contrat, sauf si l'acquéreur déclare y renoncer expressément ou ne souhaite pas recourir à un emprunt et financer son acquisition par ses fonds personnels.

Elle a pour but de protéger l'acquéreur qui a recourt à un emprunt afin qu'il ne soit pas obligé d'acheter un bien alors qu'il ne dispose pas d'un accord de financement suffisant auprès de son établissement bancaire.

Tout acquéreur ayant signé un avant contrat pour l'achat d'un bien immobilier dispose d'un délai limité, en général 1 mois pour produire au vendeur la preuve de sa capacité financière d'acheter. Il s'agit de délivrer au vendeur une copie de l'offre de prêt (dans un premier temps), puis de l'accord de prêt établit au nom de l'acquéreur auprès d'un établissement bancaire. A défaut d'une telle présentation dans les délais impartis, le vendeur peut demander l'annulation de la vente et se libérer de tout engagement vis-à-vis de l'acquéreur.

Attention, Il est très important d'avoir bien validé en détail les termes et conditions du financement de l'acquisition (taux, durée, type de prêt) dès l'avant contrat. Ainsi, pour palier à tout refus de complaisance de la part de l'acheteur, celui ci est obligé d'accepter toute offre de prêt correspondant aux caractéristiques de financement signé dans l'avant contrat et cela quelque soit l'établissement prêteur.

La condition suspensive sur la situation hypothécaire du bien

La vente ne pourra avoir lieu que si la situation hypothécaire du bien est saine. A défaut, le prix de vente devra être suffisant pour apurer la situation hypothécaire.

La condition suspensive de l'absence de servitudes d'urbanisme pouvant dévaloriser le bien (alignement...).

Condition suspensive de renonciation par une collectivité publique, de son droit de préemption urbain (DPU).

Conditions suspensives particulières

D'un commun accord, vendeur et acquéreur peuvent insérer librement dans l'avant contrat toutes conditions suspensives spécifiques adaptées à la situation de chacun.

Par exemple, la condition suspensive de l'obtention d'un CU lors de l'achat d'un terrain, ou la condition suspensive que l'autorisation de réaliser des travaux soit donnée lors de l'assemblée générale de la copropriété.

Attention!  Les conditions suspensives doivent être rédigées avec précision et il est nécessaire de fixer un délai maximum pour la réalisation de celle-ci.

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Quelles sont les garanties dûes par le vendeur d'un bien immobilier

Le devoir d'information

Le vendeur a une obligation de renseignement.

Il est tenu de communiquer à l'acheteur le maximum d'informations concernant le bien qu'il vend.

Afin de se prémunir de toute action ultérieure, il est de l'intérêt du vendeur de communiquer par écrit à l'acheteur l'ensemble des défauts ou risques que présente le bien vendu dans l'avant contrat et dans l'acte de vente.

A défaut, l'acheteur est en droit  de demander la résolution de la vente, une diminution du prix ou la réparation du préjudice subi par une remise en état au frais du vendeur, ou la demande de dommages et intérêts.

L'Obligation de Délivrance

Le vendeur s'engage à mettre le bien vendu à la disposition de l'acquéreur dans l'état où il se trouvait le jour de la conclusion de la vente, et en conformité avec les dispositions contractuelles.

Tenu d'un devoir de conservation, il doit en prendre soin et veiller à sa non dégradation, sauf le jeu de l'usure normale.

Le vendeur doit laisser avec le bien les éléments d'équipement lié à celui-ci, tel que les radiateurs, l'installation de chauffage, les équipements sanitaires…

Sauf disposition contraire, le vendeur peut retirer tous les éléments mobiliers tel que les éléments de cuisine, les tringles et rideaux, les meubles et tapis…

La Garantie d'Éviction

Le vendeur doit garantir à l'acheteur la jouissance totale et paisible du bien vendu.

Le vendeur a interdiction d'accomplir un acte pouvant porter atteinte aux droits de l'acheteur.

Il doit prendre sa défense si un tiers prétend avoir un droit sur le bien vendu et se doit d'avertir l'acheteur de toutes les charges qui grèvent le bien.

Là encore, l'acheteur peut se retourner contre le vendeur en garantie.

La Garantie des Vices Cachés

Le vendeur est tenu par la garantie des vices cachés. Toutefois, considéré comme de bonne foi, une clause dans l'acte de vente peut l'en exonérer.

Qu'est ce qu'un vice caché ?

Le vice caché répond à 3 critères :

• Rendre le bien impropre à un usage normal
• Être caché
• Exister avant la vente

Exemple : Une fissure dans un mur porteur mettant en péril la solidité de la construction qui est caché par un tableau.

Attention!  Le vendeur, s' il est un professionnel de l'immobilier, ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés. Un professionnel peut être tenu de la garantie des vices cachés même si sa bonne foi n'est pas en cause.

La Garantie de Superficie

La Loi Carrez du 18 Décembre 1996 fait obligation au vendeur d'un lot en copropriété, d'en garantir la superficie.

Pour celà, il se doit de recourir à un professionnel sérieux et assuré pour faire effectuer un mesurage du bien vendu.

L'acquéreur qui, dans un délai de 1 an parvient à démontrer une différence supérieure à 5% entre la superficie réelle et celle énoncée dans l'acte, peut exiger auprès du vendeur une réduction proportionnelle du prix.

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Les différentes servitudes

Une Servitude est une limitation du droit de propriété imposé à un immeuble bâti ou non bâti, au profit d'un autre immeuble.

Tout vendeur a obligation de signaler les Servitudes grevant son bien dans l'avant contrat.

Un acheteur se doit de vérifier l'existence de Servitudes éventuelles attachées à la propriété qui l'intéresse.

Une servitude peut être Active, c'est-à-dire bénéficier au terrain, ou Passive, supporter par le terrain.

Il peut s'agir :

- De servitudes d'urbanisme : ce sont toutes les contraintes, limitations, prescriptions contenues dans le code de l'urbanisme, ainsi que celles contenues dans les  documents locaux d'urbanisme (le plan local d'urbanisme, les cartes communales...).

Elles concernent principalement l'utilisation du sol, la hauteur de construction, les marges de reculement, la densité de construction autorisée (COS), l'interdiction de construire dans certaines zones tels que les zones NC, ND par exemple (voir fiche plan local d'urbanisme, cliquez ici).

- De servitudes légales:

Distances de plantation Des distances minimum de plantations d'arbres ou d'arbustes doivent être respecté par rapport aux limites de la propriété du voisin.

Elles sont de :

• 2 m de la ligne séparative des propriétés pour les arbres dont la hauteur dépasse 2 m.
• 0.50 m de la limite de propriété pour les autres.

A défaut de respecter cette règle, et en cas de plantations irrégulières, un voisin peut obtenir à l'amiable ou par voie judiciaire la taille, l'étêtage ou l'arrachage des végétaux.

A savoir, cette règle ne s'applique qu'en Province et aucune distance n'est imposée à Paris et en banlieue.

Attention, il est interdit sous peine de sanction, de tailler, d'arracher ou d'étêter soi même l'arbre d'un voisin sans son autorisation.

Droit de passage

Dès lors que le propriétaire d'un terrain (bâti ou non) n'a pas d'accès à la voie publique ou un accès insuffisant, le propriétaire de la parcelle voisine doit lui laisser, moyennant indemnité, un droit de passage.

Bien entendu, celui qui doit consentir ce droit de passage a droit à une indemnisation à déterminer, soit de commun accord, soit par le juge compétent.

De même les frais de création et d'entretien du passage seront à charge de celui qui en profite

En principe le droit de passage doit être exercer du côté où le trajet est le plus court (sauf s'il existe un autre trajet moins dommageable pour le fonds voisin).

Servitude de tour d'échelle

Lorsque la propriété se trouve en limite séparative, il est difficile de l'entretenir sans avoir à pénétrer chez le voisin.

Les tribunaux reconnaissent le droit du tour d'échelle. Il s'agit d'un droit de passage temporaire qui permet d'entrer sur le terrain du voisin et d'y installer pour le temps des travaux un échafaudage.

Les travaux doivent être indispensables et il doit être impossible techniquement de ne pas passer chez le voisin.

En cas de refus de ce droit, il appartient au président du tribunal de grande instance saisi en référé de trancher.

La durée et le lieu de passage doivent être limités dans le temps et dans l'espace. Des jours et des heures pourront être fixés pour limiter le passage, avec astreinte en cas de retard ou de dépassement des délais.

Servitude de cour commune

Cette servitude consiste dans l'interdiction formelle et perpétuelle pour les propriétaires, de bâtir sur tout ou partie du sol joignant un ou plusieurs bâtiments, en imposant le respect d'une distance minimale entre les constructions nouvelles et les limites séparatives de la propriété, et en ne dépassant pas une certaine hauteur en construisant.

Servitude de jours et vues

Une vue est un aménagement dans un bâtiment (fenêtre, balcon, escalier extérieur, terrasse accessible) permettant un regard sur la propriété voisine.

L'ouverture d'une vue droite peut être réalisée s'il y a 1,90 m entre les 2 propriétés. Pour les vues obliques la distance est réduite à 0,60 m par rapport au terrain voisin.

Cette réglementation ne s'applique pas si l'ouverture donne sur un mur aveugle, sur un toit fermé ou si l'ouverture ne permet de voir que le ciel.

Si la distance légale n'a pas été respectée l'absence de contestation pendant 30 ans fait acquérir une servitude de vue par prescription trentenaire.

Un jour est un aménagement ne laissant passer que la lumière. Il ne laisse passer ni l'air, ni le regard des voisins.  Aucune distance n'est à respecter, cependant ce droit n'est qu'une simple tolérance et pourra être supprimé lors de la construction d'un bâtiment contre ce jour, ou en réalisant des plantations en bordure de celui-ci.

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Droit et mitoyenneté

On considéré comme mitoyen, un mur séparant deux terrains contigus et appartenant en commun aux deux propriétaires de ces terrains. La notion de mitoyenneté est une forme particulière de copropriété, qui s'applique principalement aux murs, mais aussi aux autres modes de clôture : palissades, haies, fossés...   Mais un mur peut présenter des caractéristiques qui permettent de penser qu'il appartient à un seul propriétaire. Parce qu'il est parfois difficile en cas de conflits entre voisins de déterminer si le mur litigieux est mitoyen (en l'absence de titre : acte de vente ou jugement),  la loi pose des présomptions :

Ainsi, les murs édifiés entre deux jardins, deux cours, ou un jardin et une cour sont présumés mitoyen

Les murs séparatifs entre deux bâtiments sont présumés mitoyens lorsque les bâtiments sont accolés l'un à l'autre.

Dans tous les autres cas, il y a présomption de non mitoyenneté.

Chacun des voisins possède des droits et des obligations identiques sur le mur :

• Chacun peut construire contre le mur. Pour cela, il faut au préalable obtenir l'accord écrit du voisin, sans quoi, les travaux effectués sans accord peuvent donner lieu à des poursuites devant le tribunal d'instance. Le voisin demandeur peut alors obtenir la démolition ou la suspension des travaux
• chacun peut appuyer contre le mur des plantation et ouvrages divers
• chacun peut créer des jours dans le mur
• chacun peut surélever le mur sans accord du voisin, dès lors que celà n'entraîne pas de nuisances au voisin (perte d'ensoleillement).

Il relève à chaque copropriétaire d'entretenir à frais commun le mur mitoyen qui les sépare. Toutefois, le coût des réparations pour des dégâts provoqués par les agissements personnels d'un seul des deux copropriétaires est à la charge de celui-ci.

Il est possible pour un copropriétaire d'abandonner la mitoyenneté d'un mur par la signature d'un accord amiable entre voisins, ou s' il y a constat du désengagement de l'un d'entre eux quant à l'entretien de ce mur. Le mur devient alors privatif à l'un des voisins.

Il est possible d'acquérir la mitoyenneté d'un mur. Le voisin qui reçoit cette demande ne peut s'y opposer. Un prix de vente est établi sur la base de la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est construit.

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Le Droit de Préemption des Locataires

Ce droit existe dans 2 cas seulement :

• Droit de préemption après division d'un immeuble : La 1ére vente d'un logement après la mise en copropriété d'un immeuble, donne au locataire en place le droit de préempter.

• Droit de préemption en cas de congé pour vente :

Un propriétaire peut vendre librement un logement loué (en cours de bail), le bail se poursuivant avec le nouveau propriétaire.

Mais un propriétaire peut aussi adreser à son locataire un congé pour vente qui mettra fin à son bail au terme de celui-ci. Le locataire est alors titulaire d'un droit de priorité quant à l'achat du logement qu'il occupe.

Le congé doit être envoyé par LR+AR ou être notifié par huissier de justice avec un délai minimum de 6 mois précédent l'expiration du bail. Il doit en outre préciser au locataire toutes les conditions de l'offre de vente.

L'existence d'un acquéreur n'est pas obligatoire pour qu'un propriétaire vendeur donne congé à son locataire. Dans ce cas, la proposition d'achat qu'il joint à son congé n'est qu'un prix de mise en vente. Pour le cas ou le locataire ne désire pas acheter et que le propriétaire trouve un acquéreur à un prix inférieur aux conditions de l'offre proposée ultérieurement, il faut purger une nouvelle fois le droit de préemption auprès du locataire. Les nouvelles conditions de prix sont donc proposées suivant la même procédure que précédemment, et ce, même si le locataire a entre temps déjà déménagé. Si celui-ci accepte cette proposition, il est prioritaire.

Le droit de préemption doit être purgé individuellement pour chaque locataire inscrit sur le bail.

La notification au locataire de la vente répond à des procédures et des formes strictes :

• Les conditions de la vente doivent être indiquées avec précision (prix, conditions particulières…).
• Les délais sont à respecter.
• Certains textes juridiques sont à reproduire dans la notification.

D'où l'utilité de s'adresser à un professionnel pour de tels actes (huissier, notaire ou administrateur de bien),

car le moindre vice de forme ou de procédure annule toute action entreprise.

Un locataire qui accepte l'offre d'achat qui lui est faite a 2 mois pour régulariser la vente (4 mois s'il a recours à un emprunt). Ce délai expiré, le propriétaire retrouve la pleine liberté de vendre à un tiers.

• Cas particulier: Attention, depuis le 15 juin 2006, un  changement concernant les locataires et un bailleur vendeur est à prendre en compte

Désormais, le locataire bénéficie d'une priorité pour racheter son logement, lorsque le bailleur souhaite vendre :
- un immeuble comportant plus de 10 logements,
- dans sa totalité,
- en une seule fois,
- à un même acquéreur qui ne s'engage pas à continuer les baux pendant au moins 6 ans.

Lorsque toutes ces conditions sont réunies, le bailleur doit indiquer à chaque locataire les conditions de la vente globale de l'immeuble et de la vente particulière de son appartement. En cas de vente à des conditions plus avantageuses au profit d'une tierce personne, une nouvelle proposition doit être faite au locataire. De plus, le décret n° 2006-1366 publié au Journal Officiel (JO n°262, 11/11/06, p.17015) renforce la protection des locataires du secteur locatif privé (hors société familiale) qui ne se portent pas acquéreurs de leur logement lors de la mise en vente de "plus de 10 logements, libres ou occupés, dans un même immeuble".

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La Plus Value

La plus value immobilière est le profit réalisé en cas de cession d'un logement à un prix plus élevé que son prix d'acquisition. Il y a cession lorsque le logement fait l'objet d'une vente, d'une expropriation d'un échange ou d'un apport de société. Donation et succession n'étant pas des cessions à titre onéreux, elles ne sont pas soumises à la fiscalité des plus values.

Le vendeur doit donc s'acquitter d'un impôt s'il vend un logement plus cher qu'il ne l'a acheté. Toutefois, des exonérations et des abattements permettent de réduire ou supprimer cette fiscalité.

Cas d'exonération :

• Vente de la résidence principale
• Cession < à 15 000 €
• Bien détenu depuis plus de 15 ans
• Retraités non imposables
• Expropriation ( la plus value réalisée à la suite d'une expropriation n'est pas imposable à condition que la totalité du montant reçu soit utilisé pour construire ou acquérir un autre logement.

Les abattements :

• Abattement de 10 % par an, à partir de la 5éme année de détention du bien.
• Abattement fixe de 1000 € sur la plus value imposable

Les plus values sont imposées au taux proportionnel de 27 % (16 % IR et 11 % Contribution sociale) et ce, quelque soit le montant de la plus value.

L'impôt du est prélevé par le notaire sur le prix de vente et est acquitté lors de l'accomplissement de la formalité de publicité foncière.

Exemple :

Prix d'achat = 100 000 € en 1995

Frais de notaire = 6 000 €

Honoraires d'agence = 5 000 €

Prix de vente = 150 000 € en 2005

Prix d'acquisition = 100 000 + 6 000 + 5 000 = 111 000 €

Prix de vente – Prix d'acquisition = 150 000 – 111 000 = 39 000 € = Plus value

Abattement 10 % x 5 ans, soit 50 %  =  19 500 €

Abattement forfaitaire de 1000 €

Soit, le montant de l'impôt sera de 27 % de 18 500 € = 4 995 €

Une moins value réalisée sur la vente d'un bien, ne peut s'imputer sur une plus value réalisée sur la vente d'un autre bien, ni même sur le revenu global. Une compensation entre plus value et moins value est possible en cas de vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

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Fiscalité d'une Vente Immobilière

La TVA Immobilière

Elle s'applique pour toute vente d'un bien neuf au sens fiscal.

Une vente bénéficiant de frais réduits est soumise au régime de la TVA immobilière.

Le prix de vente s'exprime toutes taxes comprises et comprend une TVA au taux de 19.6 %.

Les droits de 5.09 % ne sont pas exigibles par l'acquéreur qui doit seulement s'acquitter de  la taxe de publicité foncière (0.615 % sur le prix de vente HT).

Logement Neuf

Au sens fiscal du terme, est considéré comme neuf un logement (maison individuelle ou appartement en immeuble collectif), construit depuis cinq ans et n'ayant pas fait l'objet, depuis son achèvement, d'une première mutation consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens. Aussi, la vente d'un logement dans le contrat de vente d'immeuble à construire est soumise à la TVA (au taux de 19,6 %) ainsi qu'à la taxe de publicité foncière (au taux de 0,6 %).

Attention, nouveauté 2007, si vous achetez un logement neuf situé dans un quartier en rénovation urbaine, la TVA est ramenée à 5,5 %, contre 19,6 % sur les autres secteurs.
Plus d’infos sur www.logement.gouv.fr

Logement Ancien

Si vous envisagez d'acheter un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de 5 ans, ou depuis moins de 5 ans mais ayant fait l'objet d'une première mutation consentie à une personne autre qu'un marchand de biens, vous devrez payer les droits d'enregistrement auprès du département et de la commune. Le taux des taxes cumulées atteint alors 4,89 % de la valeur du bien acheté.

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Les Frais d'acquisition

La réalisation d'une vente immobilière génère des frais, plus communément regroupés sous le terme générique de frais de notaire. Le montant de ces frais varie en fonction de la nature du bien vendu et de son prix de vente.

Le coût d'une vente immobilière se décompose en 4 éléments distincts :

1. Les émoluments du notaire

Définis par décret et identiques sur tout le territoire national, ils sont proportionnels au prix de vente. Plus le prix est élevé, et plus leur pourcentage est faible. Ils se situent en général autour de 0.8 à 1.3 % du montant de la vente. Il faut y appliquer par la suite un taux de TVA de 19.6 %.

D'autres émoluments, appelés émoluments de formalités peuvent être prélevés. Ceux-ci sont fixes et appliqués pour l'accomplissement de certains actes au cours de la vente (publication de l'acte à la conservation des hypothèques…).

2. Le débours

Il représente l'ensemble des dépenses engagées par le notaire pour le compte de l'acquéreur, afin de mener à bien l'instruction du dossier (copie du règlement de copropriété, rassemblement de pièces, factures diverses, coût des états hypothécaire…).

3. Le salaire du conservateur des hypothèques

Lors de la publication de l'acte, le conservateur des hypothèques perçoit un salaire lui aussi proportionnel au prix de vente, calculé avec un taux fixe de 0.10 %.

4. Les droits d'enregistrement et la Taxe de publicité foncière

Toute vente doit être taxée. Cette taxe dépend essentiellement de la date d'achèvement du bien.

Les droits d'enregistrement appelés Frais ordinaires ou normaux s'élèvent à 5.09 % (a compter du 1/01/06), et concernent les ventes portant sur les biens :

• de + de 5 ans
• achevés depuis – de 5 ans mais ayant déjà fait l'objet d'une première vente après achèvement.

La taxe de publicité foncière, appelée Frais réduit, au taux de 0.615 % s'applique sur la vente de logement :

• en cours de construction (VEFA)
• lors de la 1ére vente d'un logement dans les 5 ans de son achèvement

Bon à savoir, il n'y a pas de taxes applicables sur les biens mobiliers (meubles de cuisine ou de salle de bain, appareils électroménagers…). Un listing et une estimation détaillée de la valeur de chaque meuble doivent être jointe à l'acte de vente afin de n'appliquer les droits d'enregistrement que sur le bien immobilier.

Le notaire peut se positionner comme intermédiaire de la vente d'un bien immobilier. Lorsqu'il se charge directement d'une vente pour laquelle il trouve un acquéreur, ses émoluments sont plus importants et comprennent alors des honoraires de négociation dont le montant s'élève à 3 à 5 % (hors TVA), fonction du montant de l'acquisition. Les sommes correspondantes sont alors comprises dans les frais de l'acte de vente.

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Quelles sont les pièces à fournir à votre notaire ?

- Titre de propriété

- Contrat de mariage

- Convention de PACS

- Rapport Amiante

- État de risque d'accessibilité au plomb

- État parasitaire

- Diagnostic Gaz

- Tableau d'amortissement des prêts hypothécaires en cours

- Taxe foncière

- Si plus value taxable : factures

- Future adresse

Pour un lot en copropriété

- Règlement de copropriété

- Certificat de superficie loi carrez

- Identité et adresse du syndic

- Dernier appel des charges

- Procès verbal de la dernière assemblée générale

- Certificat de l'article 20 – État daté

- Diagnostics obligatoires en parties communes

Une maison en lotissement

- Règlement et cahier des charges du lotissement

- Statut de l'association syndicale

- Identité et adresse du président de l'association

- Dernier appel de charges

Une vente en TVA

- Toutes les factures et un tableau de synthèse de celles-ci permettant au notaire d'établir la déclaration de TVA

Une construction de moins de 10 ans

- Permis de construire

- Déclaration d'achèvement des travaux

- Certificat de conformité

- Assurance dommages ouvrage

Acquéreur

- État civil

- Contrat de mariage

- Référence de la banque et modalité de financement

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Les vérifications effectuées par le notaire

Le Droit de Préemption Urbain

Ce droit donne la faculté pour une commune d'acquérir par priorité à toute autre acquéreur un bien mis en vente sur son territoire en vue de réaliser une opération d'intérêt général.

Toute vente est soumise au DPU, sauf exclusions prévues par la loi. Certaines communes peuvent instituer un DPU renforcé sur certains secteurs (centre historique).

Procédure :

Suite à la signature d'un compromis de vente, entre vendeur et acquéreur, le notaire se doit d'en informer la mairie du lieu de situation du bien vendu.

Il rempli et envoi pour cela la déclaration d'intention d'aliéner (DIA), formulaire administratif indiquant le prix et les conditions de vente projetées.

La mairie a 2 mois pour répondre : 

Si la mairie refuse d'acquérir le bien, la vente peut se réaliser normalement.

Toutefois, la commune peut décider de préempter le bien.

Dans ce cas, 2 possibilités : 

 - Préemption au prix, la vente et parfaite et se réalise avec la mairie

 - Préemption à un prix infèrieur

Lorsqu'une mairie souhaite préemter à un prix infèrieur, 

 - Le propriétaire peut renoncer à vendre

  ou

 - Le propriétaire peut refuser de vendre à un prix infèrieur et maintenir son prix de vente de départ,

En cas de désaccord sur le prix avec le propriétaire, deux options pour la mairie :

 - Elle peut renoncer à son droit de préemption

ou

 - Elle peut saisir le juge de l'expropriation et un prix de vente définitif sera fixé par décision judiciaire.

Chaque partie pourra accepter le prix fixé par le juge ou renoncer à la vente

Le délai d'une telle procédure, si elle va au bout est de 6 mois.

L'État Hypothécaire

L'état hypothécaire est un relevé des publications, des inscriptions hypothécaires et autres charges qui grèvent un immeuble (servitude, commandement de saisie).

Dans le cas où le vendeur a acheté le bien avec une hypothèque, s'il devient insolvable, le conservateur des hypothèques se retournera contre vous pour obtenir le remboursement des créances. Vous risquez donc de payer le bien deux fois : une première fois au vendeur et une seconde fois à ses créanciers.

Pour éviter ce risque, intégrez dans le compromis de vente une condition suspensive de la délivrance d'un état hypothécaire ne portant aucune inscription de montant supérieur au prix de vente du terrain.

Attention, une hypothèque est attachée à un bien et non à une personne. En achetant un bien vous "achetez" aussi les hypothèques éventuelles prises sur ce bien.

La Note de Renseignement d'Urbanisme

Document administratif indiquant pour tout immeuble, bâti ou non bâti, le plan d'urbanisme applicable, la position des alignements, la situation au regard du droit de préemption urbain "simple" ou "renforcé", et le cas échéant les réserves (voiries, espaces verts, etc.), les servitudes d'utilité publique, les opérations publiques d'aménagement existantes ou futures et des observations et prescriptions particulières.

La note de renseignement d'urbanisme est un document à vocation informative et les renseignements qu'il énonce sont valables à la date de la délivrance de la réponse de l'administration.

Elle peut être demandée par toute personne intéressée et notamment les notaires dès qu'ils ont à procéder à la mutation d'un bien bâti ou non.

L'Alignement

L'alignement est la détermination par l'autorité administrative de la limite du domaine public routier (État, département ou commune) et des propriétés riveraines.

Cette limite est fixée soit par un plan d'alignement, soit par un alignement individuel.

Le plan d'alignement est un document administratif. Il a pour rôle de déterminer les limites générales de la voie publique par rapport à toutes les propriétés riveraines.

Il est en principe dressé un plan d'alignement dans toutes les communes pour l'ensemble des voies communales.

L'alignement individuel a pour objet de préciser à chaque propriétaire riverain la limite séparant sa propriété de la voie publique. Délivré sous forme d'arrêté par le maire, il doit être obtenu avant l'exécution de tous travaux (ravalement, clôture...) par celui qui possède l'immeuble. L'alignement individuel, valable 1 an, est délivré contre redevance sous réserve du droit des tiers. Sa demande est faite sur papier libre, adressée en mairie et comporte des indications précises concernant le demandeur, l'immeuble et les travaux projetés.

L'alignement individuel est délivré gratuitement par le préfet (route nationale), par le président du Conseil général (route départementale) ou par le maire (voie communale).

L'arrêté d'alignement individuel a pour effet de délimiter la voie.

Lorsqu'il n'existe pas de plan d'alignement, l'alignement individuel est délivré sur la base des limites de fait par rapport à la voie publique.

Il est donc conseillé, avant toute acquisition, de faire une demande auprès du service urbanisme et développement afin de savoir si votre propriété est frappée d'alignement.

La déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien : la D.I.A

La déclaration d'intention d'aliéner (D.I.A.) est un imprimé CERFA destiné à tous les propriétaires, personne physique ou morale, désirant vendre leurs biens immobiliers pour lequel, ils doivent obligatoirement informer la Ville de ce projet.

Afin de permettre la mise en oeuvre des principes d'aménagement, le législateur a conféré à la commune la possibilité d'exercer son droit de préemption lors des transactions effectuées sur son territoire. C'est à dire que la commune a la possibilité de se porter acquéreur en lieu et place du contractant.

En conséquence, toute vente de propriété classée en zone urbaine ou d'urbanisation future est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire ou son mandataire (le notaire dans la plupart des cas), à la mairie.

La Garantie Décennale

Elle couvre pendant 10 ans les dommages qui, comme le définit la loi :

"compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses élément d'équipement, le rendront impropre à sa destination."

Le dommage doit être caché, c'est-à-dire ne pas avoir été décelé à la réception. A défaut, il relève de la garantie de parfait achèvement.

Il s'agit concrètement des fissures, affaissements, défauts d'étanchéité, défauts des murs, charpente, toiture, erreurs d'implantation ;

Ou encore, des défauts d'isolation thermique, phonique, vices de l'installation de chauffage ou de canalisation d'eau chaude…

L'Assurance Dommage Ouvrage

C'est l'assurance qui en cas de sinistre, vous permet d'obtenir le règlement des travaux relevant de la garantie décennale.

Obligatoire, l'assurance dommage ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, soit par vous-même, soit par le constructeur.

Elle vous couvre pendant 10 ans et si vous êtes amené à vendre votre logement, elle se transmet automatiquement au futur acquéreur.

La Garantie de Parfait Achèvement

La garantie de parfait achèvement, d'une durée d'un an à compter de la réception des travaux, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées dans le procès-verbal de ladite réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement. Seul l'entrepreneur répond de la garantie de parfait achèvement, à l'exclusion des autres constructeurs. En cas de défaillance de l'entrepreneur après mise en demeure ou non respect des délais convenus, les travaux de réparation peuvent être exécutés à ses frais et risques par le maître d'ouvrage. La non intervention de l'entrepreneur a pour conséquence de permettre au maître d'ouvrage d'actionner la police dommages ouvrage.

La garantie de parfait achèvement exclut les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.

La déclaration d'achèvement des travaux

A l'achèvement des travaux de construction, vous devez faire une déclaration d'achèvement des travaux, dans les trente jours qui suivent la fin des travaux.

Cette déclaration est adressée à la Mairie par lettre recommandée avec avis de réception.

La déclaration permet à l'autorité compétente de vérifier la conformité des travaux avec le permis de construire qu'elle a accordé. En cas de conformité elle délivrera le certificat de conformité.

Le certificat de conformité

Le certificat de conformité est un document qui atteste qu'une construction a été réalisée en respectant les dispositions du permis de construire (Article L.460-2 du Code de l'urbanisme).

La demande doit être déposée en 3 exemplaires à la mairie  dans les 30 jours suivant la fin des travaux.

Ce document est indispensable si vous avez obtenu une aide de l'État sous forme de prêt ou de prime, et pour bénéficier de l'exonération de la taxe foncière pendant deux ans.

Le délai d'attente est d'environ 3 mois.

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Le paiement du Vendeur

Une fois la vente signée, le notaire peut reverser le prix de la vente au vendeur. Toutefois, quelques vérifications préalables lui incombent :

• il doit s'assurer de la situation hypothécaire du bien. En cas de problèmes, il conservera la somme pour rembourser les créanciers du vendeur.
• Il doit veiller au règlement de tous les intervenants de la transaction. Il retient sur le prix, la commission d'agence, les frais d'expertises et de diagnostic, les frais de géomètre et autres.
• Dans le cas d'une copropriété, et selon les prérogatives de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, le vendeur s'oblige à produire au jour de la vente un certificat établi par le syndic attestant que celui-ci est libre de toute obligation financière ou autre à l'égard du syndicat des copropriétaires. En cas de dettes contractées par le vendeur à l'encontre du syndicat des copropriétaires, le notaire bloque l'argent de la vente jusqu'au règlement des sommes dues.

Le solde est remis au vendeur.

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Qui paie les travaux de copropriété décidés avant une vente ?

Clairement, le vendeur d'après la loi:

Selon l'article 6-2 (Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 5), A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Le syndic conserve donc pour débiteur celui que ces dispositions désignent. Cependant l'article 6-3 du même décret stipule que toutes les clauses répartissant les charges entre le vendeur et l'acquéreur d'un lot sont possibles ; le cas échéant, une convention de répartition de charges peut être établie entre les parties.

Le devoir d'information de l'acquéreur

Il est défini par l'article. 45-1 nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : " Tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut à sa demande prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation ". Également par l'article 4-4 nouveau du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004) : " Lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic technique ". Le contenu de ce carnet d'entretien est défini par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001.

L'apurement des charges de la copropriété

Le vendeur s'oblige à obtenir, à la date prévue pour la signature de l'acte authentique, le certificat mentionnant l'apurement des charges de copropriété (art. 20 - loi du 10.07.65), auprès du syndic désigné pour la copropriété.

Qui paie les travaux de copropriété entre la promesse de vente et l'acte ?

Toujours le vendeur à condition, en cas d'assemblée générale tenue durant cette période transitoire, de transmettre la convocation au nouvel acquéreur, par envoi recommandé avec accusé de réception de préférence. Aux termes de la loi SRU du 13 décembre 2000, cet acte exonère le vendeur de la charge des travaux de copropriété susceptibles d'être votés au cours de cette assemblée.

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L’instauration du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt

L'assemblée nationale a adopté, le jeudi 12 juillet 2007, en première lecture, le crédit d'impôt pour emprunt immobilier destiné à financer l'habitation principale. Cette mesure, présente dans le programme du candidat Nicolas Sarkozy.

L’article 3 du projet de loi relatif au travail, à l’emploi et au pouvoir d’achat, prévoit que les ménages, achetant leur résidence principale bénéficieront pendant 5 ans d’un crédit d’impôt égal à 20 % (40 % la 1ére année) du montant des intérêts des emprunts payés pendant les cinq premières années.

Les députés ont adopté un amendement maintenant le bénéfice du crédit d’impôt pour les ménages étant obligé de le quitter pour des raisons de mobilité professionnelle à la condition que ledit logement ne soit pas loué et que l’achat d’une nouvelle résidence principale ne donne pas lieu à un nouveau crédit d’impôt.

Toutefois, l'amendement étendant cet avantage aux travaux d'amélioration, de transformation et d'aménagement a été rejeté.

Les dispositions de la mesure adoptée par les députés

Le principe : le projet de loi instaure un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts d’emprunt supportés pour l’acquisition ou la construction de leur habitation principale.

La cible : Les personnes physiques domicilées fiscalement en France achetant ou faisant construire leur résidence principale directement ou par le biais d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Il n’y a pas de condition de primo-accession.

La durée : les particuliers peuvent bénéficier de ce dispositif durant les 5 premières années de leur emprunt immobilier.

Le mode de calcul : le crédit d’impôt est égal pour la première année à 40 % du montant des intérêts d’emprunt payés, hors frais d’emprunts et cotisations d’assurances. Après la première année, le crédit d'impôt sera de 20% pour les quatre années suivantes. Il ne peut pas excéder, au titre de chaque année d’imposition, la somme de 3.750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 7.500 € pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme peut être majorée de 500 € par personne à charge du foyer fiscal. Cette majoration de 500 € sera divisée par deux lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.

La date d’entrée en vigueur : Ce dispositif est applicable à tous les actes d'acquisition (logement ancien) ou déclarations d'ouverture de chantier signés (logement neuf) à partir du 6 mai, date du deuxième tour de la présidentielle.

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