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Estimer son bien immobilier

Ce qu’il ne faut pas faire :

Comparer son bien à quelques lignes d'annonces immobilières parues dans un journal gratuit et qui paraissent ressembler au bien que l’on désire vendre. En effet le prix de vente final est bien souvent inférieur au prix de mise en vente de départ annoncé dans les publicités. Il est courant que nombre de vendeurs acceptent des baisses de 10 à 20 % qui dépassent la marge de négociation qu’ils se sont préalablement fixés.

Prendre comme base de référence le prix de vente entendu mais pas vérifié de la maison d’un voisin : Maison que l'on ne connaît souvent que de l’extérieur parce que l’on passe devant tous les jours. Il est donc, par manque d’information souvent difficile de s’en servir comme base d’évaluation. Quant à vous, le jour ou vous aurez vendu votre bien, malgré les très bonnes relations que vous entretenez avec votre voisin, lui direz-vous si vous avez vendu le prix que vous demandiez ou si vous avez dû, à cause d’une mauvaise estimation de départ négocier votre maison à la baisse.

Ces deux cas ne reflètent pas la réalité du marché immobilier local mais ne correspondent qu’au souhait de nombreux vendeurs : Tenter de vendre le plus cher possible!

Estimer un bien est une affaire de professionnel

Plusieurs critères entrent en jeu :

La superficie (il existe un prix de référence au mètre carré en fonction du type de bien, de la ville, du quartier, du niveau des prestations et équipements proposés et de bien d’autres paramètres – seul un professionnel de l’immobilier est à même de vous parler de ce prix de référence).

L’environnement extérieur (visuel, sonore, proximité des commodités.)

La qualité et l’état de la construction (vétusté, qualité de la rénovation, travaux à réaliser, plus value apportée par des améliorations, entretien…)

L’offre et la demande existantes (qui sont des données non quantifiables mais qui sont collées au quotidien des professionnels)

Par contre, l’affectif que vous avez pour votre bien ne doit avoir aucun impact sur le prix de vente proposé. Malheureusement, beaucoup de vendeurs ont tendance à oublier celà et surestiment à tort la valeur de leur bien.

Bien sûr, proposer son bien à un prix sur évalué peu parfois être considéré comme une technique de vente par certains vendeurs. Certains pensant pouvoir faire une très bonne affaire si un client peu au fait des prix du marché décidait d’acheter ce bien à un prix surélevé ou d’autres pensant qu’il est toujours temps de négocier une fois qu’un client intéressé se présente. Ainsi, il justifie un prix trop élevé par la volonté de se laisser une marge de négociation.

Mais c’est bien souvent oublier que les personnes qui recherchent un bien à acheter ont du fait des nombreuses visites  effectuées une idée bien précise des prix du marché et donc de la valeur d’un bien. ‘‘Il y a longtemps que les pigeons Anglais ou de la capitale ne survolent plus les montagnes basques!!!’’ Au contraire, proposer un prix de départ trop élevé limite le nombre de visite donc d’acheteurs potentiels. Plus on tend vers des budgets importants, plus le nombre de clients potentiels se réduit, et plus les acquéreurs ont des exigences importantes. Par conséquent, proposer un bien à un prix trop élevé n’aura pas grandes conséquences sinon de vous faire perdre du temps et d'être dérangé par des visites de curieux ou non ciblées.

Un bien qui n’est pas visité est souvent proposé à un prix trop élevé. De même, un bien visité et ne présentant pas de défaut majeur qui reste trop longtemps sur le marché (+ de 6 mois) présente souvent un problème dans l’estimation de son prix.

Sachez qu’il existe un Acheteur pour chaque bien et que tout se vend, pour peu qu’il soit au bon prix.

Les Professionnels de l’Immobilier et notamment les Agents Immobiliers sont en prise directe avec le marché et la demande locale. Eux seuls, par le travail de suivi de leurs clients vendeurs et les nombreuses demandes qu’ils reçoivent, ont un recul objectif sur le niveau des prix de vente constatés ces derniers mois. Contacter un professionnel pour une estimation est tout à fait gratuit et vous permettra sans aucun engagement d’avoir un ou plusieurs avis professionnels et pertinent du prix de vente de votre bien. Cette estimation prendra en compte tous les paramètres du marché appliqué au profil de votre bien en faisant ressortir ses qualités et ses défauts (qu’il faudra gommer avant de présenter le bien à la vente ou en tenir compte pour l’estimation). L’agent immobilier affinera son estimation en se référant aux prix de vente réels de biens similaires vendus dans le même quartier. Il pourra en outre vous aider dans la mise en place du plan de vente de votre bien, vous conseiller pour le mettre en valeur et optimiser au plus haut son prix. Ce que vous devez attendre de lui c’est qu’il vous apporte toutes les clés d’une démarche professionnelle et la garantie que rien ne soit laissé au hasard.

Attention : Un bien loué avec un bail loi 48 subit une décote de 40 à 50 %. Un bien loué avec un bail loi 89 subit une décote de 20 à 30 %.

Estimation de la Valeur Vénale d'un bien immobilier

La valeur vénale n'est pas définie par la loi.

Elle correspond, en fait, au prix qui pourrait être obtenu en cas de vente, compte tenu des données du marché immobilier et des caractéristiques propres de votre bien. Le plus souvent, c'est au contribuable d'estimer la valeur qu'il déclare.

La difficulté provient du fait qu'en matière immobilière, il n'y a pas de cours officiel ni de prix idéal. Comme le reconnaissent les experts, l'estimation d'un bien ne peut alors se faire que dans une fourchette de prix. Le contribuable a bien évidemment intérêt à choisir la fourchette basse. Inversement, l'administration fiscale regarde le haut de la fourchette. Même si c'est là un des rares cas où la loi autorise à diminuer la valeur de son bien, il faut donc trouver un compromis acceptable pour les deux parties.

Avant de déterminer une valeur immobilière, il faut analyser toutes les caractéristiques de l'immeuble susceptibles de donner lieu à décote. D'autant plus que la valeur retenue servira de référence à l'administration fiscale pour la taxation d'opérations futures comme une cession, une donation ou une succession.

On peut déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier selon trois méthodes :

 ▪ L'évaluation par comparaison, le prix de vente d'un bien similaire en termes de géographie et de configuration technique. C'est celle pratiquée par les experts privés et les juridictions. Même l'administration l'utilise quand elle remet en cause les estimations figurant dans les déclarations.

 ▪ L'évaluation par le revenu, capitalisation du loyer.

 ▪ L'évaluation par réajustement d'une valeur antérieure.