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Mais investir et pouvoir réduire ses impôts en même temps, constituent une proposition encore plus intéressante à laquelle peu d'investisseurs résistent.

Depuis la seconde guerre mondiale, l'État s'est mis à reconstruire par l'intermédiaire de sociétés publiques et ce, jusque dans les années soixante où il s'est désengagé de ce rôle.

Résultat, début 80, la France a besoin d'environ 900 000 logements supplémentaires, et le parc immobilier a bien vieilli. Que faire ?

Puis, en 1985, au travers de la loi Méhaignerie, on décide de copier les systèmes allemands et américains de défiscalisation grand public, pour favoriser la construction et le développement immobilier.

Son grand succès a vivement suscité l'intérêt des différents courants politiques, de sorte que la loi a sans cesse été remodelée et perfectionnée pour aboutir à un ensemble de dispositifs de défiscalisation que nous appliquons aujourd'hui.

Les principaux dispositifs fiscaux

Qu'est ce qu'un dispositif fiscal ?

Un dispositif fiscal est une loi votée par décret qui sous certaines conditions permet aux particuliers investisseurs de réduire leurs impôts grâce à l'acquisition d'un bien immobilier à but locatif.

Investir au travers d'un dispositif fiscal adapté à votre situation financière personnelle vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en vous permettant de diminuer sensiblement vos impôts sur plusieurs années.

Les objectifs d'une loi de défiscalisation sont clairs :

Relancer le marché locatif dans certaines zones géographiques

Encourager l'investissement immobilier

• Relancer la construction pour soutenir l'emploi et l'industrie du bâtiment
• Renouveler le parc immobilier par l'incitation à construire des logements neufs et décents.

''En augmentant le nombre de logements à louer, les files d'attentes seront moins longues et les propriétaires seront obligés de maintenir les loyers à un prix raisonnable.''

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Bénéficier d’une réduction ou d’une déduction d’impôt ?

Il existe deux catégories d'investissements défiscalisants, la réduction et la déduction qui obéissent à des principes différents et aboutissent à des résultats tout aussi différents.

La Réduction d'impôt

Elle permet de réduire directement l'impôt. Cette réduction est égale à un pourcentage de la somme investie, et est le plus souvent plafonnée. Entrent dans cette famille l'investissement outre-mer (loi Girardin) et l'investissement en zone de revitalisation rurale (loi Demessine). L'impôt sur le revenu sera alors réduit du montant de la réduction accordée. C'est on ne peut plus simple et équitable : la réduction est la même pour tout contribuable imposé, fortement ou non.
Seule vérification : que vous payiez assez d'impôt pour absorber la réduction autorisée.

La Déduction d'impôt

Elle permet de réduire le revenu imposable. A ce titre, elle vise davantage les contribuables les plus imposés puisqu'elle est d'autant plus importante que le taux d'imposition est élevé. Son but est de faire passer le contribuable à la tranche d'imposition inférieure.

A titre d'exemple, prenons deux contribuables célibataires qui déclarent respectivement 100 000 € et 50 000 €. Un même montant de déduction, de 10 500 € va se traduire compte tenu des tranches du nouveau barème par une réduction de 4 200€ pour le premier et 3 150€ pour le second.
Entrent dans cette famille les investissements Robien et Borloo, les investissements en loi Malraux et en Monuments historiques.

Dans les deux cas, l’avantage fiscal ne doit pas vous aveugler. Il n’est que la cerise sur le gâteau lié à un bon choix dans votre investissement immobilier.

Si vous ne vous intéressez pas vraiment à la pierre, son emplacement et sa qualité, vous risquez de perdre, lors de la revente, beaucoup plus que vos économies d'impôt.

Soyez donc très vigilant.

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Classement géographique des communes (Zone A, Zone B, Zone C)

(1) 23 agglomérations comptant + de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population dont Aix-en-Provence, Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.

(2) Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

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La loi Robien ''recentrée'' dans le neuf

De Besson à Robien

Instaurée en 1999, la loi Besson accorde aux acquéreurs d'un logement neuf ou ancien, des avantages fiscaux pouvant aller jusqu'à 65% d'amortissement fiscal, à condition qu'ils s'engagent à louer leur bien pendant au moins 9 ans dans le neuf, et 6 ans dans l'ancien. Le montant des loyers est en outre plafonné et les locataires mis en place ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenu.

Puis, le dispositif Besson a pris définitivement fin, il a été assouplit et remplacé par la loi De Robien.

Aujourd'huie, la loi ''Engagement National pour le Logement'', promulguée par le gouvernement le 13 juillet 2006, a par un amendement introduit une nouvelle modification à l'actuel dispositif Robien, appelé le Robien ''recentré''.Celui ci est desormais moins favorable que le précédent. Le principe de l'amortissement est sauvegardé mais la durée et le taux sont modifiés. Toutefois, tous ceux qui ont acquis un logement sous le dispositif Robien initial continuent, bien sûr d'en profiter.

Exemple :

Achat d'un appartement 3 pièces neuf à Pau (zone B2) au prix de 130 000 € (frais de notaire compris).

Surface 60 m²

Livré le 20 février

La loi vous autorise à louer votre appartement à un loyer maxi de 11.30 € x 60m² = 678 €/mois, soit 8136 €/an.

Dans les faits, vous louez cette appartement à l'un de vos enfant pour 650 €/mois, soit 7800 €/an.

Calcul des revenus fonciers la 1ere année – amortissement sur 11 mois seulement car livré le 20 février

Ce déficit foncier généré est totalement imputable sur vos revenus imposable dans la limite de 10 700 €/an. Au delà de 10 700 €, vous pouvez reporter le solde déficitaire restant durant les 10 années suivantes.

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Le Dispositif Borloo ''populaire'' dans le neuf

Un nouveau dispositif d'incitation fiscale, destiné à favoriser l'investissement immobilier locatif dans le neuf, devrait bientôt voir le jour.

C'est un dispositif basé sur la loi de Robien mais la différence réside dans la contrepartie sociale, notament dans son mode de sélection du locataire,

c'est pour cela qu'il a été dénommé ''Borloo populaire''.

Il ne remet pas en cause la loi de robien.

L'avantage fiscal permet d'amortir jusqu’à 65 % sur 15 ans de l'investissement initial, mais sur un rythme différent de celui que proposait la Loi Robien :       

            -    6 % les 7 premières années

            -    4 % les 2 années suivantes = 50 % au bout de 9 ans

            -    2.5 % les 3 années suivantes = 57.5 % au bout de 12 ans

            -    2.5 % les 3 années suivantes = 65 % au bout de 15 ans.

La location à un ascendant ou descendant est interdite. Le logement ne peut être mis à la disposition d'un ascendant ou d'un descendant qu'aprés 3 ans de location et avec suspension de l'engagement fiscal.

-- Classement géographique des communes --

 Plafonds de ressources PLI - à compter du 1er janvier 2006
On imagine pour le moment, que la zone B couvre les secteurs B1 et B2.

Jeune ménage : couple marié ou (concubins cosignataires d’un bail) sans personne à charge, dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans.

Personne à charge : enfants à charge au sens du code des impôts, et, si leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu, les ascendants de 65 ans ou plus et les ascendants, descendants ou collatéraux infirmes.

Le taux de rentabilité de la loi Borloo dite “populaire” se situe entre 5,7 et 9 % si elle est combinée avec un PLS ''Prêt locatif social'' pour un engagement de location de quinze ans.

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La loi Robien dans l'ancien

Elle s'applique de manière identique aux logements anciens acquis à compter du 3 avril 2003.

Exemple :

Achat d'un appartement ancien à Biarritz d'une valeur de 90 000 € (frais de notaire inclus), d'une surface de 30m².

Coût des travaux de réhabilitation 30 000 €

Achèvement des travaux le 15 janvier 2005 (donc amortissement sur année pleine la 1ere année).

Calcul des revenus fonciers la 1ere année

Vous pouvez déduire la totalité du déficit foncier de votre revenu imposable (dans la limite de 10 700 €).

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La loi Borloo dans l’ancien

Le « Borloo dans l’ancien », créé par la loi Engagement national pour le logement (ENL), a remplacé au 1er octobre 2006 le dispositif « Besson dans l’ancien » et constitue une incitation fiscale renforcée en faveur de la mise sur le marché locatif privé de logements à loyers maîtrisés, notamment de logements à loyers de niveau social.

Dans ce nouveau dispositif, le particulier propriétaire d’un logement ancien s’engage par la signature d’une convention auprès de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources et à pratiquer un loyer maîtrisé et inférieur au prix du marché.

En contrepartie, le propriétaire bailleur bénéficie de la déduction fiscale spécifique Borloo ancien, qui succède au Besson ancien, avec des taux de déduction fiscale modulés en fonction de l'engagement social du propriétaire.

Deux variantes possibles :

- Le conventionnement sans travaux : un dispositif de transition avec le Besson ancien
Si le logement est décent, le propriétaire peut directement conventionner avec l'Anah : il s'engage à louer ce logement à un niveau de loyer maîtrisé pendant 6 ans ; en contrepartie, il bénéficie d'une déduction fiscale sur ses revenus locatifs de 30% en cas de loyer intermédiaire (au lieu de 26% avec le Besson dans l'ancien) et de 45% pour un loyer social. Le loyer social est pratiqué sur la base des ressources du locataire qui peut bénéficier de l'APL que le propriétaire peut percevoir directement.

- Le conventionnement avec travaux : un nouveau dispositif, avec une déduction fiscale qui s'applique pendant toute la durée de la convention
Si le logement nécessite des travaux, le propriétaire s'engage alors dans une convention avec l'Anah pour 9 ans. Il peut bénéficier en plus de la déduction fiscale spécifique, d'une subvention majorée de l'Anah dont le taux s'échelonne de 15% à 70% des travaux subventionnables, toujours selon l'engagement social lié au loyer.

. Le décret n° 2006-1200 fixe les deux conventions ANAH-types du dispositif « Borloo dans l’ancien », la convention-type pour loyer intermédiaire et la convention-type pour loyer social.

Conditions communes aux deux types de convention :

  - Les logements doivent être en conformité avec les caractéristiques du logement décent définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
  - Le bail doit être conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 6 sur l'obligation de décence, à l'exception des dispositions concernant la revalorisation des loyers.
  - La convention doit être jointe au bail au moment de sa signature.

 - Les zones A, B, C sont maintenues pour un conventionnement sans travaux. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond. Les conditions de plafonds de loyer sont précisées localement pour l'attribution de subventions.

Champ d’application :

Le dispositif Borloo dans l'ancien s'applique à tous les baux locatifs conclus à compter du 1er octobre 2006, pour un nouvel occupant du logement.
Il concerne une résidence principale louée nue et occupée comme telle au moins 8 mois par an.

Les conjoints, ascendants, descendants, concubins, pacsés ne peuvent en être les bénéficiaires.

Le bénéfice du dispositif suppose la signature d'un nouveau bail avec un nouveau locataire. L'avantage fiscal ne peut donc être applicable si le bail est renouvelé avec le locataire en place, ou s'il est conclu avec une personne occupant déjà le logement. Il reste accessible aux bailleurs qui sont uniquement concernés par la subvention pour travaux.

Le « Borloo dans l’ancien » est donc un outil puissant qui contribuera à loger dans le parc privé existant, dans des conditions confortables et à des loyers abordables, plusieurs dizaines de milliers de nouveaux ménages aux revenus modestes ou moyens par an.

Notre Avis : « Ce nouveau dispositif Borloo pour les logements anciens est relativement simple et avantageux, il reste cependant surtout intéressant pour les bailleurs dégageant déjà du déficit foncier ».

Rappelons par ailleurs que la loi ENL a aussi prévu une mesure fiscale forte d’incitation à la remise sur le marché de la location des logements privés vacants depuis plus de deux ans, ciblée sur les huit agglomérations les plus tendues (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Cannes-Grasse-Antibes et Nice).

Les particuliers qui décident de relouer ces logements avant fin 2007 bénéficient pendant deux ans et demi en moyenne d’un abattement spécial de 30 % sur les loyers perçus. Cette déduction spéciale « anti-vacances » peut être cumulée avec la déduction forfaitaire du « Borloo dans l’ancien » (abattement total de 60 % pendant 2 ans et demi en moyenne si le logement vacant est reloué à conditions intermédiaires, et de 75 % en cas de relocation à conditions sociales).

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La loi Malraux

La loi Malraux a crée le cadre juridique des opérations de restauration immobilière.

Le propriétaire d'un bien à restaurer peut imputer de son revenu global le déficit foncier résultant de l'opération de restauration immobilière.

Ce régime offre l'avantage de pouvoir déduire de son revenu imposable l'intégralité du montant des travaux et certaines charges annexes sans aucun plafonnement :

- Déduction des frais liés aux travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants et des frais liés aux travaux de transformation en logement.

- Déduction des intérêts d'emprunt et autres charges sur les revenus fonciers.

- Report des déficits fonciers générés par les intérêts d'emprunt pendant 10 ans.

Conditions :

• Les immeubles sont obligatoirement situés dans le secteur sauvegardé des villes, en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) ou doivent être classés monument historique.

• Le logement restauré doit être loué nu pendant une durée minimum de 6 ans à un usage de résidence principale à un locataire autre qu'un ascendant ou descendant.

• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux

• L'initiative des travaux doit provenir de l'investisseur ou d'une association de plusieurs propriétaires investisseurs regroupés au sein d'une AFUL (Association Foncière Urbaine)

• Les travaux doivent aboutir à la rénovation totale et complète de l'immeuble bâti et doivent être conformes aux dispositions du code de l'urbanisme.

Exemple :

Prenons l'exemple d'un contribuable déclarant un revenu global annuel de 160 000 €.

Il est donc imposé dans une tranche d'imposition de prés de 50%.

Il acquiert un 3 pièces sur Bayonne dans un immeuble présentant toutes les conditions éligibles par la loi Malraux, qu'il pourra louer 600 € /mois soit 7 200 € /an.

Il va donc largement diminuer le montant de son impôt et diminuer sa tranche d'imposition, le tout en se constituant un patrimoine immobilier.

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La loi Paul / La loi Girardin

La loi Paul, complétée depuis par la loi Girardin s'applique aux investissements immobiliers réalisés dans les DOM-TOM, c'est-à-dire en Martinique, Guadeloupe, Guyane, Mayotte, Nouvelle Calédonie, Saint Pierre et Miquelon et la Réunion.

Nouveautés de la loi de programme : défiscalisation augmentée de 4% si l'immeuble est équipé d'installations utilisant des énergies renouvelables et de 10% dans les secteurs délicats.

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La loi ZRR, ex loi Demessine

Réduction d'impôts portée à 25 % du montant de l'investissement HT répartit sur 6 années (au lieu de 4 ans = ex loi Demessine modifiée)

Le Plafond d'investissement est de 100 000 € HT pour un couple et 50 000 € HT pour un célibataire

Elle concerne les investissements immobiliers dans des résidences de tourisme classées, situées dans les zones de revitalisations rurales. La particularité de cette loi est d'offrir une réduction d'impôt, son avantage fiscal ne dépend donc pas du taux marginal d'imposition.

Ces résidences sont gérées par un gestionnaire qui s'engage par bail commercial, le plus souvent de 9 ou 11 ans, à vous verser les loyers définis par avance. Ils sont donc totalement sécurisés sous condition que ce gestionnaire ait une assise financière suffisante.

Il vous est possible de récupérer la TVA de 19.6 % sur la valeur du bien, et ce en totalité la première année, ce qui constitue un avantage non négligeable. Elle est définitivement acquise au bout de 20 ans.

Résidences généralement situées en bord de mer ou à la montagne, la loi vous permet d'en profiter, si vous le désirez, jusqu'à 8 semaines par an pour votre usage personnel. Dans ce cas la rentabilité de l'opération sera bien sûr moins élevée.

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Le statut Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Grâce à ses caractéristiques particulièrement avantageuses, et associé à une utilisation du crédit, le statut LMP vous permet de constituer sur 10 à 20 ans un patrimoine conséquent et défiscalisé.

La condition pour accéder au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) est de générer au moins 23 000 € de recettes annuelles brutes TTC ou tirer de son activité locative, plus de 50 % des revenus professionnel du foyer fiscal, ce qui implique un investissement de haut niveau. Il doit en outre être inscrit au registre du commerce. En dessous, c'est le statut Loueur en Meublé Non Professionnel qui s'applique (LMNP), et ne permet pas l'imputation des déficits sur le revenu global.

AVANTAGES FISCAUX :

• Amortissement de 100% de l'immobilier sur une période de 30 ans et de 100% du mobilier sur une période de 10 ans, imputables sur vos revenus générés sans limite de report dans le temps.

• Déduction des intérêts d'emprunts, et de la totalité des charges si vous optez pour le régime réel d'imposition (frais d'établissement, frais de gestion, réparations)

• Récupération de la TVA si votre bien est dans une résidence neuve offrant des services hôteliers (bail = 9 ans) ou si l'exploitant s'engage à fournir au moins trois des services suivant : accueil, petit déjeuner, ménage, linge.

• Exemption de l'ISF si les revenus de nature LMP génèrent au moins 50% des revenus professionnels de votre foyer fiscal.

• Exonération de vos plus-values en cas de revente au delà de 5 ans de détention du bien, si les recettes brutes locatives n'excédent pas 150 000 € l'année de la revente.

AVANTAGES PATRIMONIAUX :

• Revenus conséquents et non fiscalisés.

• Loyers garantis par un bail commercial.

• Couverture sociale : étant inscrit au RCS, vous êtes considéré comme commerçant, et êtes donc assujetti à certaines cotisations sociales, en échange de quoi vos bénéficiez de certains avantages : couverture sociale, retraite de commerçant, assurance décès invalidité, allocations familiales, et, si vous le désirez, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux de la loi Madelin.

• Possibilité d'exploiter à travers une société soumise à l'IR (SNC, EURL, SARL de famille...), facilitant ainsi la transmission du patrimoine.

• Démembrement possible des parts sociales entre usufruit et nue propriété permettant une transmission complètement défiscalisée, ainsi qu'une absence de taxation sur les parts transmises, dans la mesure où leur valeur est nulle ou presque.

Ce statut, datant de plus d'un demi siècle est sans conteste le plus puissant levier fiscal offert aux investisseurs aujourd'hui. Nous allons voir qu'il permet à la fois de défiscaliser ses revenus, mais aussi de percevoir une rente non fiscalisée.

Au départ, vous allez imputer les frais de premier établissement sur votre revenu net global, ce qui vous permet de déduire environ 20% du montant de l'investissement de vos revenus. Une souplesse extraordinaire vous est laissée : vous choisissez la durée de cette imputation, entre 1 et 5 ans.

De plus, en tant que professionnel, et dans le cadre de Résidences avec services, vous avez le droit de récupérer la totalité de la TVA sur l'ensemble de l'investissement pour un logement neuf, et sur tous les travaux dans le cas d'un investissement dans un établissement ancien.

Ensuite, pendant l'exploitation de votre Bien, vous allez pouvoir amortir 100% de l'immobilier, ainsi que 100% du mobilier de manière linéaire, et ce en fonction des règles comptables en vigueur. C'est grâce à cet amortissement, réputé différé c'est-à-dire sans limitation dans le temps, que vous allez pouvoir percevoir des revenus non fiscalisés.

Bien sûr, la règle fiscale vous permettant d'imputer vos intérêts d'emprunts aux revenus générés s'applique de pleins droits en LMP.

Ce statut permet donc d'acquérir un bien avec les leviers classiques de l'investissement immobilier (rendement, économie d'impôts, Épargne), et de s'assurer en plus des revenus complémentaires non fiscalisés.

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Le démembrement de propriété

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété naît de la dissociation des différents attributs du droit de propriété :

Comment naît le démembrement ?

Le démembrement de propriété peut naître de deux façons : soit par disposition de la loi, soit par la volonté des parties. Par disposition de la loi : essentiellement par le droit successoral : le conjoint survivant peut choisir d’hériter de 100 % de la masse successorale en usufruit, la nue-propriété étant alors dévolue aux enfants. Par la volonté des parties : donation ou legs d’un droit démembré, vente ou acquisition d’un droit démembré.

Quelle est la durée du démembrement de propriété ?

Si aucun terme n’est fixé dans la convention : l’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier s’il d’agit d’une personne physique, ou si l’usufruitier est une personne morale : au bout de 30 ans. Si un terme est fixé : celui-ci s’applique (si l’usufruitier est une personne morale, l’usufruit ne peut en aucun cas dépasser 30 ans).

A quelles stratégies peut répondre le démembrement de propriété ?

Les avantages du démembrement de propriété sont multiples, d’où l’engouement qu’il suscite chez les conseils en gestion de patrimoine :

• Objectif de revenus complémentaires : acquisition isolée de l’usufruit d’un immeuble locatif par exemple:
  
  Pendant toute la durée de l’usufruit, l’usufruitier perçoit les revenus du bien et acquitte les impôts afférents (impôt sur le revenu, taxe foncière, ISF pour la valeur en pleine propriété du bien). Cette opération répond à un besoin ponctuel de revenus.

• Objectif de développement de patrimoine : acquisition isolée de la nue-propriété d’un bien :
  
  Pendant la durée du démembrement le nu-propriétaire peut céder son droit de nue-propriété ou céder le bien en pleine propriété conjointement avec l’usufruitier. A terme il recouvre automatiquement la pleine propriété du bien, en exonération de tous droits. Grâce à un effort de trésorerie limité (le coût d’acquisition en nue-propriété est moins élevé qu’en pleine propriété), l’investisseur développe à terme son patrimoine de manière conséquente.

• Objectif de réduction d’ISF : don de l’usufruit temporaire d’un bien :
  
  Principe : l’usufruitier est le seul redevable de l’ISF pour la valeur du bien en pleine propriété. Une personne propriétaire d’un bien dont elle n’a pas l’usage ou dont les revenus ne lui sont pas immédiatement nécessaires, pourrait donner l’usufruit de ce bien à ses héritiers ou à une fondation reconnue d’utilité publique qu’elle veut aider. Accessoirement, le bien sortirait de sa base ISF.

• Objectif de transmission de patrimoine : donation de la nue-propriété d’un bien à ses enfants :
  
  Les parents donateurs restent usufruitiers de l’immeuble transmis. Cela signifie qu’ils conservent leur droit de jouissance sur le bien. Une donation en nue-propriété permet d’amorcer sa transmission en bénéficiant d’une fiscalité attractive : abattement de 150 000 € par donateur et par donataire, au-delà : application du barème des droits de donation puis réduction des droits de 35 % (10% si le donateur a plus de 70 ans). Au décès des parents usufruitiers, les enfants deviennent pleins propriétaires en exonération de droits de succession.

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