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VEFA pour vente en l’État Futur d’Achèvement
Acheter un logement sur plan : les étapes
Définition
" La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat
par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le
sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir
deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ;
l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoir de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des
travaux."
(Article 1601-3 du Code Civil).
Si vous décidez d’acheter sur plan un logement neuf, vous signerez un contrat d’achat en VEFA.
La VEFA est réglementée par la loi du 3 janvier 1967. Elle prévoit notamment les garanties d’achèvement ou de remboursement et régit strictement les appels de fonds que fait le promoteur auprès des acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux. C’est le contrat le plus protecteur pour l’acquéreur.
1ére étape : Le Contrat
préliminaire
Lors d’une VEFA, l’acte de vente définitif est précédé par la signature d’un avant contrat sous seing privé, appelé contrat de réservation ou contrat préliminaire. Celui-ci n’est pas obligatoire, mais dans la pratique, il est fortement répandu.
Le contrat préliminaire doit comporter quelques indications essentielles et obligatoires. Il doit aussi clairement mentionner les clauses suspensives de la vente :
· La surface habitable approximative : elle sera recalculée d'une façon précise une fois la construction réalisée
· Le nombre de pièces principales
l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements· La situation dans l'immeuble ou dans le lotissement
· La qualité de la construction, au moyen d'une
note technique sommaire annexée au contrat
établissant la
nature et
la qualité des matériaux et des éléments
d'équipement, et indiquant, le cas échéant les
équipements collectifs qui
présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue
· Le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision
· La date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu
· S'il y a lieu, les prêts que le promoteur
déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions,
nom du prêteur)
· Les conditions légales relatives au dépôt de garantie.
Notre Conseil : Négocier un prix ferme et définitif, non révisable dès la signature du contrat de réservation.
Dépôt de garantie
Lorsque l’on conclu un contrat préliminaire, le constructeur va demander, pour sa trésorerie, un dépôt de garantie au maximum égal à :
- 5 % du prix définitif prévu si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an
- 2 % s’il est compris entre 1 et 2 ans.
Au delà, il n’y a pas de dépôt exigé.
Cette somme doit être versée sur un compte spécial insaisissable et indisponible sous peine de sanctions pénales.
La rétractation
Lorsque
vous avez signé un contrat de réservation sous seing privé, le promoteur vous
l’adresse par lettre recommandée à votre domicile. Si vous souhaitez vous rétracter,
vous disposer de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de
la lettre recommandé avec accusé de réception vous notifiant l’acte. Vous
n’avez pas à motiver votre rétractation.
Votre silence au delà des 7 jours vaut acceptation du contrat.
2éme étape : Le
Contrat de vente définitif
Une fois le programme de construction déterminé, le projet d'acte de vente définitif doit être envoyé au réservataire par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum un mois avant la date de signature. Ceci permettant au réservataire de vérifier que le contrat définitif est bien conforme au contrat de réservation.
Il doit être accompagné du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
L’acte Authentique est conclu chez un Notaire et doit obligatoirement contenir :
· La description du logement
· Le prix, les modalités de paiement
· Le délai de livraison
· La garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
A partir de là, la construction peut commencer et le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.
Attention !! Le réservataire pourra refuser de signer l’acte authentique et récupérer son dépôt de garantie :
· S’il existe des différences entre le contrat de réservation et le projet de contrat définitif, différences qui diminuent la valeur du logement de plus de 10 % (nombre de pièces plus faibles, surface plus réduite, situation dans l’immeuble : par exemple, vous aviez réservé un logement en étage et l’on veut vous vendre un rez de chaussée, ou encore si certains éléments ne sont pas conformes en qualité au descriptif de l’avant contrat.…
· Si la vente ne se réalise pas du fait du vendeur, par exemple, s’il ne vous propose pas de signer l’acte authentique dans les délais prévus dans le contrat de réservation.
· Si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel.
· Si le prêt nécessaire à l’achat n’est pas obtenu par le réservant.
· Si l’un des travaux d’équipement prévus n’est pas réalisé (parking, ascenseur, piscine, jardin,…).
Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 3 mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité.
Si c’est vous qui refusez de signer l’acte définitif, sans motifs légitime, vous perdrez votre dépôt de garantie.
Si la vente se réalise, ce dépôt fera office d’acompte déductible du premier versement exigible.
Le paiement du
logement
Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement légal est le suivant :
- 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées
- 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses)
- 95 % lorsque les travaux sont achevés
Le solde de 5 % étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Lorsque la vente porte sur une maison individuelle et
que le promoteur ne fournit pas de garantie bancaire d'achèvement, un
échéancier plus lent doit être respecté :
- 20 % du prix à l'achèvement des fondations
- 45 % à la mise hors d'eau
- 85 % à l'achèvement de la maison
Le solde de 15 % étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Retard de paiement
Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.
La plupart des contrats comportent aussi une clause de résolution de plein droit qui permet au vendeur, si l’acquéreur ne paie pas ce qu’il doit, d’annuler la vente et d’exiger de l’acquéreur le paiement d’une indemnité forfaitaire à titre de réparation. La majorité des contrats prévoient que les acomptes versés restent acquis au vendeur.
En tout état de cause, cette indemnité forfaitaire ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial.
Retard de livraison
Le vendeur qui ne livre pas le logement dans les délais doit payer les pénalités de retard dès le premier jour de retard, si celui-ci est supérieur à 30 jours. Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.
Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.
Cas particuliers n'engageant pas la responsabilité du promoteur :
- si le retard est dû à des intempéries,
- si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail,
- si des travaux supplémentaires, non prévus dans le contrat initial, ont du
être réalisés.
Notre Conseil : Préférez mettre dans le contrat une date de livraison, plutôt qu'un délai. Ainsi, la clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir.
La Réception
C’est la partie la plus importante de votre acquisition. Le Promoteur vous convoque pour la remise des clefs et l’établissement d’un état des lieux.
Muni du descriptif de votre logement, vérifiez s’il correspond à ce qui est prévu. Cherchez et recherchez tous les défauts sans vous laisser impressionner par le vendeur. N’oubliez pas qu’un problème minime peut s’aggraver…
Vous participez ensuite à la rédaction du procès verbal de livraison dans lequel vous devez mentionner vos réserves, c'est-à-dire tout ce qui ne va pas (défauts de conformité, vices de construction…), petits défauts ou grandes malfaçons, ainsi que les travaux de finition qu’il reste à effectuer. Vous devez également mentionner vos réserves concernant les parties communes et les extérieurs.
Si le vendeur vous empêche d’exprimer vos réserves dans le procès verbal, ou si vous découvrez ultérieurement des défauts ou malfaçons, vous disposez d'un délai d'un mois à partir du moment de la livraison pour signaler les vices apparents au vendeur par lettre recommandée avec AR.
La garantie de parfait achèvement couvre la remise en état
de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices
de conformité, dysfonctionnements).
Défaut de conformité
: lorsqu'une baignoire a été installée à la place d'une douche, par exemple.
Vice de construction : lorsque
qu’un menuiserie a été mal posée, par exemple.
Attention : à ce stade il est bon de faire appel à un
professionnel afin de recenser avec lui les éventuels problèmes constatés.
De plus, si vous n’obtenez pas satisfaction, vous disposez d'un délai d'un an
pour engager une action devant le tribunal de grande instance.
A la livraison du logement, l’acheteur ne peut s’opposer à la demande du vendeur de lui régler le solde du prix de vente (5 % ou 15 % selon le cas).
Toutefois, si le logement n’est pas conforme aux conditions du contrat de vente (pose d’un parquet au lieu d’une moquette…), l’acheteur est en droit de consigner la somme dûe restante entre les mains d’un tiers, tel que le notaire rédacteur de l’acte, dans l’attente de la mise en conformité du logement. Le vendeur ne peut alors refuser de remettre les clefs.
Les différentes
garanties
La
garantie d’achèvement
Elle est obligatoire.
En cas d'achat sur plan, votre vendeur doit vous fournir un des systèmes prévus par la loi pour garantir que ce que vous avez acheté sera bien achevé.
- La garantie extrinsèque :
Cette garantie mise en jeu en cas de défaillance du vendeur est donnée par un organisme financier ou une compagnie d’assurance qui s'engage en cas de défaillance des promoteurs, lotisseurs ou constructeurs à verser les sommes nécessaires à la réalisation des travaux jusqu'à ce que l'achèvement puisse être constaté. Cette garantie prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Ce système est le plus protecteur pour l’acquéreur.
Ces organismes peuvent également rembourser à l’acquéreur les sommes qu’il a déjà pû verser (garantie de remboursement).
- Les garanties intrinsèques :
Garantie fournie par le constructeur avec ses fonds propres,
assurant à l’acquéreur l’achèvement de la construction. Cette garantie n’est
consentie dès lors qu’il y a peu de chance que l’opération de construction
n’aboutisse pas (financièrement saine).
Il existe 2 systèmes :
L'immeuble
est hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque. Ceci doit être
constaté au moment de la vente par le notaire et l'architecte et sous leur
responsabilité. Si vous achetez dans un immeuble collectif, c'est l'immeuble
entier qui doit être franc de privilège ou d'hypothèque.
Les fondations de l'immeuble sont achevées et le financement de la construction est assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu, par les fonds propres du vendeur, les crédits confirmés qu'il a obtenu et le montant des ventes qu'il a déjà conclus.
C'est le notaire qui s'assure que ces conditions sont bien réunies.
Le législateur a considéré que si les conditions de ses différents systèmes sont remplies, vous êtes suffisamment protégé.
La garantie
d’isolation phonique
Le constructeur doit également une garantie spécifique concernant la conformité aux exigences réglementaires en matière acoustique (Code de la construction et de l'habitation, Art. L. 111-11). Votre logement doit répondre aux exigences minimales requises en matière de protection contre le bruit.
Les travaux éventuellement dûs par le constructeur à ce titre, relèvent de la garantie de parfait achèvement. Vous avez donc un an à compter de la prise de possession de votre logement pour signaler ces défauts.
Il est donc possible d'utiliser la procédure prévue en matière de parfait achèvement lorsque vous constatez des niveaux de bruit excédant les maxima réglementaires.
Même lorsque la garantie de parfait achèvement a pris fin, vous conservez une voie de recours, car si le trouble acoustique rend l'immeuble impropre à sa destination, le défaut d'isolation phonique rentre dans le cadre de la garantie décennale du constructeur. Vous êtes alors couvert par l'assurance dommages ouvrage pendant dix ans à compter de la réception.
Une fois l’ouvrage achevé, on distingue 3 types de garantie due par le promoteur…
La garantie de
parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement, d'une durée d'un an à compter de la réception des travaux, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées dans le procès-verbal de ladite réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement. Seul l'entrepreneur répond de la garantie de parfait achèvement, à l'exclusion des autres constructeurs. En cas de défaillance de l'entrepreneur après mise en demeure ou non respect des délais convenus, les travaux de réparation peuvent être exécutés à ses frais et risques par le maître d'ouvrage. La non intervention de l'entrepreneur a pour conséquence de permettre au maître d'ouvrage d'actionner la police dommages ouvrage.
La garantie de parfait achèvement exclut les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.
La garantie biennale
ou de bon fonctionnement
Elle garantie pendant deux années à compter de la réception de l’immeuble, le bon fonctionnement des équipements dissociables (qui ne sont pas scellés) du corps de l’ouvrage.
La garantie biennale a été retenue notamment dans les cas suivants :
- Robinetterie
- Convecteur électrique
- Volets
- Chaudière de chauffage central
- Machine à laver encastrée
- Chauffe-eau mural
- Enduits de plafond se décollant
- Faux plafond
- Gaine de circulation d'air chaud
- Garde-corps de balcons démontables
- Installation de chauffage et production d'eau chaude
…..
En fait, tous les éléments d'équipement relèvent de la garantie biennale, sauf dans deux cas :
· Lorsque leur défaillance rend l'ouvrage impropre à sa destination (Code Civil : art 1792)
· Lorsque, indissociables d'un bâtiment, leur solidité est atteinte (Code Civil : art 1792-2)
Indissociable veut dire dont la dépose ou le remplacement ne peut se faire sans détérioration du bâtiment.
Dans ces 2 cas, il bénéficie de la garantie décennale.
La garantie décennale
Elle couvre pendant 10 ans les dommages qui, comme le définit la loi :
"compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses élément d'équipement, le rendront impropre à sa destination."
Le dommage doit être caché, c'est-à-dire ne pas avoir été décelé à la réception. A défaut, il relève de la garantie de parfait achèvement.
Il s'agit concrètement des fissures, affaissements, défauts d'étanchéité, défauts des murs, charpente, toiture, erreurs d'implantation ;
Ou encore, des défauts d'isolation thermique, phonique, vices de l'installation de chauffage ou de canalisation d'eau chaude…
L'Assurance Dommage
Ouvrage
C'est l'assurance qui en cas de sinistre, vous permet d'obtenir le règlement des travaux relevant de la garantie décennale.
Obligatoire, l'assurance dommage ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier, soit par vous-même, soit par le constructeur.
Elle vous couvre pendant 10 ans et si vous êtes amené à vendre votre logement, elle se transmet automatiquement au futur acquéreur.
Les Labels et Certifications
La certification est une démarche précise, encadrée par la loi, qui vise des produits, des services ou des entreprises. Concernant le logement, la certification porte sur les opérations immobilières de logements neufs, collectifs et /ou individuels groupés, destinées à être vendues à des acquéreurs en vue de leur utilisation ou de mise en location. C'est la promesse portée par le promoteur titulaire d'un niveau de qualité affiché qui offre à l'acquéreur des garanties précises et connues. L'attribution d'un label peut aussi procurer un avantage financier aux acquéreurs qui financent leur logement avec un prêt 1% employeur.
Le label donne cependant à l'acquéreur l'assurance
d'acheter un logement qui répond à des critères de
qualité soigneusement vérifiés par des experts.
La Certification Qualitel
- NF Logement
Destinée aux logements neufs, collectifs et individuels
groupés, NF Logement est une certification
globale qui couvre la qualité technique du logement et la qualité des
services apportés à l'acquéreur. La certification NF Logement traduit un
engagement durable du promoteur constructeur puisque le "droit
d'usage" de la marque NF Logement est attribué à l'organisme de promotion
pour la totalité de sa production de logements.
Quatre grands domaines pour un niveau de qualité assuré :
Acoustique : pour votre confort, halte aux nuisances sonores
L’isolation contre les bruits intérieurs et extérieurs de votre logement est étudiée dès la conception du projet, les choix sont orientés vers les meilleurs procédés de constructions et les matériaux les plus performants.
Thermique : un logement bien isolé est peu consommateur d’énergie
Isolation des murs, des planchers, des toitures, des portes d’entrée et des fenêtres mais aussi performance et économie d’énergie des systèmes de production d’eau chaude et de chauffage. Rien n’est laissé au hasard.
Qualité des équipements : un logement bien équipé est un logement confortable
C’est adapter les sanitaires au nombre prévisible d’occupants dans chaque logement, examiner les performances de la production d’eau chaude, de chauffage et prévoir la durabilité des installations.
Pérennité et maîtrise des charges : des dépenses d’entretien maîtrisées, des charges limitées !
Toitures, façades, terrasses, fenêtres et portes donnant sur l’extérieur font l’objet d’une attention rigoureuse, les matériaux utilisés sont sélectionnés pour durer.
Une nouvelle rubrique « Conception économe en charges » concerne les économies de charges potentiellement réalisables en fonction des dispositions constructives retenues à la construction.
Seules les opérations de logements collectifs sont concernés.
www.qualitel.org
Promotelec
Le label Promotelec habitat neuf garantit la conformité du logement à la réglementation thermique en vigueur et incite à la mise en œuvre de produits ou d’équipements de qualité. Dans ce but, les prescriptions techniques du label concernent :
- l’isolation thermique
- l’aération
- le chauffage
- la gestion et la programmation des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire
- la production d’eau chaude sanitaire
- l’installation électrique
www.promotelec.com
