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La réussite d’un achat immobilier dépend beaucoup de la façon dont il va être financé.

La contraction d’un crédit immobilier vous engage pour de nombreuses années et son financement va peser sur votre vie quotidienne.

Montez votre plan de financement

Ça y est, vous êtes décidé à acheter, il faut maintenant évaluer le budget que vous allez pouvoir consacrer à cet achat.

Budget  =  Apport Personnel  +  Capacité d’Emprunt

1ère étape : vous constituer un apport personnel

L’apport personnel est la somme que l’on peut investir dans son projet sans emprunter.

Demandé par les banquiers, il est à la base de tout financement.

Dans la pratique, les établissements préteurs demande à ce que 10 % du montant de l’acquisition (hors frais de notaire, travaux…) soit constitués par l’apport personnel.

Est considéré comme apport personnel :

- L’épargne personnelle (économie)
Très apprécié par les préteurs car il dénote déjà d’une certaine habitude d’épargne de la part de l’emprunteur. Il est la preuve d’un engagement personnel dans l’investissement immobilier.

 
Bien entendu, plus l’apport personnel est important et moins le crédit est lourd, Mais attention, à ne pas vous démunir de la totalité de vos liquidités, l’acquisition d’un nouveau logement fait souvent place à quelques imprévus. 

2 éme étape : Définir sa capacité d’emprunt

Vous devez maintenant calculer le montant maximal des mensualités que vous allez être capable de rembourser.

La loi impose que le taux d’endettement maximum ne peut pas excéder 33 % des ressources déclarées (revenu net imposable). Il faut bien entendu tenir compte de l’ensemble des charges et mensualités de tous les autres prêts déjà contractés (crédit auto, crédit à la consommation…).

Toutefois, en fonction de l’emprunteur, jugé plus ou moins solide de part sa situation professionnel et ses perspectives d’évolutions, ainsi que d’autres paramètres de tolérances dont seul le banquier prend la responsabilité, ce  taux peut varier à la hausse ou à la baisse (de 25 à 40 %).

Pour le calcul de votre capacité de remboursement, n’oubliez pas les charges nouvelles liées à votre nouvelle habitation (taxe foncière, dépenses d’entretien, frais d’aménagement…).

 
Vous devez également intégrer dans votre plan de financement les frais liés à l’opération (frais de notaire, frais de garantie..).

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Le choix de l'établissement prêteur

Un crédit immobilier doit avant tout s’adapté à la situation personnel et aux projets futur de la personne à qui il est proposé. L’interlocuteur financier a un rôle prépondérant de conseil dans le montage de votre financement. Il ne doit pas simplement vous servir de calculatrice en se limitant à vous remettre un taux. Il est très important pour vous de vous entourer d’un partenaire compétent dés le début de votre projet.

Votre banque
Votre établissement bancaire, par l’intermédiaire de votre conseillé est souvent la première personne que vous contactez au tout début de votre projet d’acquisition. Il va étudier votre situation et votre projet, et vous aider à choisir le prêt le plus adapté. Il prépare ensuite votre dossier, pour pouvoir s’engager et vous donner un accord de principe sur votre financement avant de vous adresser votre offre de prêt.
Les conditions financières du prêt qu’il vous donne lors de ce 1^er rendez vous constituent le point de départ pour l’élaboration de votre budget et la négociation de votre financement auprès de la concurrence. Il vous donnera rarement des ce premier entretien sa meilleure proposition et vous laissera revenir le voir une fois votre projet d’achat plus avancé. N’hésitez pas à mettre les choses à plat avec lui, car dans la mesure du possible, il fera tout pour vous conserver comme client et vous proposer alors des conditions de crédit satisfaisantes.

La Banque Postale
Depuis janvier 2006, la Poste a filialisé ses services financiers sous l'enseigne Banque Postale.
Le statut de banque va permettre à la Banque Postale de se développer dans le crédit immobilier et de fidéliser ainsi des clients qui, bien que satisfaits des services de la Poste, la quittaient faute de trouver chez elle les produits financiers dont ils avaient besoin.
Jusqu’à présent, vous ne pouviez souscrire un emprunt immobilier à La Poste, sans avoir y préalablement épargné sous la forme d’un compte d'épargne logement (CEL), ou un plan d’épargne logement (PEL).
En vertu de la loi du 20 mai qui a décidé de sa création, la Banque Postale est maintenant autorisée à distribuer des crédits immobiliers sans épargne préalable.
Celle ci propose déjà une offre très étoffée de prêts immobiliers : prêts à taux fixe, prêts à taux révisable, prêts relais, prêts travaux, et assurances emprunteurs négociées avec la CNP.
Le réseau de ce nouvel établissement est le premier en France. Avec 13 500 agences, et 600 conseillers pour distribuer ses produits immobiliers, la couverture géographique de la banque Postale dépasse largement celle des autres banques. Pour info, le second réseau, celui du Crédit Agricole, compte 7 200 agences.

Les courtiers
Les sociétés de courtage font aujourd’hui partie intégrante du paysage du crédit immobilier. Mandatés par les banques avec qui ils entretiennent des relations privilégiées, les courtiers ont fait du crédit immobilier leur métier, et se positionnent sur ce marché comme des spécialistes.
En plus d’être un conseillé efficace, ils jouent le rôle d’intermédiaire entre vous et toutes les banques du marché. Vous lui confiez votre dossier et il se charge  d’obtenir et de sélectionner pour vous les établissements bancaires capables de vous proposer les meilleures conditions financières du moment. Le courtier est un apporteur d’affaire pour les banques. Ce sont elles qui le rémunère par une rémunération d’environ 1 % du montant du crédit.

Internet
Internet est aujourd’hui un bon moyen d’élaborer son financement et faire jouer la concurrence tout en restant chez soi.
De nombreux établissements bancaires sont en lignes et proposent via le net des études personnalisées de votre projet immobilier.

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Les différents types de prêt (Conventionné, PAS, Taux zéro, 1% logement, Relais)

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Les prêts du secteur libre

Ce sont les prêts les plus couramment utilisés sur le marché. Ils sont destinés à financer tout types de bien et ne sont pas conditionné ni par les ressources de l'emprunteur, ni par le montant de l'acquisition.

C'est vous qui choisissez les caractéristiques de votre prêt au moment de sa mise en place. Il pourra ensuite s'adapter à vos changements de situation de part sa souplesse et sa modularité.

L'emprunteur pourra combiner ce type de prêt avec d'autres types de crédits tel que les prêts 0 %, épargne logement ou autre.

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Les prêts réglementés

Les prêts réglementés ou prêts aidés répondent à des critères spécifiques définis par une réglementation stricte. La plupart sont limités au financement de la résidence principale.

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Le Prêt Conventionné - PC

Ce prêt garanti par l'état est accordé à tout le monde sans conditions de ressources, sous réserve d'un prix de vente au m² inférieur à un certain plafond et à un ‘taux privilégié'.

Cependant, l'État n'ayant pas suffisamment tenu compte de la baisse actuelle des taux bancaires, les taux pratiqués s'avèrent généralement plus importants que ceux des prêts du secteur libre.

Le prêt conventionné permet de bénéficier de frais d'hypothèque réduits et il ouvre droit à l'APL (Aide Personnalisé au Logement).

Il ne peut servir qu'à financer l'acquisition de la résidence principale.

Il ne doit pas excéder 90 % du financement de l'acquisition. Le complément peut alors provenir de toutes autres prêts complémentaires.

La durée du prêt est comprise entre 10 et 25 ans.

Les taux proposé peuvent être fixe ou variable. Ils sont fixés librement par les banques mais plafonné par l'état.

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Le Prêt à l'Accession Sociale - PAS

Le PAS, Prêt d'accession sociale est un prêt qui bénéficie d'une aide de l'État.

Il est accordé aux personnes qui acquièrent leur résidence principale et il offre quelque avantage préférentiel :

• Frais d'hypothèque réduits
• Il ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL)

Le PAS est réservé aux personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Ce plafond varie en fonction du nombre de personnes qui occupent le logement et de localisation du logement.

Vous pouvez financer l'achat d'un logement ancien et le cas échéant, les travaux d'amélioration nécessaires.

Le logement ancien doit correspondre, le cas échéant après travaux, à des normes de confort et de surfaces minimales.

Vous pouvez financer l'achat d'un logement neuf à un promoteur ou la construction d'une maison ainsi que le terrain sur lequel vous construisez.

Le PAS peut couvrir jusqu'à 100 % du coût de votre opération et être couplé avec d'autres prêts immobiliers.

Sa durée est comprise entre 5 et 25 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de rallonger la durée jusqu'à 30 ans maximum ou de la réduire sans limite.

Le taux du PAS varie selon les établissements de crédit, mais il est plafonné. Il peut être fixe ou révisable. Il est inférieur de 0.60 % à celui du prêt conventionné classique.

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Le Prêt 0 % du ministère de logement

C'est un prêt sans intérêt ni frais de dossier destiné à vous permettre d'acquérir votre première résidence principale.

Il permet de diminuer le montant de vos autres prêts immobiliers et le coût financier de votre opération.

Son montant peut représenter jusqu'à 20 % du coût de votre projet dépend :

• de la nature de votre opération (neuf ou ancien),
• du lieu où vous la réalisez,
• de vos revenus.

Il est toutefois plafonné à 32 500 €.

Sa durée et ses conditions de remboursement dépendent aussi de vos revenus.

Plus vos revenus sont modestes, plus sa durée est longue (6 à 22 ans) et assortie dans certains cas d'un différés total de remboursement pouvant aller jusqu'à 18 ans.

Condition d'obtention :

Pour bénéficier du Prêt à 0 %, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années et vos revenus ne doivent pas dépasser un plafond fixé en fonction de la taille de la famille et de la localisation géographique de l'opération.

Le revenu pris en considération est le ''revenu fiscal de référence'' figurant sur votre avis d'imposition (correspondant au revenu imposable après abattements de 10 et 20 %).

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Le Prêt Épargne Logement

Si vous avez préalablement épargné sur un compte épargne logement (CEL) ou un Plan d'épargne logement (PEL), vous pouvez bénéficier d'un prêt à un taux avantageux.

Le taux du prêt d'épargne logement dépend de la date de souscription de votre PEL ou CEL.

Le montant du prêt et son remboursement son fonction du montant épargné et de la date d'ouverture de votre PEL et CEL.

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Le Prêt 1 % logement

Le 1% logement, c'est la dénomination usuelle de la participation des employeurs à l'effort de construction, instituée en 1953 pour les entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus. Environ 170 000 entreprises employant 11 millions de salariés sont concernées. La collecte de ces fonds est assurée par des organismes agréés.

Ce prêt concerne tous les employés des entreprises de plus de 10 salariés. Le montant du prêt est fixé par l'employeur, il dépend des fonds disponibles de l'organisme collecteur (0.45 % de la masse salariale) et du montant de l'acquisition. Il est toutefois plafonné :

Il permet de financer toute acquisition de logements neufs, ancien sans travaux ou terrain à bâtir.

Le taux consenti est de 1.5 % (hors frais de dossier et assurance) pour une durée variable de 5 à 20 ans.

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Le Prêt fonctionnaire

Ce prêt est le jumeau du prêt 1 % logement auquel les fonctionnaires n'ont pas droit.

Il est réservé au financement de la résidence principale.

Son obtention est conditionnée par l'octroi préalable d'un prêt conventionné.

Son montant est forfaitaire et varie selon le type de logement financé et le secteur géographique.

Sa durée s'étend de 10 à 15 ans selon le choix de l'emprunteur. Un différé d'amortissement s'applique pendant les trois premières années.

Le taux proposé est de 4 % pour les fonctionnaires de l'Etat et des établissements publics de l'Etat, et de 7 % pour les autres catégories de fonctionnaires. Au dela de la période de trois ans de différé, le taux est de 7 % pour tous.

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Le Prêt Relais

Le prêt relais est un prêt accordé pour une durée maximale de 2 ans en l'attente de la vente de votre ancien logement.

Ainsi vous achetez immédiatement et ne "loupez" pas la maison de vos rêves tout en vous accordant un peu de temps pour la revente de votre habitation.

Un prêt qui vous permet d'avoir ou d'augmenter votre apport personnel.

Le montant du prêt relais est limité à 70 % du prix net vendeur diminué des encours des prêts restant dus. Ce montant est porté à 90 % lorsqu'un compromis de vente est déjà signé.

2 types de prêt :

 - Le crédit relais "sec"

Il concerne plus particulièrement tout ceux qui entendent couvrir en totalité leur nouvel achat par le produit de la vente de l'ancien.

Dans ce cas, ils sollicitent auprès de la banque un prêt sur une courte durée, entre six mois et deux ans selon l'établissement.

Le taux est généralement assez élevé.

Le crédit relais " sec " peut s'avérer une solution avantageuse à condition de revendre votre ancien logement assez rapidement.

 - Le crédit relais "jumelé"

Il est plus adapté à ceux qui achètent un nouveau logement plus cher.

Associé avec un prêt classique, il permet de financer l'intégralité de l'opération achat/revente. L'emprunteur dispose d'un délai de généralement deux ans maximum pour revendre son ancien bien. Le produit de la vente sera utilisé pour réaliser le remboursement anticipé d'une partie du crédit, sans pénalité.

Dans un esprit commercial les banques alignent souvent le taux d'intérêt du prêt relais à celui du prêt à long terme. D'autre part, la majorité des établissements financiers ne demandent pas de frais de dossier, se contentant de ceux perçus pour l'ouverture du prêt à long terme.

2 options de remboursement :

1 - L'emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d'un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, l'emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.

2 - L'emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s'agit d'un différé total jusqu'à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement, mais au final une facture plus lourde.

Notre conseil :

Lors de la souscription d'un prêt relais, il est nécessaire d'estimer le plus justement possible la valeur du bien à revendre.

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Le Prêt In Fine

Réservé aux investisseurs, pour une défiscalisation maximale...

Le crédit "In Fine" est un prêt immobilier dont le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance du crédit. Pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts dont le paiement peut être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel. Les mensualités sont peu importantes puisqu'elles ne sont constituées que des intérêts.

Le crédit "In Fine" est principalement destiné à financer les investissements locatifs ou l'achat de parts d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Notre conseil :

Plutôt que d'affecter un apport personnel à l'investissement, assortissez votre crédit "In Fine" de la souscription d'un contrat d'assurance vie qui vous permettra, à l'échéance du prêt, de rembourser le capital.

Avantage : Vous déduisez intégralement le montant des intérêts de vos revenus fonciers.

Exemple :

Prêt de 152 000 euros sur 12 ans : 144 mensualités de 570 euros d'intérêts (hors assurance)

Adossement à un produit d'assurances vie :

Si placement initial de 30 000 euros et versements mensuels de 502.31 euros, le capital à terme est de 152 000 euros et permet de procéder au remboursement total du prêt In Fine.

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Les Crédits hypothécaires

Une reforme inspirée du système Américain prévoit la mise en place de nouvelles solutions de financement plus modernes : Dorénavant, deux nouveaux types de crédits à la consommation sont accessibles aux propriétaires d'un bien immobilier.

Voici deux produits innovants pour la France (car la technique est déjà largement utilisée dans les pays anglo-saxons) qui apportent aux acheteurs les moyens de financer leurs projets dans les meilleures conditions de coût. Ils permettront en effet aux ménages d'utiliser, s'ils le souhaitent, leur patrimoine immobilier pour faciliter le financement de leurs projets d'investissement et de consommation. Le crédit garanti par une hypothèque rechargeable peut leur permettre de mieux répartir leur consommation tout au long de la vie.

Le prêt hypothécaire rechargeable (PHR)

Ce prêt permet d'utiliser l'hypothèque pour garantir un autre crédit que le crédit immobilier initial, et pouvoir solliciter un nouveau prêt pour financer des investissements patrimoniaux, professionnels ou des dépenses d’ordre personnel (bien de consommation courante, des travaux à domicile, achat de véhicules, loisirs…).

Avec ce système, le montant du crédit auquel l'emprunteur a accès ne dépend plus seulement de ses revenus, mais aussi, s'il est propriétaire, de la valeur de ses biens.

Il est dit "rechargeable" car, au fur et à mesure de ses remboursements, le souscripteur retrouve une nouvelle capacité d'emprunter dans la limite de la valeur du bien qui est inscrite sur l’hypothèque.

Le montant du nouveau prêt doit correspondre au montant du prêt déjà remboursé.

Par exemple, si un particulier a emprunté 200 000 euros pour acheter sa maison, le prêt étant hypothéqué sur ce bien, il pourra de nouveau souscrire un crédit de 100 000 euros qui seront gagés sur la maison, s'il a déjà remboursé 100 000 euros sur son premier crédit.

Le PHR s’apparente de fait à un crédit permanent garanti sur l’immobilier et risque d’inciter des personnes peu solvables à se surendetter, comme c’est déjà le cas pour le crédit à la consommation. Si pour une raison ou pour une autre (séparation conjugale, perte d’emploi…) l’emprunteur ne parvient plus à honorer ses échéances de remboursement, il risque de perdre son logement.

Dans la pratique, il va exister un certain nombre de garde-fous: le crédit hypothécaire rechargeable est assis sur la valeur d'acquisition du bien immobilier et non pas sur sa valeur de marché. Impossible également d'obtenir un crédit revolving classique en rechargeant l'hypothèque comme cela se fait au Royaume Uni. Enfin, les nouveaux financements devront respecter les règles de protection du crédit à la consommation (tableau d’amortissement, information préalable, délai de rétractation, pas de pénalité en cas de remboursement anticipé, publicité légale…).

Le prêt viager hypothécaire (PVH)

Ce prêt permet à un propriétaire, le plus souvent une personne âgée dépendante n’ayant pas les moyens de se payer une aide pour rester à son domicile, de recevoir une somme proportionnelle à la valeur de son bien immobilier sans avoir à le vendre, II va disposer d'un prêt, sous forme d'un capital ou d'une rente viagère, qui est garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier. Le remboursement ne s'effectue qu'après le décès de l'emprunteur par la vente du bien. Si le prix de vente dépasse la dette, les héritiers récupèrent le solde. Dans le cas inverse, la banque perd une partie de son crédit et la dette ne se transmet pas aux héritiers.

Protection du consommateur

Afin de protéger les consommateurs contre les risques que peuvent présenter ces produits, le gouvernement a prévu un encadrement spécifique qui complète les règles générales applicables au crédit en France.

Seuls les établissements bancaires ont à présent la base législative et réglementaire nécessaire pour proposer ces produits à leurs clients, dans des conditions de coût et de sécurité satisfaisantes pour les emprunteurs.

Les professionnels du patrimoine restent encore prudents.

Concernant le prêt hypothécaire rechargeable, ils considèrent que cette possibilité rejoint les pratiques anglo-saxonnes où la maison, le capital premier du ménage sert de garantie pour les besoins de consommation des personnes. Les craintes à ce sujet sont nombreuses. Faut-il dès lors réglementer l'hypothèque rechargeable, en posant par exemple des limites à l'objet de rechargement ? La tendance est plutôt à une restriction aux financements à caractère immobilier.

Le prêt viager hypothécaire est un produit plus compliqué encore. Bien que le cadre juridique et fiscal soit défini par décret, les banques courent des risques démographique et immobilier réels. Des coûts de lancement sont également à prévoir pour un produit qui reste réservé à une population limitée.

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Les Aides au Logement - APL, ALF et ALS

- L'APL: L'aide personnalisé au logement est destinée à toute personne:

 - locataire d'un logement neuf ou ancien qui a fait l'objet d'une convention entre le propriétaire et l'état fixant, entre autres, l'évolution du loyer, la durée du bail, les conditions d'entretien et les normes de confort.

 - Accédant à la propriété ou déjà propriétaire, ayant contracté un prêt d'accession sociale (PAS), un prêt aidé à l'accession à la propriété (PAP), ou encore un prêt conventionné (PC) pour l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans améliorations, l'agrandissement ou l'aménagement du logement.

Quels que soient votre situation famille et professionnelle, votre âge, vous avez peut-être droit à l'aide personnalisée au logement pour votre résidence principale.

Le montant de l'aide dépend de nombreux éléments :

• le niveau de ressources des personnes vivant dans le logement
• la situation familiale, du nombre d'enfants et de personnes à charge
• la nature du logement
• la zone géographique
• le montant du remboursement des prêts

Pour bénéficier de l'APL, le propriétaire doit en faire la demande à sa caisse d'allocation familiale (CAF).

L'aide est versée chaque mois à votre organisme prêteur. Son montant est déduit directement échéances de prêt.

Elle est révisée au moins une fois par an.

Tout changement de situation peut entraîner un nouveau calcul à la hausse ou à la baisse.

- L'ALF: L'allocation de logement à caractère familial concerne les personnes qui n'entrent pas dans le champ d'application de l'APL et qui:

 - ont des enfants (nés ou à naître) ou certaines autres personnes à charge

 - ou forment un ménage marié depuis moins de 5 ans, le mariage ayant eu lieu avant les 40 ans de chacun des conjoints.

- L'ALS: L'allocation de logement à caractère social s'adresse à ceux qui ne peuvent bénéficier ni de l'APL, ni de l'ALF. 

Attention, ces trois aides ne sont pas cumulables. L'ordre de priorité est le suivant: APL, ALF, ALS.

Pour obtenir les differents formulaires de demande, l'intéressé doit s'adresser :
- à la caisse d'allocations familiales (CAF) dont il dépend,
- ou à la caisse de mutualité sociale agricole (MSA), s'il relève du régime agricole,
- ou à l'organisme ou service chargé du paiement de ses prestations pour certains régimes (marins...).

Mise à jour des dossiers:
Chaque année au 1er juillet, le montant de l'aide est recalculé en fonction des ressources de l'année précédente et du montant du loyer du mois de janvier de l'année en cours. Pour ce faire, la caisse envoie à l'intéressé un formulaire de déclaration de ressources.

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La Loi Scrivener

La loi dite "Loi Scrivener", n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit.

Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier.

Elle s'applique à tous les prêts concernant l'achat d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, l'achat de terrains à construire, les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 22 000 euros. Peu importe le but de l'opération, habitation ou investissement.

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Maîtriser bien tous les paramètres du prêt (Taux variable ou révisable, Durée...)

 » Le Taux
 » Notion de TEG
 » Durée du prêt
 » L'assurance
 » Garanties hypothécaires - Caution
 » Remboursement anticipé et rachat de crédit
 » Renégocier un prêt
 » Les frais de dossier
 » L'offre de prêt
 » Refus de crédit
 » Les frais de mainlevée

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Le Taux

Taux Fixe : Avec cette forme de crédit, le taux d'intérêt est fixe des le départ et il ne peut plus varier. Il n'augmentera pas et ne diminuera pas et votre mensualité de remboursement sera le même du début jusqu'à la fin de votre crédit.

Taux Variable ou Taux Révisable : Avec cette formule, le taux d'intérêt est appelé à varier en fonction de l'évolution du marché financier. Au départ, le taux est plus faible que celui des crédits fixes. Mais c'est un pari sur l'avenir, le taux peut baisser, comme il peut aussi bien augmenter et donc entraîner une hausse des mensualitées ou un allongement de la durée du remboursement.

Dans le cadre d'un prêt à taux révisable, la hausse du taux est "limitée" par un contrat à plus ou moins 1,5, 2 ou 3 points par rapport au taux de départ, on parle de prêt capé. Exemple : le taux de départ est de 4,7 % avec un cap à 2 points, le taux ne pourra pas franchir la barre des 6,7 %.

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Notion de TEG

Le taux de crédit, isolé des autres éléments, ne vous donne qu'une information partielle. Le taux qui permet réellement de comparer les différentes offres s'appelle le TEG (Taux Effectif Global).

Il reflète le coût réel du crédit, car il intègre les frais de dossier, le coût des intérêts, des assurances obligatoires et des garanties.

Le code de la consommation, oblige les banques à fournir ce TEG quant elles font une simulation ou une proposition.

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Durée du prêt

Plusieurs paramètres vont vous guider pour choisir la durée la plus appropriée de votre emprunt :

• Le montant de l'investissement
• Le montant de votre apport personnel
• Votre capacité d'épargne
• Le coût de l'intérêt du crédit

Bien sur, emprunter sur une longue durée (25 ou 30 ans) permet d'emprunter plus et donc réaliser l'acquisition d'un bien plus important,

Mais Attention,

Plus la durée du prêt est longue, plus l'amortissement du capital est lente

Plus la durée du prêt est longue, plus le coût du crédit est élevé

Le crédit à remboursement modulable vous permet d'augmenter ou de réduire le montant de vos mensualités et donc d'allonger ou de raccourcir la durée du crédit.

Opter pour un prêt modulable, permet d'anticiper les aléas de la vie. Aussi bien les coups durs que l'augmentation de vos revenus professionnels. Toutefois, la variation des mensualités est plafonnée à la hausse comme à la baisse (20 % à 30 %) et l'allongement maximum du crédit est encadré (2 à 5 ans).

Si votre projet le nécessite, la mise en place d'une franchise permet de décaler les premiers remboursements de plusieurs mois après la mise en place du crédit.

Si vous avez choisi d'acheter sur plan votre appartement ou de faire construire votre maison, vous devrez faire face à des appels de fonds du constructeur au fur et à mesure de l'avancement des travaux, alors que vous ne pouvez pas encore habiter votre nouveau bien.

Pour éviter d'avoir de s charges trop lourdes, vous pouvez opter pour une franchise partielle : vous rembourser uniquement l'assurance et les intérêts pendant cette période et l'amortissement du capital sera reporté.

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Assurance

Trois contrats d'assurances peuvent être adossés à un prêt immobilier :

• l'assurance décès invalidité
• l'assurance DIT (Décès, Invalidité, Incapacité de travail)
• l'assurance perte d'emploi

L'assurance fait partie de l'offre de prêt et la prime d'assurance sera intégrée dans la mensualité de votre crédit. Le montant de la prime est fonction de votre age.

Aucune assurance n'est obligatoire, mais la pratique bancaire impose une assurance décès invalidité.

L'assurance décès invalidité vous couvre en cas de décès ou d'incapacité totale et définitive. Elle protége vos héritiers en remboursant à la banque le capital restant du sur votre prêt.

L'assurance DIT (Décès, Invalidité, Incapacité de travail)

En plus du décès, l'assurance va vous couvrir en cas d'incapacité temporaire de travail (maladie de longue durée, accident). L'assurance va temporairement prendre en charge le paiement de la mensualité de votre crédit, jusqu'à que vous puissiez reprendre votre activité professionnelle.

Cette assurance doit couvrir au minimum 100 % du capital emprunté. Il est judicieux d'adapter la répartition de l'assurance aux revenus du foyer, c'est à dire de répartir le pourcentage de l'assurance en fonction des revenus de chacun des emprunteurs.

Si les revenus sont égaux, deux contrats sont souscrits à hauteur chacun de 50 % du capital emprunté.

Si les revenus sont différents, les proportions d'assurances sont établies en conséquences.

Exemple : pour une mensualité de crédit de 1000 €.

Si chacun des 2 est assuré à 50 %, cela signifie qu'en cas d'invalidité de l'un, il restera à l'autre 500 € à payer. Cela semble possible pour Mr avec son salaire, mais plus difficile pour Mme, qui aura des difficultés à assumer une telle charge.

Mr gagne 2500 € et Mme gagne 1000 €.une répartition 70 % sur Mr et 30 % sur Mme permet de mieux assumer les conséquences financières d'une telle situation : Mr devra assumer 700 € et Mme 300 €, ce qui est en proportion de leur revenu respectif.

L'assurance perte d'emploi est facultative. En cas de licenciement, elle va prendre en charge en fonction du contrat, le remboursement partiel ou total des échéances de votre crédit.

2 conditions pour y prétendre :

• appartenir au régime salarié
• être en CDI (contrat à durée indéterminé) hors période de préavis ou de pré retraite.

Tous les contrats comportent des délais de carence ; période de 6 à 12 mois après la souscription du contrat pendant laquelle l'assurance ne fonctionne pas.

Selon les contrats, un délai de franchise de 3 mois ou plus doit s'écouler avant que l'assureur ne prenne en charge le montant de la première échéance.

Des que vous retrouvez un emploi, la prise en charge s'arrête mais peut reprendre si vous traversez une nouvelle période de chômage.

Assurance groupe ou individuelle ?

Deux possibilités pour souscrire votre contrat d'assurance.

Les assurances groupes

Elles sont proposées par les banques à leurs clients. Ce sont des contrats négociés entre votre banque et une compagnie d'assurance. Le montant de la prime est identique pour tous, sans distinction d'age ou autre. Toutefois, le banquier peut accepter de réduire le taux de quelques dixièmes, si vous êtes un très bon client, et que vous ne présentez pas de risques particuliers.

L'assurance individuelle

Elle se contracte par vous-même auprès d'une compagnie d'assurance. Elle s'adapte dans son tarif au profil de l'emprunteur. Ainsi, les emprunteurs jeunes, en bonne santé et non fumeurs peuvent profiter de tarifs beaucoup plus avantageux que ceux proposés par le tarif unique de l'assurance groupe. A l'inverse, les emprunteurs plus âgés n'y trouveront pas forcément un avantage.

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Garanties hypothécaires - Caution

Une banque qui accorde un financement à un particulier, exige en contrepartie une garantie.

Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour garantir votre crédit immobilier en fonction de votre opération et du montant du crédit. Vous pourrez ainsi chercher la garantie la mieux adaptée à votre situation et la moins onéreuse.

Les garanties hypothécaires

Une garantie hypothécaire consiste à affecter le bien objet du financement au remboursement du crédit. Elle donne le droit au créancier de saisir l'immeuble en cas de défaillance du débiteur, de le faire vendre aux enchères publique, et de se faire payer par préférence.

2 garanties existent en fonction de la nature et de la destination de votre emprunt.

Dans les 2 cas, elle sont rédigées par le notaire qui reçoit le jour de l'acte les frais liés à cette garantie :

Salaire du conservateur des hypothèques

• Émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt)
• TVA et Timbres Fiscaux
• Taxe de publicité foncière (0.615 %) seulement pour l'hypothèque

Des tarifs plus favorables existent pour les prêts réglementés (PAS, Conventionnés, 0 %, PEL).

La levée d'une garantie hypothécaire induit des Frais de Mainlevée si vente du bien intervient avant la date d'échéance de l'inscription, ou de renégociation du crédit si le nouveau préteur l'exige.

La caution

Le principe est simple et repose sur la mutualisation des risques. L'emprunteur vient abonder sur un fonds commun destiné à se substituer aux débiteurs défaillants. Si l'emprunteur est défaillant et cesse de rembourser ses échéances, la société de caution se substitue à lui et rembourse les mensualités, puis se retourne contre l'emprunteur.

Il s'agit d'une solution rapide et efficace qui permet de garantir votre crédit immobilier à moindre frais. En effet, cette garantie rivalise avec les garanties hypothécaires, car elle n'engendre ni frais de notaire, ni frais de mainlevée.

Le coût du cautionnement est proportionnel au montant du crédit.

Il se compose d'une commission de cautionnement (définitivement acquise à l'organisme caution), et d'une participation au fonds mutuel de garantie (cette partie sera restituée à hauteur de 75 % environ à la fin de votre crédit).

Facile et rapide, c'est la banque qui se charge de sa mise en place.

En cas de revente ou de remboursement anticipé total, il n'y a pas de frais de levée de garantie.

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Remboursement anticipé et rachat de crédit

Le remboursement anticipé du crédit peut être effectué sans aucune pénalité lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à trois événements suivants survenus à l'emprunteur ou à son conjoint :

• changement du lieu d'activité professionnel
• décès
• cessation forcée de l'activité (licenciement, invalidité définitive…).

Cette mesure s'applique uniquement aux prêts conclus après le 1er juillet 1999.

Dans tous les autres cas, les contrats de prêt prévoient généralement le versement d'une indemnité au profit de l'établissement préteur.

Cette indemnité de remboursement anticipé ne peut excéder un semestre d'intérêts sur le capital remboursé sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant du.

Cette indemnité se négocie avec son banquier lors de la souscription du contrat de prêt. Celui-ci à la faculté de diminuer le taux de remboursement anticipé, voir d'y renoncer si vous entretenez avec lui de bonnes relations commerciales.

Rembourser ou placer son argent ?

A la suite d'un héritage, vous disposez d'une rentrée d'argent exceptionnelle.

Devez vous rembourser votre prêt immobilier par anticipation ou placer votre argent ?

Cette question ne se pose pas pour les biens loués, car les intérêts des prêts sont déductibles fiscalement. Par contre, pour la résidence principale ou secondaire, le cas mérite d'être étudié.

Plus le taux du prêt est élevé et la durée du crédit restant longue, plus il a intérêt à rembourser par anticipation.

A l'inverse, plus le taux du prêt est bas et la durée du crédit restant courte, plus il a intérêt à effectuer un placement financier avec son argent.

Il lui faut néanmoins trouver un placement dont le taux de rendement net (après impôt) est supérieur au taux du crédit immobilier contracté.

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Renégocier un prêt

Si vous avez contractez il y a quelques années un emprunt avec un taux plus élevé que ceux pratiqué aujourd'hui, vous pouvez vous rapprocher de votre conseiller bancaire pour solliciter de sa part une réactualisation de ce taux à la baisse. La réussite d'une telle démarche dépend essentiellement du relationnel que vous entretenez avec votre banquier. En effet, cette opération induit de nombreux frais (frais de dossier, frais de constitution de garantie, frais de mainlevée et paiement des indemnités de remboursement anticipé) que lui seul peut minorer s'il vous considère comme un bon client. De plus il reste décideur du nouveau taux d'intérêt qu'il vous propose. Il n'est donc pas sur qu'à la fin l'économie réalisée soit si conséquente.

Une renégociation est évidement plus intéressante en première phase de crédit, période pendant laquelle les intérêts restant à payer sont plus importants.
 

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Les frais de dossier

Ils sont facturés par l'établissement financier prêteur pour l'étude et la mise en place d'un prêt immobilier.

Généralement plafonnés, les frais de dossier représentent au maximum 1 % du capital emprunté. À noter qu'ils sont négociables.

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L'offre de prêt

Vous recevez l'offre de prêt par voie postale (lettre recommandée avec accusé de réception). Vous devrez la retourner complétée et signé, par voie postale également, en respectant un délai de 10 jours pleins, période qui correspond à un délai de réflexion destiné à vous protéger en tant qu'emprunteur.

Cette offre contient :

• le montant et l'objet du prêt,
• la nature et les conditions financières du prêt,
• les différents frais liés au prêt,
• les assurances liés au prêt,
• un tableau d'amortissement prévisionnel,

Cette offre est valable 30 jours.

Une fois que vous l'avez acceptée, le prêt doit être débloqué dans les 4 mois. Au-delà, elle est caduque.

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Refus de crédit

Un crédit est un contrat. La banque est donc libre d'accepter ou de refuser de conclure un tel contrat avec vous. Elle peut refuser de vous accorder le crédit immobilier que vous solliciter sans avoir à vous donner les raisons qui motivent le refus. Le seul cas – répréhensible pénalement – est celui d'un refus de crédit basé sur la nationalité, la race, la religion ou le sexe.

En pratique, une banque refuse un crédit quand elle décèle un risque dans votre dossier (instabilité professionnelle, garanties insuffisante...).

Il y a aussi une grande part de subjectivité dans l'appréciation de votre demande de crédit. Pour un même dossier, tel établissement va le refuser, alors que l'autre va l'accepter. Parfois, la différence se retrouve au sein d'un même réseau dont tel employé accepte le crédit et vous faire confiance, alors qu'un autre le refuse.

Autrement dit, ne vous arrêtez pas à un refus.

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Les Frais de mainlevée

Si vous devez revendre un logement avant la fin des remboursements du prêt ou moins de 2 ans après la dernière échéance, il faut, si le bien est hypothéqué ou garanti par le privilège de prêteur de deniers, obtenir la "mainlevée" auprès du conservateur des hypothèques.

Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant originaire du prêt. Ils se composent d'un droit d'enregistrement, de timbres fiscaux, du salaire du conservateur des hypothèques, des émoluments du notaire et de la TVA. Ils varient de 0.5 % à 2.5 %.

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