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L’organisation de la copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965.

Amélioré depuis par la loi SRU et le décret du 27 mai 2004, nous sommes parvenus aujourd’hui à une meilleure information des copropriétaires et une simplification de ses règles de fonctionnement.

Le Syndicat des Copropriétaires

Chaque copropriété est constituée en un syndicat des copropriétaires. Celui-ci existe automatiquement sans qu’il y ait besoin d’une quelconque formalité.

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale, il prend ses décisions en assemblée générale et est constitué de la collectivité des copropriétaires.

Lorsqu’une même copropriété comporte plusieurs immeubles, un ou plusieurs syndicats secondaires peuvent être crées afin d’en faciliter la gestion, l’ensemble de la copropriété étant appelé ‘’syndicat principal’’.

L’intérêt d’une telle répartition permet alors de gérer les charges par immeuble.

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Le Conseil Syndical

Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La durée de leur fonction ne peut excéder 3 ans. Ils sont toutefois rééligibles autant de fois qu’ils le désirent.

Le conseil syndical est le reflet de la copropriété, plus celle-ci est importante, plus le conseil syndical se doit d’avoir de représentant. Pour en être membre, il faut bien sur être copropriétaire.

Ses membres élisent à leur tour leur président. Celui ci aura un rôle moteur dans l’animation de la copropriété et assurera la liaison entre le syndic et la copropriété.

Le conseil syndical à un véritable pouvoir d’enquête et de contrôle dans la gestion du syndic. Il a un influence forte sur les actions entreprit par celui-ci.

Interlocuteur privilégié du syndic, le conseil syndical l’informe de ce qu’il se passe au quotidien dans la copropriété. Il joue un rôle important dans le bon entretien et le bon respect des  règles de vie de la copropriété par ses occupants.

Il a à tout moment la possibilité de consulter les factures, registres et différents documents concernant la copropriété.

Parfois, il donne son avis pour certaines décisions concernant les réparations d’entretien courante dépassant un certain montant.

Il peut aussi être mandaté lors de l’assemblée générale pour prendre certaines décisions concernant la gestion courante de l’immeuble.

Le conseil syndical peut être à l’origine d’une convocation extraordinaire de l’assemblée générale.

Une décision du conseil syndical peut toujours être contestée mais la responsabilité de ses membres ne peut que rarement être engagé.

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Le Syndic

Le choix du syndic relève du seul pouvoir de l’assemblée général et donc de l’ensemble des copropriétaires.

Sa nomination est obligatoire et toute copropriété doit être pourvu d’un syndic.

Qu’il soit professionnel ou bénévole, le choix du syndic est libre et les deux solutions ont leurs avantages et inconvénients.

Attention : Être syndic professionnel est très réglementé.

• Il doit posséder une carte professionnelle renouvelée chaque année.
  
• Il doit être assuré en responsabilité civile professionnelle.
  
• Il doit justifier d’une garantie financière auprès d’un organisme agrées.
  
• Il doit justifier d’une formation dans les domaines de l’immobilier, du droit et de la comptabilité ainsi que d’une expérience de professionnel de l’immobilier.

Nomination du syndic

Le Règlement de copropriété peut décider de la mise en place d’un syndic provisoire. Cette nomination devra être ratifié par un vote lors de la première assemblée générale des copropriétaires.

Mais le plus souvent, il est élu lors de l’assemblée générale. Dans le cas ou aucun syndic ne peut être régulièrement élu, il est procédé à la nomination judiciaire d’un syndic par un juge.

Un contrat de mandat de syndic est alors établi entre le syndic choisi et le syndicat des copropriétaires.

Ce contrat fixe

• La mission et les conditions d’exécution de celle-ci par le syndic.
• Sa durée et sa date de prise à effet.
• Les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

Le contrat de syndic ne peut excéder 3 ans. Il est renouvelable plusieurs fois. Dans la pratique, les contrats de syndic sont généralement conclus pour une durée annuelle, ce qui permet à ceux-ci de renégocier leurs honoraires chaque année.

Le changement de syndic s’opère par le non renouvellement de son mandat. Toutefois, la révocation peut intervenir à tout moment malgré la durée prévue du mandat pour un motif grave et légitime et mettre immédiatement fin aux fonctions du syndic.

Ce choix appartient à la seule assemblée générale. Elle doit le voter à la majorité absolue.

Rôle du syndic

• Il représente le syndicat des copropriétaires et négocie les contrats et marchés au mieux des intérêts de celui-ci.

• Il conseille et concilie les copropriétaires.

• Il assure au quotidien la gestion administrative de l’immeuble. Il est le secrétariat de la copropriété, tiens à jour

•  le carnet d’entretien et conserve les archives de l’immeuble.

• Il exécute les décisions prises lors de l’assemblée générale.

• Il conseille dans le choix des prestataires de services et fait établir des devis.

• Il veille à l’entretien de l’immeuble et surveille la bonne exécution des travaux.

• Il veille au respect du règlement de copropriété.

• Il souscrit les polices d’assurances de l’immeuble.

• Il assure la gestion financière de la copropriété par la tenu du compte bancaire ou postal, par le règlement des factures ou encore la répartition des charges entre copropriétaires.

• Il convoque l’assemblée générale.

Le syndic engage sa responsabilité dans tous les actes qu’il accomplit.

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Le Syndic bénévole

Une copropriété débute dès qu'un immeuble est divisé entre 2 propriétaires ou plus. Il est alors obligatoire pour cette copropriété de désigner son représentant dénommé syndic qui devra gérer le bon fonctionnement et l'entretien de celle ci. La gestion d'un immeuble ne possédant que très peu de copropriétaires (généralement moins de 10) est d'une part peu intéressante financièrement pour un syndic professionnel en raison des faibles revenus générés par si peu de lots, ceux-ci préférant orienter leurs services sur des immeubles d'un plus gros volume.
De plus souvent il est souvent prohibitif de vouloir absorber le coût de gestion d'un administrateur professionnel par une petite copropriété.
Ainsi, 15 % des copropriétés sont aujourd'hui gérées par un syndic bénévole.

Selon l'art. 28 du décret du 17 mars 1967 "les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale". Le syndic non professionnel doit simplement être propriétaire ou conjoint du propriétaire, et posséder un lot dans l'immeuble qu'il gère même s'il ne s'agit pas d'un lot principal.

C'est donc un copropriétaire ou son représentant légal, qui est élu par l'assemblée générale dans les mêmes conditions qu'un syndic professionnel. Il a les mêmes droits et les mêmes devoirs que lui. Il exerce son activité "à titre non professionnel". Il peut recevoir une rémunération, décidée par l'assemblée générale pour son activité occasionnelle.

Si le syndic bénévole ne compte pas son temps, il fait gagner de l'argent à la copropriété.

La gestion d'un immeuble par un syndic bénévole permet de réaliser une économie d'environ 25 % du montant des charges par rapport à un administrateur professionnel.

Il permet entre autre la réduction des dépenses indirectes grâce à un meilleur contrôle des prix pratiqués sur les contrats de prestations de services, des fournisseurs et des entreprises. Les appels d'offres sont mieux maîtrisés et les frais de gestion optimisés.

La diminution des charges impayées : les problèmes de gestion trouvent vite des solutions, on évite la plupart du temps les situations de blocage. Les actions sont adaptées et rapides grâce à la vigilance de tous.

L'attention portée par les copropriétaires à la gestion de leur patrimoine commun : dans une copropriété gérée par un syndic bénévole, on constate que les parties communes sont mieux entretenues, les copropriétaires mieux informés, et les relations plus conviviales. La collégialité des décisions et de la responsabilité est un gage de bonne gestion. On constate en règle générale une meilleure maîtrise des programmes de travaux, un traitement rapide des problèmes techniques, des prix mieux négociés, des assemblées générales plus largement fréquentées.

Le syndic non professionnel n'est pas tenu de souscrire une assurance, mais il est fortement recommandé d'assurer la responsabilité civile et les accidents du syndic et des membres du conseil syndical. Les frais de ces assurances sont pris en charge par la copropriété. Des assurances de ce type sont comprises dans l'adhésion aux unions syndicales et associations de syndics non professionnels.

Les syndicats non professionnels d'une certaine taille fonctionnent selon un système de commissions : ravalement, finance, ascenseur, droit... Elles ont pour rôle d'instruire un dossier et de préparer les décisions du conseil syndical, éventuellement d'en contrôler l'exécution.

Les compétences requises

Le syndic bénévole doit posséder des compétences juridiques, des notions comptables et une bonne connaissance technique en bâtiment. Il faut par exemple connaître les lois régissant la copropriété (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, loi SRU du 13 décembre 2000). Dans le cadre d'un recrutement de personnel de la copropriété, gardien ou employé de l'immeuble, connaître la convention collective des gardiens et employés d'immeuble. Il faut connaître quelques règles comptables et en matière de recouvrement des charges.

Il faut être capable d'assurer le suivi technique de l'immeuble (carnet d'entretien), connaître les obligations en matière de sécurité. Enfin, il faut savoir négocier les contrats des prestataires.

Mieux vaut ne pas se lancer avant d'avoir acquis une expérience sérieuse de plusieurs années comme membre actif au sein du conseil syndical.

 le syndic bénévole n'étant pas un professionnel de l'immobilier, ses limites de compétences peuvent être rapidement dépassées. Le syndic bénévole aura grandement intérêt à s'entourer de conseils afin d'éviter de préjudiciables déboires.

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L’Assemblée Générale

C’est l’organe décisionnel de la copropriété.

Elle se réunit au moins une fois par an dans les 6 mois de la fin de l’exercice comptable.

C’est le syndic qui convoque les copropriétaires à l’assemblée. Cette convocation doit être faite par Lettre Recommandée ave accusé de réception au moins 15 jours avant la date de la réunion.

Le déroulement de l’assemblée générale obéit à des règles strictes :

Établissement d’une feuille de présence

Élection d’un président de séance et de son bureau (secrétaire et scrutateurs dont la mission et de veiller au bon déroulement de l’assemblée générale) parmi les copropriétaires.

Les copropriétaires absents, peuvent donner mandat à un tiers qui pourra participer au vote et défendre leur intérêt. Un mandataire ne peut recevoir plus de 3 mandats.

L’ordre du jour impose le déroulement des délibérations à prendre lors de l’assemblée.

Aucune question non inscrite à l’ordre du jour ne peut valablement être délibéré sous peine de nullité de la résolution.

Le vote

Tout copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à sa quotte part dans les parties communes.

1 millième = 1 voix.

Règles de majorité

Selon l’importance de la décision à prendre, différentes majorités et même l’unanimité peuvent être utilisé au cour d’une même assemblée générale.

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Les Documents de la Copropriété

Le Procès Verbal de l’Assemblée Générale

L’ordre du jour étant épuisé, le syndic établit après chaque assemblée le Procès Verbal de l’assemblée générale.

Il a pour seul objet de faire la preuve des délibérations et du résultat des votes.

Il mentionne le texte de chaque question inscrite à l’ordre du jour et indique la résolution finalement adoptée et le décompte des voix.

Il précise les noms des copropriétaires (et leur nombre de voix) qui se sont opposés ou n’ont pas pris part au vote.

Il indique également le mode de scrutin.

Chaque copropriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour contester une ou plusieurs résolutions ou la validité de l’assemblée générale.

Le Règlement de copropriété - RC

Vous voila copropriétaire. Dans tous les cas, vous devez prendre connaissance du règlement de copropriété, faire attention à ce qu’il dit sur l’usage que vous pouvez faire de votre appartement ou de votre local, de ce qui entre dans les parties communes afin de faire respecter vos droits.

Établi par un notaire, il est obligatoire et est publié à la conservation des hypothèques.

En tant que copropriétaire, vous acceptez automatiquement le règlement de copropriété.

Les règles qu’il décrit s’imposent à tous les copropriétaires et à leur rapport entre eux.

Que contient le règlement de copropriété

Il fixe en fonction des millièmes attribués à chaque lot de copropriété, les règles de répartition des dépenses communes.

Il fixe les règles de fonctionnement du syndic des copropriétaires et les pouvoirs dévolus aux assemblées générales.

Il est un guide important et nécessaire pour connaître ses droits et obligations à l’intérieur de l’immeuble.

Exemple : Autorisation ou interdiction quant à l’exercice d’une profession libérale dans un immeuble.

Il détermine les parties privatives, les parties communes et leur usage.

Partie Commune : Partie des bâtiments ou terrain affectés à l’usage ou à l’utilité générale de tous les copropriétaires.

Elles peuvent être générales (sol, voie d’accès et espaces verts qui concernent tous les copropriétaires) ou spéciales (et concernent alors le gros œuvre de chaque bâtiment et ses éléments d’équipement tel que le chauffage ou l’ascenseur).

Les parties communes sont normalement utilisables par tous les copropriétaires sauf décision contraire. En effet, le règlement de copropriété peut conférer à un copropriétaire la jouissance exclusive d’une partie commune. Il s’agit le plus souvent d’une terrasse, d’un jardin ou d’une cour intérieure.

Partie Privative : Partie du bâtiment ou des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

A chaque partie privative est attribué une quotte part des parties communes qui représente des tantièmes de copropriété. En pratique, les tantièmes sont exprimés en millièmes, en dix millièmes…

Ces tantièmes représentent le nombre de voix dont dispose un copropriétaire lors d’une assemblée générale. Le nombre de voix lui-même déterminant les droits financiers de chaque copropriétaire et permettant de répartir les charges d’entretien.

L’État Descriptif de Division : EDD

Les différents lots de copropriété sont définis dans un document appelé Etat Descriptif de Division.

Ce document joint le plus souvent au règlement de copropriété permet d’établir une identification de chaque fraction de l’immeuble.

L’EDD nous informe de façon précise et détaillée sur la nature de l’immeuble, sa situation géographique, sa désignation cadastrale et sa superficie.

Il renseigne sur la numérotation de chaque lot ainsi que leur situation dans l’immeuble : le bâtiment, l’escalier, l’étage, la porte.

Il donne également la désignation des parties privatives en appartement, cave, parking ou autre, leur composition ainsi que la quotte part des parties communes qui s’y rattachent, désigné sous le terme de millièmes.

Le Carnet d’Entretien

Obligatoire depuis le 1^er juin 2001, le carnet d’entretien de l’immeuble est un document consultable par tous les copropriétaires et acquéreur d’un lot en copropriété.

Il a pour vocation d’apporter des informations précises sur l’immeuble tel que :

 - Adresse de l’immeuble

 - Identité du syndic en exercice

 - Date d’exécution des gros travaux ainsi que les entreprises ayant réalisées ses travaux

 - Les différents contrats d’assurance souscrit ainsi que leur date d’échéance

 - La référence des contrats d’assurance dommage ouvrage dont la validité est en cours

 - Les références des différents contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs

 - L’échéancier du programme des travaux pluriannuels décidés en assemblée générale.

L'état daté (article 5 du décret du 17 mars 1967)

Pour permettre au vendeur et à l'acheteur de traiter en toute connaissance de cause, un état daté doit être demandé au syndic avant la signature de tout engagement.

Ce document permet d'établir un état de la situation du copropriétaire vendeur et des sommes dont il est redevable à l'égard du syndicat. Il informe sur le mode de fonctionnement du syndicat, l'entretien de l'immeuble, les questions débattues en assemblée générale et aussi des litiges en cours.

L'état daté qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de celui-ci ou du vendeur, comporte trois parties distinctes.

1ère partie : Sommes dûes au syndicat par le vendeur :

• Provisions exigibles du budget prévisionnel

• Provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel

• Charges impayées sur les exercices antérieurs

• Sommes dûes au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n'a pas donné son accord aux travaux d'amélioration (loi du 10.7.65 : art. 33)

• Avances exigibles, c'est-à-dire décidées par l'assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l'assemblée générale pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans à venir et avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale). S'il y a des créanciers inscrits, ces indications doivent désormais être portées à leur connaissance par le notaire ou le copropriétaire cédant.

2ème partie : Sommes dûes par le syndicat au vendeur :

• Avances non utilisées

• Provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.

Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement de comptes.

3ème partie : Sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :

• Reconstitution des avances, de façon même approximative

• Provisions non encore exigibles du budget prévisionnel

• Provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à cette 3ème partie, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est parti.

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VIE DE LA COPROPRIETE

• Interdiction de fumer dans les halls d'immeuble

Les parties telles que les halls d’entrée, les parkings, les voies d’accès, les éléments d’équipement communs tels les ascenseurs, qui ne sont ni à usage privatif, ni à usage exclusif, sont a contrario considérées comme à usage collectif. Elles rentrent donc dans le champ d’application du décret du 15 novembre 2006.

Ces parties communes constituent en outre des lieux de travail pour les gardiens d’immeuble, le personnel d’entretien, les postiers, les livreurs, les agents EDF, etc.

Dans la mesure où elles sont couvertes et fermées, il est donc interdit d’y fumer en application du décret du 15 novembre 2006.

Le décret n° 2006-1386 du 15 novembre 2006 fixe les conditions d’application de l’interdiction de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif.

Cette interdiction s’appliquera en deux temps :

Dès le 1er février 2007, dans tous les lieux fermés et couverts accueillant du public ou qui constituent des lieux de travail, dans les établissement de santé, dans l’ensemble des transports en commun, et dans toute l’enceinte (y compris les endroits ouverts telles les cours d’écoles) des écoles, collèges et lycées publics et privés, ainsi que des établissements destinés à l’accueil, à la formation ou à l’hébergement des mineurs.

A partir de janvier 2008, dans les débits de boissons, hôtels, restaurants, débits de tabac, casinos, cercles de jeux et discothèques, afin de leur permettre l’aménagement, éventuel, d’un emplacement fumeurs.

Pour en savoir plus : http://www.tabac.gouv.fr

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• Le bruit et la copropriété

Un voisin qui bricole, une fête au troisième étage, un chien qui aboie…

Le bruit constitue une nuisance rédhibitoire pour 84 % des Français. Ce dossier vous donne les pistes pour retrouver la tranquillité et vivre en bon voisinage.

 - BRUIT : CE QUE DIT LA LOI

Le législateur veille sur nos oreilles. Il a ainsi pris toute une série de mesures pour lutter contre le bruit, via deux décrets du 18 avril 1995 et un arrêté du 10 mai 1995. Leur but : faciliter la constatation des bruits excessifs de la vie quotidienne et les réprimer plus efficacement. Vous les trouverez sous les articles R. 1334-3 à R. 1334-32 du Code de la santé publique, consultable sur le site www.legifrance.gouv.fr

A noter : La loi sur la prévention de la délinquance adopté le 5 mars 2007 renforce l'arsenal de lutte contre le bruit. Trois de ses dispositions intéressent les baux d'habitation. Désormais, un locataire causant des troubles de voisinage (bruit, violence, troubles du comportement) peut voir son contrat de location résilié. Le bail peut valablement comporter une clause résolutoire qui entrera en jeu en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice. Le trouble de voisinage devient une cause de résiliation au même titre que l'impayé de loyer.

Négocier à l'amiable

En cas de nuisances sonores, commencez par tenter de régler le problème à l'amiable. Rencontrez le voisin pour lui signaler la gêne qu'il provoque. Au besoin, conviez-le à venir chez vous pour qu'il puisse réaliser l'ampleur du problème. Rien ne se passe ? Envoyez-lui un courrier simple lui rappelant la réglementation. Le silence n'est toujours pas revenu ? Vous pouvez vous faire aider par un médiateur (le gardien de l'immeuble, une association de propriétaire ou de locataires par exemple). Les nuisances continuent ? Passez à la vitesse supérieure.

 - LE TAPAGE NOCTURNE

Votre voisin travaille la journée et vit la nuit (réception d'amis, musique, éclats de rire, portes qui claquent y compris celle de l'ascenseur). Si la tolérance est de mise quand on vit en communauté, il n'en demeure pas moins que lorsque le bruit dépasse les limites du supportable, vous n'avez qu'une seule idée en tête : le faire cesser. Que faire si vos tentatives de rapprochement échouent ?

Porter plainte. C'est l'article R. 623-2 du Code pénal qui réprime le tapage nocturne. Pour porter plainte, adressez-vous au commissariat ou à la gendarmerie de votre quartier et demandez à ce qu'un agent se déplace pour constater l'infraction et dresser un procès-verbal. Une fois établi, ce document est transmis au procureur de la République. Si ce dernier estime que l'infraction est constituée, l'affaire est poursuivie et portée devant le tribunal de police. Votre voisin risque alors une peine d'amende pouvant aller jusqu'à 450 €. Il peut aussi être condamné à des dommages et intérêts si vous vous portez partie civile. Intérêt de la procédure : rapidité et gratuité (le recours à un avocat n'est pas obligatoire). Si votre voisin est condamné à une peine d'amende et à des dommages et intérêts, il évitera à l'avenir de troubler votre sommeil. S'il réitère, vous pouvez à nouveau porter plainte.

A noter : Pensez à prévenir le syndic si l'appartement est en copropriété. Ce dernier doit s'assurer du respect du règlement de copropriété. Il pourra intervenir auprès du fauteur de troubles et lui enjoindre de cesser les nuisances.

 - LE TAPAGE DIURNE

L'article R. 1334-31 du Code de la santé publique s'applique à tous les bruits du voisinage résultant de la vie quotidienne, c'est-à-dire aux bruits domestiques. Il en est ainsi des cris d'animaux, du bruit des appareils de diffusion de son et de musique, des appareils électroménagers, du bricolage, etc. Si votre voisin tond, cloue ou perce et que ces décibels vous hérissent, là encore, tentez une conciliation à l'amiable. Rien ne se passe ?

Porter plainte. L'article R. 1334-31 du Code de la santé publique précise « qu'aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité ». La sanction encourue est une peine d'amende de troisième classe. Pour faire constater cette infraction, la loi donne aux agents des collectivités locales nommés par le maire et agréés par le procureur de la République, le pouvoir de constater par procès-verbaux les infractions sur simple constatation auditive. Des commissariats de sécurité publique sont ouverts sur Paris, 24 heures sur 24. Il en existe un par arrondissement. En province, renseignez-vous auprès de votre mairie. Une fois le procès-verbal dressé, il est transmis au procureur de la République. Ensuite, le cheminement de la plainte est le même que pour le « tapage nocturne ».

A savoir : Si vous êtes victime d'un bruit répétitif, allez au commissariat. Ainsi, lorsque vous appellerez les agents pour faire constater les nuisances, ils se déplaceront plus facilement.

A noter : Des arrêtés préfectoraux ou municipaux peuvent également réglementer l'utilisation des matériels bruyants et les horaires d'utilisation. Il peut être ainsi prévu que l'utilisation des tondeuses est interdite les dimanches et jours fériés. Si vous vivez en copropriété, le règlement de copropriété peut également imposer le respect de certains horaires.

Enfin, sachez que le recours à la procédure pénale ne vous interdit pas de poursuivre le fauteur de troubles devant les juridictions civiles pour trouble anormal de voisinage. Vous pourrez par exemple demander au voisin d'isoler la machine à laver du sol, de faire vérifier les appareils électroménagers, etc.

A savoir : La fameuse limite des 22 h avant laquelle les bruits ne sont pas condamnables n'a aucun fondement juridique. Il en va de même pour la fête permise une fois par mois.

 - QUE FAIRE EN CAS DE MAUVAISE ISOLATION ?

Vous n'ignorez rien de la vie de votre voisin. Vous entendez les conversations, le téléphone sonner, la télévision, le chien, etc. De nombreux particuliers souffrent au quotidien de cet inconfort lié au manque d'isolation phonique. Dans ce cas, la condamnation de votre voisin à une amende serait inefficace car le problème provient de ce défaut d'isolation. En d'autres termes, il ne s'agit pas ici d'un bruit de comportement et la solution réside dans la réalisation de travaux que vous pourrez obtenir en saisissant les juridictions civiles.

A savoir : La loi n°2001-1062 du 15 novembre 2001 complétée par la loi du 18 mars 2003 sur la prévention de la délinquance stipule : « Les propriétaires ou exploitants d'immeubles à usage d'habitation ou leurs représentants (…) peuvent, en cas d'occupation des espaces communs du bâti par des personnes qui entravent l'accès et la libre circulation des locataires ou empêchent le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté ou nuisent à la tranquillité des lieux, faire appel à la police ou à la gendarmerie nationales pour rétablir la jouissance paisible de ces lieux ». La peine peut aller jusqu'à deux mois d'emprisonnement et 3 750 € d'amende. Mais si l'infraction est accompagnée de voies de fait et de menaces de toute nature, la sanction consécutive à ces circonstances aggravantes est renforcée. Dans ce dernier cas, le délit serait puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende. Le jugement serait rendu dans le cadre d'une procédure immédiate constatant les flagrants délits.

 - ET SI LE VOISIN EST UNE ENTREPRISE ?

Vous êtes victime de bruits liés à une activité professionnelle (restaurant, imprimeur, etc.), culturelle (théâtre), sportive (stade) ou de loisirs (discothèque), définis par l'article R. 1334-33, R. 1334-34 et R. 1334-32 du Code de la santé publique. Que faire ? Ce texte prévoit des sanctions si le son perçu est supérieur aux limites admissibles. Si vous êtes victime d'une telle nuisance, faites appel à l'un des agents chargés d'effectuer les mesures acoustiques. La mesure du bruit nécessite l'utilisation d'un sonomètre. Une fois les mesures prises et s'il s'avère que le niveau du bruit contesté est supérieur à 30 décibels, vous pourrez poursuivre le fauteur de troubles devant le tribunal de police. La sanction maximale encourue est une peine d'amende et des dommages et intérêts si vous vous constituez partie civile. Les juridictions pénales ne sont pas compétentes pour ordonner la cessation du trouble. Elles constatent l'infraction et condamnent son auteur. Mais elles ne donnent pas de solution pour mettre un terme aux nuisances. Si vous voulez aller plus loin, vous serez contraint de saisir les juridictions civiles.

 - QUELQUES DECISIONS BONNES A ENTENDRE

- Un propriétaire a été jugé responsable des troubles causés à un voisin par les bruits de son locataire dus à un défaut d'insonorisation de l'appartement (Cour de cassation, 18 mars 1981).

- Le propriétaire d'un atelier de peinture et de carrosserie a été condamné à faire des travaux d'insonorisation et à des dommages et intérêts (Cour de cassation, 16 octobre 1991).

- Les propriétaires d'un coq ont été condamnés à déplacer l'animal dans un délai de quinze jours sous astreinte de 15 € par jour de retard et à payer à leur voisin la somme de 457 € à titre de dommages et intérêts (Cour d'appel de Dijon, 2 avril 1987).

- Des locataires avaient décidé de changer la moquette d'origine contre un parquet posé sur le sol. Ils ont été condamnés à remettre les lieux en leur état initial et à des dommages et intérêts (Cour d'appel de Paris, 2 mai 1983).

- Les parents d'un garçon de 11 ans, qui apprenait à jouer du cornet à piston, ont été condamnés à verser 458 € de dommages et intérêts à leur voisin du dessous. Par ailleurs, la cour a ordonné, soit l'insonorisation de l'appartement, soit l'utilisation d'un garage comme salle de répétitions (Cour d'appel de Lyon, 23 décembre 1980).

EN SAVOIR PLUS

Centre d'information et de documentation sur le bruit
12-14, rue Jules-Bourdais, 75017 Paris.
Tél. : 01 47 64 64 64.
www.infobruit.org

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