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Critères de choix d'un locataire

Bien choisir son locataire est le 1er souci de tout propriétaire bailleur. Celui-ci devra se montrer très prudent car, alors que le nombre d'impayés augmente, il devient de plus en plus difficile de résilier un bail ou d'effectuer une expulsion.

Un seul critère objectif peut être retenu : La solvabilité du locataire

Il ne faut pas hésiter à vérifier tous les renseignements transmis par le candidat locataire, il en va de la sécurité de votre engagement.

Ci-joint la liste des documents dont tout bailleur peut exiger la transmission :

• la photocopie du livret de famille
• les coordonnés de son employeur
• une attestation de l'employeur
• une photocopie de son contrat de travail
• une photocopie d'un ou de plusieurs des bulletins de salaire
• un relevé d'identité bancaire
• les coordonnés de son ancien bailleur
• un avis d'imposition
• une copie du bail que le locataire a signé précédemment
• une copie de l'état des lieux de sortie du logement occupé précédemment
• la copie d'une ou de plusieurs quittances de loyer délivrées par l'ancien bailleur
• la copie de la dernière attestation d'assurance délivrée pour les risques locatifs

Certains documents ne peuvent pas être demandés au candidat locataire :

• une photo d'identité
• une carte d'assuré social
• une copie de relevé de compte bancaire ou postal
• une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal

Le ratio couramment admis veut que le loyer ne représente pas plus de 30% des revenus mensuels du, ou des locataires.

Si ce ratio est dépassé, le bailleur peut alors exiger que l'engagement du locataire soit garanti par une personne en qualité de caution.

Attention, certains candidats n'hésitent pas à fournir de faux renseignements et mettre en avant de faux justificatifs (bulletins de salaire trafiqués…).

Ce type de procédés est passible de sanctions pénales. Tout propriétaire victime peut exiger en justice l'annulation du bail pour ‘'manœuvres dolosives''.

Toutefois, afin de limiter ce risque, il est conseillé de demander les originaux des documents en question et d'en faire soi même la photocopie.

Les candidats de bonne foi doivent donc se montrer coopératifs et comprendrent les raisons du propriétaire.

Seuls des critères objectifs doivent guider le bailleur dans sa démarche et il faut se prémunir de toute pratique discriminatoire directe ou indirecte.

La loi précise, depuis 2002, qu'aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison :

• de son origine
• de son patronyme
• de son apparence physique
• de son sexe
• de sa situation familiale
• de son état de santé
• de son handicap
• de ses mœurs
• de son orientation sexuelle
• de ses opinions politiques
• de ses activités syndicales
• de son appartenance ou sa non appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.

Le bailleur doit alors agir avec prudence et pouvoir à tout moment justifier de son refus.

Toutefois, entre plusieurs candidatures équivalentes, la décision finale appartient dans tous les cas au propriétaire du bien à louer, qui motivera bien souvent son choix par des raisons d'affinités, de relationnel et de confiance avec le ou les futurs locataires.

Un bon contact entre propriétaire et locataire est souvent la clé d'une location réussie.

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Le Bail

Quelle loi pour quel bail ?

La loi du 6 juillet 1989 s'applique obligatoirement lorsque le logement loué est :

• soit un local à usage d'habitation principale, ainsi que pour tous les locaux accessoires loués s'y rapportant (garage, parking, cave…).
• Soit un local à usage mixte, professionnel et d'habitation.

Sont donc exclues du champ d'application de la loi de 1989 les locations qui portent sur :

Bail verbal ou bail écrit

Le bail est quasiment toujours formalisé dans un contrat écrit.

Toutefois, un bail verbal est aussi tout à fait valable. Les juges en reconnaissent la régularité et cela malgré les dispositions de l'article 3 de la loi de 1989 selon lesquelles ‘'le contrat de location est établi par écrit''.

Mais se contenter d'un bail verbal n'est pas satisfaisant pour le bailleur car cela revient à s'interdire :

• de conclure un bail pour une durée réduite
• d'appliquer une clause de révision
• d'augmenter le loyer lors du renouvellement
• de prévoir la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance

Qui signe le bail ?

Le bailleur,

Le locataire,

Lorsque le bailleur exige que les engagements du locataire soient garantis par une personne en qualité de caution, celle-ci doit également signer le contrat de bail.

Attention, le bail doit être établi en autant d'exemplaire qu'il y a de signataires.

La caution doit donc également recevoir un exemplaire du contrat.

Coût du bail

La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui… est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire.

Destination et description des locaux

Le bail doit impérativement mentionner à quel usage est destiné le local loué : usage d'habitation principale ou mixte.

Il doit en outre préciser la nature du logement loué (appartement ou maison), le nombre de pièces, les annexes éventuelles…

Le bail doit comporter la description des locaux et préciser quel sont les équipements à usage privatif dont le locataire aura la jouissance exclusive (ex : baignoire, four, radiateur, porte blindée…) et les parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun (piscine, ascenseur…).

Durée du bail

La loi ne fixe que la durée minimale du contrat. Les parties sont libres de contracter pour une durée plus longue.

Attention, un bail sans terme est un contrat nul.

2 cas de figure :

• si le bailleur est une personne morale (société), la durée du bail est au moins de 6 ans.
• si le bailleur est une personne physique (un particulier ou une S.C.I), le bail doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans.

Toutefois, le bailleur personne physique a la possibilité de signer un bail à durée réduite (durée comprise entre 1 et 3 ans) des lors qu'il peut faire état de raisons professionnelles ou familiales impérieuses. Le contrat de bail devra alors mentionner de manière très précise, les raisons et l'événement invoqués qui justifie que le bailleur ait à reprendre le local.

Par exemple, mutation du bailleur ou nécessité pour celui-ci de récupérer le logement pour loger un de ses proches.

2 mois au moins avant la fin du bail, il est nécessaire d'adresser au locataire en fin de bail un courrier par LR+AR ou de procéder à une notification par huissier, afin de confirmer à celui-ci la réalisation de l'évènement et l'achèvement du bail.

Le loyer

Librement fixé entre les parties, le montant du loyer doit obligatoirement être inscrit dans le bail, tout comme le montant de la provision sur charges.

En pratique, le paiement du loyer est mensuel, fixé à une date arrêtée par les parties.

Le bail précise aussi si le loyer est à terme échu (paiement du loyer en cours en fin de mois) ou à terme échoir (ou à l'inverse, le locataire paie d'avance).

Inventaire et état détaillé du mobilier (uniquement pour la location en meublé)

Ce document doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l’état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d’exiger le bon fonctionnement des éléments d’équipement qui lui ont été fournis en état de marche.

Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

L’état des lieux et l’inventaire doivent être rédigés par écrit et signé, d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire, lors de la remise des clés ou au moment de leur restitution : cette méthode n’occasionne pas de frais.

Le propriétaire et le locataire peuvent aussi convenir de les faire établir par un professionnel : il faut alors préciser dans le bail qui supportera le coût de cette intervention.

Le dépôt de garantie

Le bail peut prévoir le versement d'un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie a pour objet de garantir l'exécution par le locataire de ses obligations locatives (loyer, bon entretien du logement…).

Cette somme ne peut pas dépasser 2 mois de loyer hors charge. Elle ne pourra ni être révisée en cours de bail, ni produire d'intérêts pour le locataire, qui ne peut en fin de bail, même renouvelé à plusieurs reprises, réclamer plus que son versement initial.

Quand au bailleur, il est tout à fait libre d'effectuer un placement avec cette somme.

Il est interdit au bailleur de demander une telle garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois.

A l'issue du bail, le bailleur doit restituer le montant du dépôt de garantie, après en avoir déduit, le cas échéant, les sommes qui lui restent dues et les dépenses (les reliquats de loyer impayés et les frais de remise en état du logement en raison des dégradation du locataire sortant) qu'il peut avoir à engager à la place du locataire, ‘'sous réserve qu'elles soient dûment justifiées''.

Attention, en fin de bail, le locataire n'a pas le droit de s'abstenir de régler le loyer des 2 derniers mois de préavis (sauf accord avec le propriétaire), sous prétexte que le bailleur pourra les récupérer sur le dépôt de garantie, car ce n'est pas l'objet de celui-ci.

La restitution du dépôt de garantie doit être effectué dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clefs par le locataire.

La caution

La caution est la personne (un particulier ou un établissement financier) qui va se porter garante du respect des obligations du preneur et prendre le relais en cas de carence de celui-ci.

Le cautionnement intervient lors de la signature du bail, que la caution doit également signer et à qui il est remis un exemplaire.

Toute personne ayant une couverture financière suffisante peut se porter caution, étant précisé que l'appréciation de cette capacité est laissée à la discrétion du bailleur. Avant d'accepter une personne comme caution, le bailleur peut lui demander qu'elle fournisse la preuve de ses revenus en produisant les mêmes documents que ceux qu'il a réclamé au locataire.

Dans la majorité des cas, la caution est solidaire du locataire, ce qui exclut le bénéfice de discussion et de division attaché au cautionnement simple. Le bailleur peut dès lors exiger immédiatement auprès de la caution le paiement de la dette sans même avoir tenté une quelconque action en justice contre le locataire. De plus, si plusieurs personnes se sont portées cautions, le bailleur peut exiger à sa discrétion à l'une ou l'autre de ces personnes la totalité du paiement sans avoir à le répartir entre elles.

La caution peut être à durée déterminée, elle est donc tenue de son engagement pour toute la période considérée et mentionnée dans le contrat, sans pouvoir se dégager unilatéralement.

Le plus souvent, elle est engagée pour une durée indéterminée. C'est-à-dire pour la durée du bail initial, pour les renouvellements et pour la période de reconduction tacite. Elle pourra toutefois mettre fin unilatéralement à son engagement. Mais, la date d'effet de la résiliation de la caution est alors différée au terme du bail en cours (qu'il s'agisse du bail initial, du bail renouvelé ou du bail reconduit tacitement).

Attention, en cas de vente du logement occupé par le locataire, la caution n'est pas engagée envers le nouvel acquéreur, sauf si elle manifeste expressément sa volonté de l'être.

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Assurance du logement

La loi oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire (article 7g de la loi de 1989).

Trois risques sont ici visés :

• le risque de dégât des eaux
• le risque d'incendie
• le risque d'explosion

et éventuellement, mais de façon non obligatoire, de s'assurer contre le vol.

Il est de l'obligation du locataire de justifier d'une telle assurance lors de l'entrée dans les lieux, puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Les conséquences d'un défaut d'assurance pour le locataire sont particulièrement graves, puisque tout manquement peut conduire

• soit à la résiliation judiciaire du bail
• soit à la mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée dans le bail

dans les 2 cas, le locataire devra à terme quitter le logement qu'il occupe.

Changement de propriétaire en cours de bail

Lorsque le logement loué change de propriétaire en cours de bail,

• en cas de vente
• en cas de décès du bailleur
• en cas de donation

La loi prévoit que le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom et son domicile (si personne morale, sa dénomination sociale et son siége social), ainsi que le cas échéant ceux de son mandataire.

Si le bailleur n'indique pas ses nouvelles coordonnées, il ne pourra pas reprocher par la suite au locataire de lui avoir envoyé son congé à l'ancienne adresse, et la notification sera tout de même considérée comme valable.

Renouvellement du bail

Le bailleur qui souhaite continuer le bail au delà de la période initiale a le choix entre deux attitudes :

• Ne rien faire ; le bail est alors reconduit par tacite reconduction aux clauses et conditions antérieures (art. 10 de la loi) pour une nouvelle période de 3 ans (si le bailleur est une personne physique) ou 6 ans (si le bailleur est une personne morale).
• Manifester sa volonté de modifier les conditions du bail : modification du montant du loyer, reprise d'une pièce annexe par le bailleur ou encore modification de certaines obligations du locataire… ; dans ce cas, il doit nécessairement adresser une offre de renouvellement au locataire. Cette offre devra obéir aux conditions du congé et donc parvenir au locataire (par LR+AR ou par notification d'huissier) au moins 6 mois avant le terme du bail. A défaut, de respecter une telle procédure, cela entraîne la reconduction tacite du bail aux conditions antérieures de loyer éventuellement révisé, mais pas augmenté.

Le bailleur n'a aucun moyen d'imposer les changements projetés. Si le locataire refuse expressément ou reste silencieux, le bail précédent est reconduit tacitement aux mêmes conditions.

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Quel bail utiliser ?

Les champs d'application de chacun des régimes locatifs attachés au louage d'immeubles peuvent être définis très synthétiquement, comme suit :

• LES BAUX D'HABITATION

La loi du 6 juillet 1989 régit actuellement les baux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale.

Sont concernés exclusivement par cette réglementation les locataires personnes physiques. En revanche, sont exclus les locataires personnes morales, même si la location bénéficie aux salariés de l'entreprise preneuse.

Sont exclus également : - Les locations de résidences secondaires ; - Les locations ne portant pas sur un local d'habitation (immeubles professionnels, commerciaux ou ruraux) ; - Les locations saisonnières ; - Les locations meublées ; - Les logements de fonction ; - Les logements-foyers.

• LE BAIL RURAL

Le bail rural régi par les articles L 411-1 et suivants du code rural est principalement le louage d'un fonds rural en vue d'en assurer l'exploitation et de percevoir les fruits.

• LES BAUX DE DROIT COMMUN

Ils sont soumis aux dispositions de l'article 1714 du Code Civil et sont exclus du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989.

- LE BAIL DE DROIT COMMUN HABITATION PRINCIPALE MEUBLEE (PERSONNE PHYSIQUE)

Il s'agit d'un bail à usage exclusif d'habitation principale consenti à un locataire personne physique pour un logement meublé.

Il est soumis au décret relatif à la décence.

- LE BAIL DE DROIT COMMUN HABITATION PRINCIPALE (PERSONNE MORALE)

Il s'agit d'un bail à usage exclusif d'habitation principale consenti à un locataire personne morale pour un logement vide ou meublé.

Il est soumis conventionnellement à la décence.

• LE BAIL A USAGE D'EMPLACEMENT DE STATIONNEMENT

• LE BAIL DE DROIT COMMUN RESIDENCE SECONDAIRE

Il s'agit d'un bail à usage exclusif de résidence secondaire pour un logement vide ou meublé.

Il ne concerne pas les locations saisonnières.

• LE BAIL DE DROIT COMMUN

Il s'agit d'un bail générique régi exclusivement par le Code Civil.

• LE BAIL PROFESSIONNEL

Le bail professionnel est réglementé par l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 modifiée. Il concerne la location de locaux dans lesquels s'exercent des activités économiques lucratives qui ne sont ni commerciales ni rurales.

• LE BAIL COMMERCIAL

Le statut des baux commerciaux, pour partie codifié aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers (artisans), accomplissant ou non des actes de commerce.

Le tableau ci-après vous permettra de visualiser rapidement au moyen d'un inventaire, la qualification à donner à un contrat de location considéré.

Il doit être considéré comme un élément d'appréciation.

Il y a lieu de rechercher la nature exacte de ou des activités exercées par le locataire.

Ce classement est conçu comme un outil pratique.

Cette liste n'est pas exhaustive.

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Les obligations du locataire

Rien en principe n'autorise le locataire à ne pas payer le loyer.

Le refus de paiement n'est possible qu'à la double condition :

• d'une part, que les locaux soient impropres à l'usage auquel ils sont destinés (impossibilité totale d'habiter et/ou d'y exercer sa profession en cas de bail à usage mixte) ;
• et, d'autre part, que le locataire ait été autorisé en justice à ne pas payer.

De la même manière, la grève du loyer n'est pas envisageable et n'est jamais autorisée par le juge en cas de différent sur le loyer à payer.

Un locataire qui ne paie pas son loyer s'expose à ce que le bailleur demande au juge la résiliation du bail.

Outre son obligation de payer le loyer et les charges, le locataire s'oblige à avoir un bon comportement dans le souci constant d'user paisiblement des lieux.

Il se doit de respecter la destination des lieux loués (habitation principale ou mixte)

Il ne doit pas être à l'origine de troubles de voisinage

Il doit s'assurer contre les risques locatifs

Il doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux qu'il occupe.

Il doit entretenir les lieux par des travaux d'entretien courant et de menues réparations (installation électrique, plomberie, chauffage, revêtement intérieur…), y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatifs.

Il doit laisser la possibilité au bailleur d'exécuter certains travaux d'amélioration et d'entretien, sans oublier naturellement les grosses réparations.

Il ne doit pas transformer les lieux.

Les frais de remise en état sont à la charge du locataire s'ils sont dus à un manque d'entretien ou à des dégradations particulières.

En revanche, on ne peut pas reprocher à un locataire, les effets de la vétusté et l'usure normale des équipements et revêtements intérieurs.

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Le loyer

Le paiement du loyer par prélèvement automatique

Le bailleur ne peut obliger son locataire à régler le loyer par un prélèvement automatique (article 4c de la loi de 1989). Pour autant, cette technique n'est pas prohibée en tant que telle. Le locataire peut très bien consentir à ce mode de paiement, mais il doit conserver la possibilité de résilier ce prélèvement à tout moment.

Il ne faut pas confondre augmentation du loyer et révision du loyer

L'augmentation de loyer constitue une modification d'un élément essentiel du contrat de bail, puisque le bailleur revient sur ce qui avait été convenu initialement avec son locataire.

La révision du loyer intervient chaque année grâce à la mise en œuvre de la clause de révision stipulée dans le bail. Le bailleur révise le montant du loyer en fonction de l'indice retenu.

L'augmentation du loyer

L'article 17 c, 1er alinéa, de la loi de 1989 affirme que ‘'lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous évalué''.

Le bailleur qui veut augmenter le loyer de son locataire à la faveur du renouvellement doit donc rapporter la preuve que le loyer pratiqué jusqu'alors est manifestement sous évalué.

La notion de loyer manifestement sous-évalué, n'est pas définie par la loi. Elle se contente de préciser qu'en cas de sous évaluation manifeste, le bailleur pourra pratiquer une hausse de loyer pour atteindre le loyer pratiqué aux alentours.

Le bailleur doit donc produire des justificatifs qui établissent le montant des loyers de référence pratiqués aux alentours.

Pour autant, tout écart entre le prix du marché (les loyers du voisinage) et le prix pratiqué, ne va pas pouvoir entraîner une augmentation du loyer, puisqu'il faut que l'écart constaté soit significatif, ‘'manifeste'' pour reprendre le terme employé par le législateur.

Chaque situation est donc particulière, et en cas de désaccord, le dernier mot revient au juge du fond qui apprécie souverainement si la sous-évaluation est ou non manifeste.

La loi impose d'étaler l'augmentation de loyer sur la durée du bail renouvelé. Lorsque l'augmentation est inférieure à 10 %, l'étalement se fait chaque année par 1/3, pour un bail de 3 ans, par 1/6 pour un bail de 6 ans. Lorsque la réévaluation du loyer initial conduit à une hausse de loyer supérieure à 10 %, le législateur a prévu d'étaler sur 6 ans la hausse de loyer quelque soit la durée du bail de renouvellement, pour que le locataire puisse s'adapter à cette dépense supplémentaire.

La procédure

Demander l'augmentation d'un loyer manifestement sous évalué nécessite d'avoir, au préalable, constitué un dossier très complet qui contient des informations qualitatives très précises sur les loyers pratiqués aux alentours.

La proposition doit émaner du bailleur lui-même ou de son représentant et être adressée à tous les signataires du bail.

Cette proposition doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant le terme du bail. Elle est adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

La proposition de renouvellement doit obligatoirement contenir 3 éléments :

• reproduire fidèlement les neufs alinéas de l'article 17 c
• mentionner le montant du loyer proposé, montant déterminé en fonction des prix du voisinage et, le cas échéant, du décret de blocage existant.
• Comporter la liste des loyers de référence

En principe, il faut fournir au moins 3 références (6 dans les communes dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants).

Chaque référence doit comporter les informations suivantes :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble
• la qualité et l'époque de construction de l'immeuble
• l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur
• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales
• l'existence éventuelle d'annexes
• l'état d'équipement du logement
• l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans
• le montant du loyer hors charge effectivement exigé

Ou se procurer les références ?

• faire le tour de ses connaissances dans le quartier
• auprès des agents immobiliers
• se rapprocher des fédérations nationales des professions immobilière (FNAIM, SNPI, CNAB, CSAB…)
• contacter les associations de défense des propriétaires ou des locataires
• s'adresser à la DDE

A la réception de l'offre de renouvellement, le locataire peut accepter, refuser ou ne pas répondre.

En réalité qu'il refuse la proposition ou qu'il s'abstienne de se manifester revient au même puisque la loi assimile à un désaccord le défaut de réponse.

Le bailleur devra attendre un délai de 4 mois au plus tôt, avant le terme du bail, pour commencer à entamer une procédure en saisissant la commission départementale de conciliation, et le cas échéant en cas de désaccord persistant, pour saisir le juge.

Tableau récapitulatif

La révision du loyer

Si le bail a expressément prévu cette révision, le loyer est automatiquement révisé chaque année. La date de révision est convenue entre les parties, elle n'est pas forcement celle de la date anniversaire du contrat, même si, par simplicité, c'est souvent celle qui est retenue.

Le bailleur qui oublie d'augmenter le loyer ne peut plus réclamer le reliquat correspondant à l'augmentation omise au delà de 5 ans (article 2277 du code civil).

De son coté, le locataire dispose de trente ans pour demander au bailleur le remboursement d'un trop perçu.

Quel indice choisir ?

Le plus simple, et le plus courant : l'indice du coût de la construction (ICC) de l'Insee. Les parties peuvent en retenir un autre. Mais dans ce cas, si la variation de l'indice est supérieure à celle de l'ICC, la révision ne joue qu'a concurrence de l'évolution de l'ICC.

C'est pourquoi, en pratique, l'ICC, qui n'est pourtant pas un indicateur de l'évolution du marché locatif, est toujours retenu.

Il est également possible de fixer une autre date de référence pour l'indice retenu que celle de la signature du bail.

Attention au retard avec lequel l'Insee publie l'ICC, consultable sur www.insee.fr

En effet, l'indice du 1er trimestre de l'année est connu en juillet

l'indice du 2éme trimestre en octobre

l'indice du 3éme trimestre en janvier de l'année suivante

et l'indice du 4éme trimestre, en avril.

Ce n'est pas la variation de l'ICC sur l'année qui est prise en compte, mais la variation de la moyenne de son évolution sur les quatre derniers trimestres.

Un nouvel indice de révision des loyers depuis 2006

Ce nouvel indice est désormais basé à 60 % sur l’évolution des prix à la consommation (IPC), à 20 % sur l’indice du coût de la construction (ICC) et à 20 % de celui des prix d’entretien et d’amélioration de l’habitat (IPEA).

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Le Congé

Congé adressé par un locataire

Pendant la durée du bail, le locataire qui décide de déménager est libre de le faire à n'importe qu'elle moment, sans motif (il n'a pas à justifier sa décision). Il doit seulement en informer régulièrement son bailleur en lui adressant un congé en bonnes et dues formes (par lettre recommandé avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier) et, ensuite, respecter un préavis de 3 mois. Dans certains cas, le locataire peut donner congé et bénéficier d'un préavis réduit d'un mois si certaines conditions sont remplies.

Une fois le congé délivré, le locataire ne peut pas revenir dessus, sa décision est irrévocable. Pour rester dans les lieux au delà de la date butoir fixé par la fin de son préavis, il faut impérativement un accord du bailleur.

Le point de départ du préavis est, en cas de congé par lettre recommandé avec AR, la date de réception de la lettre par le bailleur, c'est-à-dire la date à laquelle il signe l'avis de réception. Si le bailleur refuse de retirer ladite lettre, le locataire est contraint d'avoir recours à un constat d'huissier.

Attention, un congé donné en cours de mois, fait immédiatement débuter le délai de préavis.

Il existe 6 cas dans lesquels le locataire peut donner congé et bénéficier d'un préavis réduit d'un mois :

• Trouver son 1er emploi
• Etre muté
• Perdre son emploi
• Retrouver un emploi
• Etre âgé de plus de 60 ans et dont l'état de santé nécessite un déménagement
• Etre bénéficiaire du RMI

Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit respecter ses obligations. Il doit donc payer le loyer et les charges jusqu'au terme de cette période, même si matériellement il est parti avant.

Cette règle ne connaît qu'une seule dérogation : le locataire quitte les lieux avant la fin de son préavis mais le bailleur reloue aussitôt le logement ainsi libéré. Dans ce cas, il est libéré de son engagement de payer le loyer et les charges jusqu'à la fin.

Toutefois, si le locataire quitte les lieux en cours de préavis et propose un nouveau locataire à son bailleur, ce n'est qu'à la condition que celui-ci accepte son remplaçant et dans la mesure ou le nouveau contrat de location aura une prise d'effet antérieure à la fin du préavis que le locataire sera dispensé, pour le temps restant à courir, de s'acquitter de ses obligations financières.

Qui donne le congé ?

A qui doit on donner le congé ?

Comment donner congé à un locataire ?

Quand doit on délivrer le congé ?

Le congé donné par le bailleur ne peut intervenir qu'en fin de bail (c'est-à-dire à la fin d'une période triennale en cours) et il doit être notifié au moins 6 mois avant le terme.

Le délai de 6 mois avant le terme du bail a une importance primordiale. Rater le coche implique que le locataire pourra rester en place pour 3 ou 6 ans de plus (sauf s'il délivre congé avant).

Comment notifier le congé ?

La loi impose que le congé doit être adressé soit par lettre recommandé avec demande d'avis de réception, soit par acte d'huissier.

La lettre recommandée AR a l'avantage d'être un procédé souple et peu coûteux. D'autant plus qu'un bailleur peu trouver violent d'envoyer un huissier pour annoncer au locataire qu'il doit se préparer à trouver un autre logement.

Mais cette forme de délivrance du congé présente un grave inconvénient puisque le congé n'est considéré comme effectivement donné qu'à compter du jour de la réception de la lettre recommandé et non de son expédition. Or, la réception est la date effective de remise de la lettre entre les mains de son destinataire. Seule la date de signature de l'accusé de réception va attester de la réception du congé et ainsi faire courir le délai de préavis. Ce qui laisse une période d'au moins 15 jours pendant laquelle on ne sait pas si le congé a bien été délivré.

En dépit du coût de l'opération, recourir à un huissier (160 €) présente un sérieux avantage, car le bailleur est sur de la date à laquelle le congé a été délivré.

Lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps ou il occupe réellement les lieux pendant le délai de 6 mois de préavis. Il peut partir à n'importe quel moment du préavis et il n'est absolument pas redevable du loyer et des charges sur la période qui reste à courir.

Pour quels motifs peut on donner congé à un locataire ?

Alors que le locataire peut donner congé à tout moment, ne peut pas décider de reprendre son bien comme bon lui semble. Il doit nécessairement justifier sa décision et ne peut invoquer qu'un des trois motifs suivants :

- Le congé pour habiter

Le bailleur reprend le bien pour l'habiter lui-même ou y loger un de ses proches ;

• son conjoint,
• son partenaire auquel il est lié par un Pacs,
• son concubin notoire,
• ses ascendants,
• ses descendants,
• les ascendants ou descendants de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Les associés d'une SCI familiale en bénéficient également.

Attention, les juges exigent que la reprise soit réalisée au profit d'une personne qui fera du local libéré sa résidence principale.

Le congé délivré pour permettre au bénéficiaire de la reprise d'habiter les lieux comme résidence secondaire ou de vacance et donc nul.

- Le congé pour vendre

Le congé pour vente est un acte de disposition. Il doit comporter certaines mentions qui vont permettre au locataire de bénéficier d'un droit de préemption.

Le congé pour vendre doit reproduire intégralement les termes des 5 premiers alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989. En cas d'oubli, le congé n'est cependant nul que si le locataire arrive à démontrer que ce défaut de reproduction lui a causé un préjudice.

En dehors de l'indication de la dénomination du vendeur, de ses coordonnées et du motif du congé, conformément à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ‘'le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée''. Le prix exprimé dans le congé doit englober le montant des frais de notaire et préciser les modalités de paiement (au comptant ou de façon échelonnée).

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et celui ci dispose alors d'un droit de priorité pour acquérir le logement qu'il loue. Le locataire ne peut pas négocier le prix qui lui est proposé. S'il souhaite obtenir une diminution du prix de vente, il sera considéré comme ayant refusé l'offre.

Attention, le droit de préemption du locataire s'efface dans trois circonstances :

• vente du logement à un parent jusqu'au 3éme degré inclus
• lorsque la commune exerce son droit de préemption urbain
• lorsque l'immeuble et considéré comme inhabitable (déclaré insalubre ou frappé d'interdiction d'habiter).

- Le congé pour motif légitime et sérieux

Le congé doit dans ce cas mentionner uniquement les noms et adresse du bailleur et le motif allégué.

Ce motif peut sanctionner le comportement fautif du locataire

• défaut du paiement de loyer
• retard systématique de paiement du loyer
• défaut de paiement des charges
• défaut d'usage paisible des lieux loués (comportement bruyant ou agressif attesté par des plaintes du voisinage)
• irrespect de la destination des lieux
• refus de laisser exécuter des travaux dans les lieux loués
• défaut d'assurance pour les risques locatifs
• la sous location ou la cession de bail sans accord du bailleur.

Mais, il peut aussi tenir à des raisons propres au bailleur

• non renouvellement de l'engagement de la caution
• la démolition de l'immeuble dans lequel est situé le logement loué
• la réalisation d'importants travaux de rénovation
• une décision d'expropriation
• la nécessité pour le bailleur personne morale de loger une personne attachée à son service.

Bien entendu, le bailleur doit rapporter la preuve de l'existence du motif allégué et attester que le motif invoqué va se réaliser avec certitude.

La protection particulière des locataires âgés et démunis

L'article 15-III de la loi de 1989 veille à ce que les locataires âgés de plus de 70 ans à la date d'échéance du bail et dont les ressources annuelles sont, à la date de notification du congé, inférieures à une fois et demie le SMIC, fassent l'objet d'une attention toute particulière. Le bailleur ne peut pas leur donner congé, sauf à les reloger, à moins que le bailleur ne soit lui-même âgé ou peu argenté. Une proposition de relocation doit donc impérativement être jointe au congé, le logement proposé doit obligatoirement être à proximité du logement occupé actuellement et être adapté aux besoins et possibilités du locataire.

Si le locataire refuse un tel logement de substitution proposé, le bailleur est réputé comme ayant tout de même rempli ses obligations et le congé peut produire normalement ses effets.

Une précision utile, lorsque le logement est occupé par plusieurs personnes, les juges considèrent que les ressources de chaque occupant doivent être appréciées séparément, et non cumulativement.

Les charges locatives

Les charges locatives, autrement appelées charges récupérables sont celles imputées au locataire.

Il s'agit des sommes accessoires au loyer principal qui sont exigibles sur justification en contre partie

• des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée
• des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun du bien  louée
• des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste des charges récupérables, est fixée par l'annexe du décret du 26 août 1987 (consultable sur www.legifrance.gouv.fr). Cette liste composée de huit postes est limitative et impérative. Toutefois, le caractère limitatif ne va pas interdire au bailleur de récupérer d'autres charges, des lors que celle-ci vont être prévues par d'autres textes spécifiques (comme par exemple les charges liées à l'installation et à l'entretien des antennes de télévision).

Pour le locataire, il existe 2 moyens de s'en acquitter :

• soit tous les mois. Le bail prévoit alors que le locataire s'acquitte mensuellement des sommes réellement déboursées par le bailleur (au montant par définition variable)
• soit au moyen d'une provision sur charges (d'un montant égal tous les mois)

Ce second procédé, qui a pour des raisons évidentes de gestion de trésorerie, la faveur de la pratique suppose de déterminer assez précisément le montant de la provision et de prévoir une régularisation en fin d'exercice, qui permet le cas échéant de réajuster la provision pour l'exercice suivant.

Ce n'est pas parce qu'un bailleur n'a pas procédé à une régularisation annuelle, qu'il est considéré comme ayant tacitement renoncé à récupérer les charges. Il peut tout à fait procéder au rattrapage de charges plus anciennes mais dans la limite des 5 dernières années.

Le locataire, quant à lui, dispose de trente ans pour demander au bailleur le remboursement d'un trop perçu, comme en matière de loyer.

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La Location en Meublé

On dit qu'un logement est meublé quand il offre les éléments de confort permettant au locataire d'en user immédiatement et d'y vivre convenablement. La loi ne précise pas quels sont les meubles obligatoires, mais la jurisprudence a rappelé qu'un meublé sans lit, sans vaisselle, sans table ni chaises, sans réfrigérateur, ne peut être qualifié de meublé. C'est pourquoi la liste des meubles dont est pourvu le logement doit être annexée dans le contrat de location en meublé. Si ce n'est pas le cas, il sera possible de dénoncer le caractère meublé de la location devant le tribunal d'instance qui appréciera le caractère ''meublé'' ou non de la location. Le locataire peut substituer son mobilier avec l'accord du bailleur.

Jusqu'à présent, la location meublée échappait à la loi du 6 juillet 1989 (locations vides) ce qui permettait au propriétaire de conclure un bail de n'importe quelle durée, d'augmenter librement le loyer et de mettre fin facilement à la location. Dorénavant, dès lors qu'il constitue la résidence principale du locataire, un meublé ne peut plus être loué pour une durée inférieure à un an. Le bail peut être reconduit tacitement avec la même durée et aux mêmes conditions. Ces nouvelles règles ne concernent que les baux réalisés à compter du 20 janvier 2005.

Avec la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite loi Borloo), la location meublé se rapproche donc juridiquement de la location vide.

A savoir : davantage de contraintes pour le bailleur et une meilleure protection du locataire. Cette mesure conduit à rapprocher le régime de la location meublé à celui de la  location vide.

Le bail d'un meublé doit donc être au moins égal à un an. A son terme, le bailleur a toujours la faculté de délivrer un congé pour reprise du meublé à condition de le motiver trois mois avant l'échéance du bail. Et ce dans trois cas seulement :

• reprise du logement pour lui-même ou pour un membre de sa famille
• vente de l'immeuble
• non renouvellement pour un motif sérieux ou légitime : pas de paiement du loyer, de l'assurance, dégradation, etc...

Par contre, le locataire a toujours la faculté de donner congé n'importe quand avec un préavis d'un mois.

Le prix du loyer est toujours libre, mais l'augmentation ne pourra intervenir qu'au moment du renouvellement tacite du bail en fonction de l'indice de la construction, ou encore au moment du changement de locataire.

Les revenus provenant de locations meublées sont considérés comme non professionnels à la condition que les personnes ne soient pas inscrites au registre du commerce en qualité de loueur et que les recettes soient inférieures ou égales à 23 000 €uros et représentent moins de 50% de leur revenu global.

Dans ce cas, vous relevez du régime micro entreprise de plein droit (sauf sur option, vous pouvez relever d'un régime réel). Vous devez déclarer vos recettes à la ligne NO de votre déclaration de revenus. Un abattement forfaitaire de 71 % représentatif des charges sera automatiquement appliqué.

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Le Régime Fiscal Général Locatif Ancien 

Les revenus nets fonciers sont imposés dans le cadre de l’impôt sur les revenus des personnes physiques.

Ils supportent par ailleurs des prélèvements sociauxb (CSG, CRDS) d’un montant global de 11 %.

Le montant de ces revenus nets fonciers résulte de la soustraction entre les revenus bruts fonciers (les loyers) et les charges foncières suivantes :

-         Déduction des frais de gestion et d'assurance

-         Les frais réels de gérance et les frais de rémunération des concierges

-         Les travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration

-         Les intérêts et les frais d’emprunt contractés pour l’acquisition ou la réalisation de travaux, sans limitation de plafond ni de durée

-         La taxe foncière sur les propriétés bâties et les taxes annexes à cet impôt

-         Le montant réel des primes d’assurance couvrant les risques de loyers impayés.

Si la différence obtenue entre les loyers et les charges foncières est négative, on parle alors de déficit foncier. Pour la partie du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunt, le contribuable peut déduire de son revenu global jusqu’à 10 700 € par an. La fraction supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt sont déductibles des seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le déficit est déductible du revenu à la condition que le logement soit loué pour une durée minimale de 3 ans à compter de la première année d’imposition.

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Le régime du micro-foncier

Le régime du micro foncier est applicable d’office à tous les bailleurs dont les revenus sont inférieurs à 15 000 € par an et non plus sur demande de ces derniers (ils peuvent néanmoins y renoncer). Le micro foncier est à conseiller aux propriétaires de logement qui n’ont pas et n’envisagent pas d’avoir des charges importantes : mensualité d’un crédit, travaux…

Ce régime s’applique également aux détenteurs de parts de sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…), qui par ailleurs louent à titre personnel des immeubles nus, à condition que la somme des loyers bruts perçus à titre personnel et de la quote-part des recettes de la société leur revenant, n’excède pas 15 000 €.

Ils bénéficient alors de 2 avantages dans le cadre de ce régime :

-         Un abattement forfaitaire de 40 % pour déterminer leur revenu foncier net qu’ils intègrent à l’ensemble de leurs revenus imposables

-         Une simplification de leurs formalités de déclaration : il leur suffit d’indiquer le montant total des loyers perçus (hors charges réclamées aux locataires) sur leur déclaration de revenus habituelle. En effet, ils n’ont pas, pour faire leur déclaration, à utiliser l’imprimé spécial 2044 et à y joindre de justificatifs.

En contrepartie, ils ne peuvent plus déduire, pour leur montant réel, les dépenses qu’ils font pour leur logement : travaux,, taxe foncière, intérêts d’emprunt…

Les contribuables placés de plein droit sous le régime du micro foncier peuvent néanmoins opter pour le régime réel d’imposition. L’option s’applique alors obligatoirement pour une période de 3 ans, renouvelable ensuite tacitement, sauf renonciation.

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La régime fiscal de la Location en Meublé

Actuellement, le succès de la location en meublé, compte tenu de ses avantages, est indéniable.

En tant qu’activité commerciale, elle est imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, ceci en fonction des régimes d’imposition prévus par la loi.

Pour les entreprises individuelles, c'est l'impôt sur les revenus qui sera appliqué, ainsi que pour le bénéficiaire du statut fiscal de la micro entreprise si le chiffre d'affaires HT ne dépasse pas 76.300 euros.

Pour les sociétés relevant de l'impôt sur les sociétés, c'est ce dernier qui sera appliqué.

· À moins de 76.300 Euros de recettes annuelles, le propriétaire peut opter pour le régime des micro entreprises.
Bénéficiant d’un abattement de 71 %, le loueur ne sera imposé que sur 29 % des recettes encaissées. 
Par ailleurs, les loyers ne relèvent pas de la TVA.
Dans cette situation, le propriétaire n’a pas à remplir de déclaration spéciale ; il lui suffit de porter les recettes sur sa déclaration d’impôt sur le revenu numéro 2042. En outre, il est dispensé de produire un bilan et un compte de résultat.

Ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.

Le propriétaire peut aussi renoncer à l’abattement forfaitaire de 72 % et choisir le régime dit du réel simplifié qui tient compte des frais et de l’amortissement effectifs (intérêts d’emprunt, amortissement de l’immeuble, impôts fonciers, frais d’achat, etc…).

· Au-delà de 76 300 € de recettes annuelles :

Deux possibilités s’offre à lui :

-         Le régime du bénéfice réel simplifié

-         Le régime du bénéfice réel normal (obligatoire au-delà de 763 000 €)

Ces différents régimes offrant la possibilité d’imputation des déficits éventuels qui varie selon le statut de loueur professionnel ou non.

Le choix d’un tel régime implique aussi une plus grande complexité dans ses formalités administratives et fiscales et une grande rigueur dans sa comptabilité, avec l’obligation de fournir annuellement bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus value et moins value, un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.

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Les Aides LOCA-PASS

Les Aides LOCA-PASS sont 2 aides qui permettent de faciliter, à un très large public, l'accès à la location d'un logement en apportant des réponses concrètes aux exigences des bailleurs.

AVANCE LOCA-PASS : Financement du dépôt de garantie sous forme de prêt à taux 0 dans les deux mois suivant la date d'effet du bail.

GARANTIE LOCA-PASS : Engagement gratuit auprès du bailleur pendant une durée de 3 ans à compter de l'entrée dans les lieux du locataire, d'assurer le paiement du loyer et des charges locatives, quelle que soit la cause de l'impayé (caution).

Bénéficiaires

·  Salariés des entreprises du secteur privé non agricole

·  Jeunes de moins de 30 ans en recherche ou en situation d'emploi

·  Etudiants boursiers de l'Etat

·  Etudiants justifiant d'une convention de stage en cours

·  Etudiants justifiant d'un CDI ou d'un CDD d'une durée minimale de 3 mois en cours

·  Etudiants justifiant, dans les 6 mois précédant la demande, de 3 mois d'activité salariée

·  Retraités des entreprises du secteur privé non agricole ayant cessé leur activité depuis moins de 5 ans

Parc locatif

 ·  Tout parc

Conditions de l'AVANCE LOCA-PASS

Montant : 1 ou 2 mois de loyer de base

Versement : au locataire ou au bailleur après reception par l'organisme de financement de l'offre de prêt acceptée par le locataire.

Remboursement :

·  Sur une durée maximum de 36 mois, avec un différé de 3 mois.

·  Modulable au choix du bénéficiaire, avec des mensualités de 15 euros minimum.

·  Obligation de remboursement anticipé dans un délai maximum de 3 mois en cas de départ avant la dernière échéance.

Conditions de la GARANTIE LOCA-PASS

Montant : 18 mois de loyers et charges locatives

Risques couverts : tous risques

Cumul : possible avec d'autres garanties sauf garantie du FSL

Mise en jeu : au premier impayé de loyer sur demande du bailleur, après mise en demeure restée infructueuse

Remboursement de l'avance en cas de mise en jeu de la garantie : avance gratuite remboursable par le locataire en 3 à 6 ans maximum.

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Comment éviter les impayés de la part de ses locataires

Rassurez vous, la proportion des impayés locatifs est inférieure à 2 % du volume total des quittances émises.

Selon les chiffres de l'ADIL, dans plus de 60 % des cas, la dette de loyer ne dépasse pas 7 000 €.
10 % des impayés sont inférieurs à 1 000 €. 30 % des impayés se situent entre 1 000 € et 3 000 €. 32 % des impayés se situent entre 3 000 € et 7 000 €.

En cas de problème, la solution amiable et la médiation sont donc toujours à privilégier, par le biais d'un étalement de la dette. La procédure judiciaire, avec tous ses aléas, ne doit être utilisée qu'en dernier recours. Sachant qu'elle vous permettra de récupérer la jouissance de votre bien, par une mesure d'expulsion, mais plus rarement les arriérés locatifs et les frais de procédure, les procédures de recouvrement, même après jugement, ne revêtant pas la même « force de loi ».

Vous trouverez ci-dessous quelques conseils pour limiter les risques d’impayés :

 1 - Bien s'assurer, dans le strict respect de la réglementation et sans discrimination, de la validité et de la qualité des justificatifs d'identité et de ressources fournis par le locataire.

 2 - Porter une attention particulière à la rédaction du bail, car celui ci fixe les règles strictes et définitives qui régissent les rapports entre le locataire et son bailleur.

Attardez vous notamment sur le libellé de la clause résolutoire dans le bail locatif. Celle ci doit être expresse ou de plein droit.

 3 - Porter une attention particulière lors de la fixation du montant du loyer. Un bon loyer est considéré 15 % en dessous du niveau haut de loyer, car plus le loyer est haut plus le risque est élevé

 4 - Ne pas hésiter à actionner un mécanisme de cautionnement, caution solidaire, garants, voire cautionnement bancaire.

 5 - En cas de problème, faites appel à la solidarité familiale et intergénérationnelle. Si vous connaissez l'entourage du locataire, la médiation sera plus facile.

 6 - N’hésitez pas à recourir à l'intermédiation, par exemple par le biais d'une association pouvant se porter garant de votre locataire.

 7 - Privilégier les bénéficiaires de garanties Locapass, de 1% logement ou d'un Fonds de solidarité logement car les organismes pourront agir en concertation avec vous.

 8 - Privilégier la perception directe de l'allocation logement du locataire par le bailleur. Une manière de réduire l'endettement locatif en cours.

 9 - Faites un bon usage des techniques contractuelles: Demande d'un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, Clause pénale en cas de non paiement du loyer, Virement automatique du loyer .

 10 - Vous pouvez aussi souscrire auprès de votre compagnie d’assurance, à  une « assurances pour loyers impayés ».

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La Garantie des Risques Locatifs (GRL)

La Garantie contre les risques locatifs (GRL) facilite l’accès à la location pour la majorité des locataires tout en offrant de fortes garanties au propriétaire.

La garantie des risques locatifs (GRL) et le propriétaire

Avec la GRL, le propriétaire peut obtenir le règlement de la totalité des loyers et des charges, dès le premier impayé de loyer.

Les garanties offertes

La Garantie des risques locatifs fonctionne pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, dans la limite de 2 300 € par mois.

En cas d’impayés, c’est la société de gestion de la GRL qui s’occupe d'agir ensuite contre le locataire. Plus besoin de payer un huissier !

Si le locataire a commis des dégâts, le propriétaire obtient le paiement des travaux de remise en état de son logement, dans la limite de 7 700 €, avec une franchise de deux mois de loyers et charges.

Le coût de la Garantie des risques locatifs

En contrepartie de tous ces avantages, le propriétaire doit s'acquitter d'une somme égale à 2,50 % TTC du loyer annuel + charges, ce qui est moins coûteux que les actuelles assurances loyers impayés. De plus, le prix de la GRL est déductible des revenus fonciers.

La Garantie des risques locatifs et le locataire

Tout locataire peut bénéficier de la Garantie des risques locatifs, quelle que soit sa situation, à la seule condition de disposer de revenus supérieurs à deux fois le montant du loyer. C’est tout !

Tous les locataires sont concernés : les salariés en CDI ou en CDD, à temps complet ou partiel, les fonctionnaires, les professions indépendantes et les travailleurs saisonniers, les étudiants, les demandeurs d’emploi et les retraités. Les revenus pris en compte sont les revenus réguliers et permanents (salaire, allocations logement, prestations sociales, bourse d’Etat).

Les revenus aléatoires (aides parentales) sont en revanche exclus.

Important : pour toutes les personnes dont les ressources sont donc au moins supérieures à deux fois le loyer, la GRL dispense alors de fournir la caution d’un parent ou d’un ami.

Bon à savoir : les titulaires d’un CDI dont les ressources représentent plus de trois fois le montant du loyer ne peuvent théoriquement pas bénéficier du dispositif puisque l'on considère que leur niveau de revenus ne les exclut pas du marché locatif. Toutefois, si le propriétaire exige d’eux une caution qu’ils ne peuvent fournir, ils pourront alors bénéficier de la GRL.

Les démarches à effectuer pour les propriétaires

Contactez la société GRL Gestion (05 56 42 19 10) ou consultez son site www.grlgestion.fr pour prendre connaissance des modalités et obtenir la liste des assureurs.

Les démarches à effectuer pour les locataires

Le locataire justifie qu'il peut bénéficier de la GRL en produisant un document appelé le Pass GRL ou Passeport GRL.

Vous pouvez obtenir ce Pass-GRL et le valider en ligne sur le site www.grlgestion.fr. Vous n’avez plus alors qu’à le soumettre au propriétaire avec vos pièces justificatives (justificatifs de revenus, contrat de travail, etc.)

Le cas particulier des étudiants

Si l’étudiant bénéficie, par exemple, d’une bourse d’Etat et d’une aide personnalisée au logement, il peut aussi bénéficier de la GRL.

Exemple :

Un propriétaire passe une annonce de location meublée pour un loyer charges comprises de 450 € par mois.
Un candidat locataire étudiant se propose. Il dispose d’une Aide personnalisée au logement (APL) pour un montant mensuel de 250 € et d’une bourse d’Etat de 450 € par mois.
L’APL vient en déduction du montant du loyer : le locataire doit donc 450 – 250 = 200 € par mois.
Pour obtenir le Pass-GRL, il doit disposer d’au moins deux fois le montant du loyer, soit 200 € X 2 = 400 €
Le locataire disposant d’une bourse d’Etat de 450 €, il peut donc obtenir le Pass-GRL.

Le propriétaire n’a plus ensuite qu’à :
- demander au locataire son Pass-GRL validé ;
- vérifier les pièces du locataire (contrat de travail, avis d’imposition, etc.) en exigeant les originaux et leur photocopie ;
- signer le contrat de location ;
- puis contacter l’assureur partenaire (liste disponible auprès de la société GRL Gestion) et lui renvoyer le Pass-GRL validé.

Si l’étudiant ne peut justifier de ressources supérieures à au moins deux fois son loyer, ou s’il ne bénéficie que d’aides parentales, il ne peut bénéficier de la GRL.

Mais, le propriétaire peut accepter de lui louer le logement en demandant la caution de ses parents ou amis ou bien, et selon les cas, l'étudiant peut, comme auparavant, bénéficier du Loca-pass. La liste des organismes à contacter pour en bénéficier est disponible auprès de l’Union d’économie Sociale pour le logement, l’UESL, au 01 44 85 81 00, www.uesl.fr.

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Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Depuis le 1er juillet 2007 et pour tout nouveau bail, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) doit être joint au contrat de location, en plus de l'Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT).

Ce nouveau diagnostic informe le locataire sur les caractéristiques thermiques du logement loué et sur la quantité de gaz à effet de serre (GES) émise. Le DPE est matérialisé par la fameuse petite étiquette que vous trouvez sur les réfrigérateurs et autre lave-linge. Le classement va de A (logement très économe et peu émissif) à G (énergétivore et polluant).

Le but de ce diagnostic est d’inciter à la réalisation de travaux d’économie d’énergie avant la mise en vente ou la location d’un logement.

Avantage pour les bailleurs : un logement mieux isolé et moins gourmand en énergie se valorise davantage au fil du temps. Et se loue plus facilement.

Inconvénients pour les bailleurs : le diagnostic de performance énergétique, c’est évidemment une formalité et une facture supplémentaire. Il faut compter entre 120 et 200 € pour un DPE, mais n’attendez pas le dernier moment pour faire réaliser ce diagnostic. En effet il faudra l’annexer au contrat de location au moment de la signature.

Le DPE reste valable pendant 10 ans : il vous est donc possible de vous en servir à nouveau si vous signez un nouveau bail pendant cette période.

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État des risques naturels et technologiques (ERNT)

Depuis le 1er Juin 2006, il doit être annexé à tout contrat de location un état des risques naturels et technologiques.

L’obligation concerne les contrats de location écrits, les ventes bâties ou non bâties, les locations saisonnières ou de vacances, les cessions gratuites, les successions et donations.

Dans quels cas ?
Ce document est obligatoire pour les biens situés à l'intérieur du périmètre d'un plan de prévention des risques (PPR) naturels ou technologiques ou en zone sismique réglementée. De plus, le propriétaire a une obligation d'information pour les biens qui ont fait l'objet d'une indemnisation à la suite d'une catastrophe naturelle.

Les modalités

L’ERNT est à la charge du propriétaire bailleur, il doit être daté de moins de 6 mois, visé par les 2 parties et annexé au moment de la signature du contrat de location.
Il n’y a pas d’obligation de passer par un professionnel pour effectuer ce document. Cependant, la garantie en responsabilité d’un professionnel exonère le propriétaire d’une responsabilité vis à vis de ce document.
Cette responsabilité peut-être lourde de conséquences.

En cas d'informations fausses ou en cas d'absence du document au moment de la signature du contrat, le locataire peut demander au juge une diminution du loyer sur toute la durée du bail, "voire la résolution du contrat de location", en clair son annulation.

Passer par un professionnel vous assure un document juste et conforme à la règlementation en vigueur.
Le professionnel dûment assuré vous garantit également des litiges en dégageant votre responsabilité.

De quoi s'agit-il ?

Les risques naturels sont, notamment : les risques d'inondation, de feux de forêts, de glissement de terrain, d'avalanche, de cyclone ou tempête, de séisme et d'éruption volcanique.

Les risques technologiques sont : les risques industriels, nucléaires, biologiques, risque de rupture de barrage mais aussi les routes ou autoroutes qui présentent un risque spécifique.

Ce que dit la loi :

"Les locataires ou les acquéreurs de biens immobiliers (habitation ou autres) situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans les zones de sismicité définies par décret devront être informés par le bailleur ou par le vendeur de l'existence des risques visés par ces différents documents."

Où consulter les documents de référence ?

• Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête :

-  la liste des risques naturels prévisibles et des risques technologiques à prendre en compte;

-  la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

• L’arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque commune concernée :
- un ou plusieurs extraits des documents permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques pris en compte

- une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l’intensité des risques dans chacune des zones et périmètres délimités par le plan prévention des risques naturels ou technologiques et dans les zones de sismicité Ia, Ib, II ou III .

•            Le préfet adresse copie de l’arrêté au maire de chaque communes intéressée et à la chambre départementale des notaires.

•            L’arrêté est affiché dans les mairies de ces communes et publié au recueil des actes administratifs de l’État dans le département.

•            Un avis de publication de l’arrêté est inséré dans un journal diffusé dans le département.

•            Les arrêtés sont mis à jour :

• lors de l’entrée en vigueur d’un arrêté préfectoral rendant immédiatement opposables certaines dispositions d’un plan de prévention des risques  naturels prévisibles, ou approuvant un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques technologiques, ou approuvant la révision d’un de ces plans ;

•  lorsque des informations nouvelles portées à la connaissance du préfet permettent de modifier l’appréciation de la sismicité locale, de la nature ou de l’intensité des risques auxquels se trouve exposée tout ou partie d’une commune faisant l’objet d’un de ces plans.

• Les documents mentionnés ci-dessus peuvent être consultés en mairie des communes concernées ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-préfectures du département où est situé le bien mis en vente ou en location. Certains peuvent être directement consultables sur Internet à partir du site de la préfecture de département.

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La location saisonnière

Voici quelques règles à observer lors de la signature d’un contrat de location de vacances.

Au préalable de toute réservation, demander un état descriptif des lieux

Ce document doit vous donner des renseignements précis au niveau du logement avec la superficie totale du bien, le nombre de pièces et la nature de ces pièces (chambre, séjour), le nombre de salles de bains, de salles d'eau et de WC ; les éléments de confort et d'équipements (four, lave-vaisselle, lave-linge, télévision, aspirateur..) ; les annexes (terrasse, jardin, cour, piscine, tennis, grange, abri de jardin...) ; l'emplacement de l'immeuble ou de la villa par rapport à la mer, le centre ville et les commerces, la gare, l'aéroport... Mais aussi l'étage auquel se situe l'appartement, la présence ou non d'un ascenseur, la vue et l'orientation.
Les annonces sur Internet donnent, le plus souvent, une photo du bien à louer à l'extérieur comme à l'intérieur. Si vous passez par un autre circuit, faites-vous envoyer photos et plans du bien à louer et gardez-les précieusement au cas où le bien ne correspondrait pas à l'annonce.

Signer un contrat écrit

Le contrat écrit n'est pas obligatoire (excepté dans les meublés de tourisme) dans la mesure où la location saisonnière échappe à la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre bailleurs et locataires. Cependant il est vivement conseillé, au cas où un incident, même mineur, se produirait.

Le contrat doit être signé en deux exemplaires, l'un pour le bailleur, l'autre pour le loueur. Il doit préciser l'identité de chacune des parties, leurs coordonnées, le montant du loyer et des charges si celles-ci ne sont pas incluses dans le loyer, la durée exacte de la location avec les dates précises et les heures d'arrivée et de départ, le montant du dépôt de garantie, de 20 à 25%, sous forme de chèque de caution, pour pallier d'éventuelles dégradations (vaisselle brisée, tapis ou moquette tâchés, explosion du four...), le montant de la taxe de séjour, (de 0,20 à 1,50€ par personne et par jour sauf pour les enfants de moins de 13 ans) répercutée à la commune et l'éventuelle commission de l'agent immobilier.

Verser des arrhes

À la signature du contrat, le bailleur vous demande de verser une somme d’argent sous forme d'acompte ou d'arrhes. Deux termes qui ont des conséquences tout à fait différentes si vous annuliez votre réservation.
Dans le cas d'un acompte, bailleur comme loueur sont fortement engagés : le propriétaire peut vous réclamer la totalité de la location à titre de dédommagement ; en tant que locataire, si c'est le bailleur qui revient sur son engagement, vous pouvez demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Dans le cas d'arrhes ou sans précision de la nature de la somme, les parties sont libres de se désister. Si, vous, loueur, annulez la location, vous perdez vos arrhes ; si le loueur revient sur sa décision, il doit non seulement rendre les arrhes versées mais multiplier cette somme par deux.

Établir un état des lieux à l'entrée et à la sortie

Un état des lieux doit être réalisé dès l'entrée entre le locataire et le propriétaire ou son mandataire. Sans l'état des lieux d'entrée qui peut refléter la défection d'un équipement mentionné au contrat ou un carrelage fissuré autour de la douche, le loueur est présumé avoir pris le logement en parfait état. En quittant la location, un état des lieux s'impose également pour récupérer le dépôt de garantie.

Repérer les clauses illicites

Pas question d'interdire la présence d'enfants en bas âge ou d'animaux de compagnie... Et pas de discrimination entre Français et étrangers.

En cas de litiges en France

Dans tous les cas, c'est la solution amiable qui doit prévaloir, soit sous forme de réduction de prix, d'allongement de la durée de location ou de changement de location. Faute d'un arrangement à l'amiable, c'est le tribunal d'instance du lieu du litige qui tranchera.

Louer à l'étranger : les précautions à prendre

Les pratiques et la loi ne sont pas identiques à celles de la France. Dans les pays méditerranéens, par exemple, la parole est d'or, sauf quand il y a un problème, d'où l'intérêt de rédiger un contrat écrit.
Côté acompte ou arrhes, nombre de pays ne font pas la différence. Le montant de l'avance varie selon les pays de 25% en Espagne à 50% au Portugal voire 100% en Grèce... Reste qu'en cas d'annulation, il sera très difficile de récupérer le montant versé. Autant donc en verser le minimum.
Enfin, dans certains pays, le paiement en espèces est courant, ce qui n'empêche pas d'exiger un reçu pour l'avance, le dépôt de garantie ou le montant de la location.

N'oubliez pas de vous assurer

En France ou à l'étranger, en tant que locataire, vous devez vous assurer que votre contrat multirisque habitation compte une extension « villégiature » pour dégâts des eaux, incendie, bris de glaces ou vol... Le cas échéant, il sera plus prudent faire un avenant au contrat. En cas de litige à l'étranger, si le locataire est passé par un propriétaire ancré dans l'hexagone, le recours est assez facile. Si le bailleur est étranger, l'affaire se complique. A défaut de règlement amiable, le locataire peut contacter la mairie du lieu de la résidence de vacances pour déposer une réclamation, et de retour en France, contacter la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (Dgccrf) qui entretient des liens avec ses homologues étrangers en Europe notamment.

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