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La Loi Chatel et les contrats d'assurance
La loi Chatel est en vigueur depuis le 1er septembre 2005.
Jusqu'à la loi Chatel, l'assuré ne pouvait résilier son contrat annuel d'assurance, que s'il en informait son assureur au moins deux mois avant la fin de son contrat (avant la date limite de résiliation), c'est-à-dire à une date où il n'avait pas encore reçu son avis d'échéance. L'assuré, s'il voulait résilier, devait donc le faire à l'aveugle, sans même connaître le montant de la prime que son assureur lui proposerait pour l'année suivante. Passé cette date, le seul critère permettant à l'assuré de résilier était le constat d'une hausse de tarif ou de franchise.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Chatel, l'assureur doit désormais rappeler la date limite de résiliation du contrat lors de l'envoi de son tarif (avis d'échéance). Si cet avis d'échéance est reçu moins de 15 jours avant la fin de la période de résiliation, ou après cette date, l'assureur doit prévenir l'assuré qu'il dispose d'un délai de 20 jours à compter de la date d'envoi de l'avis (cachet de la Poste faisant foi) pour mettre fin à son contrat. Si cette information ne lui est pas communiquée dans ce délai, celui ci peut mettre un terme au contrat sans pénalités, à compter de la date de reconduction.
L'assurance multirisque habitation
Un seul contrat pour plusieurs sinistres.
Il s'agit de la protection à titre privé
- de votre habitation et de son contenu, en cas de vol, incendie, explosion, dégat des eaux, tempête, inondation, foudre, catastrophes naturelles, bris de glace immobiliers et mobiliers…
- de votre famille (accident familiaux), pour les dommages causés à autrui (resposabilité civile).
Plusieurs formules vous offrant une couverture progressive et adaptée à votre situation sont proposées par les assureurs. Chaque formule vous offre des options spécifiques, pour une protection à la carte.
Certaines multirisques à option peuvent ne pas comprendre d'office certaines garanties telles que le vol, le bris de glaces. Pour vérifier, il faut se reporter au dispositions particulières ou personnelles du contrat.
Un propriétaire n'est pas obligé de souscrire une assurance pour son habitation.
Il est néanmoins conseillé a celui ci de souscrire, au moins, une assurance incluant une garantie
responsabilité civile, pour les dommages causés à
des tiers.
En revanche, l'assurance multirisque habitation est obligatoire, si
vous êtes locataire ou occupant à titre gratuit d'un
appartement ou d'une maison individuelle.
Une exception cependant, si vous êtes locataire d'un appartement
meublé ou si vous occupez un logement de fonction, vous
n'êtes pas soumis à cette obligation.
Comment est calculée la prime habitation?
Les principaux facteurs qui influencent le montant de votre prime d'assurance multirisque habitation sont:
- propriétaire ou locataire: l'étendue des garanties est plus vaste si vous êtes propriétaire. La prime payée est donc généralement moins élevée pour un locataire que pour un propriétaire.
- résidence principale ou secondaire: pour une résidence secondaire, les périodes d'inhabitation sont plus longues et le risque 'vol' est plus important. La prime payée est donc généralement moins élevée pour résidence principale que pour une résidence secondaire.
- le lieu où se trouve votre logement: les risques de sinistre ne sont pas identiques selon le lieu. La prime payée est généralement moins élevée pour un logement situé dans une zone non urbaine que pour un logement parisien.
- le nombre de pièces principales: la prime payée augmente avec le nombre de pièces principales.
- le capital mobilier à assurer: le montant de la prime payée augmente avec celui du capital mobilier à assurer.
- la franchise: la franchise est le montant qui reste à la charge de l'assuré en cas de sinistre. Plus le montant de la franchise est important, plus celui de la prime est faible
Choisir son assurance habitation
Pour bien choisir votre assurance multirisques habitation, vous devez connaître la règle appliquée par l'assureur pour estimer vos biens mobiliers le jour du sinistre.
Le montant du remboursement sera directement lié à cette règle:
- L'assureur peut appliquer une vétusté dont le montant est fonction de l'âge de l'objet au jour du sinistre et combler la perte de valeur engendrée par l'application de cette vétusté par une indemnité compensatrice exprimée en pourcentage. Plus ce pourcentage est important, mieux vous serez remboursé.
- L'assureur peut vous rembourser en 'valeur à neuf': aucune vétusté n'est alors appliquée. Attention ! Les assureurs ont chacun leur propre définition de la valeur à neuf. Il est nécessaire de vérifier la définition de la valeur à neuf indiquée dans les conditions générales.
L'assurance loyers impayés
Ces formules d'assurance permettent de protéger les propriétaires bailleurs des aléas de l'investissement locatif : loyers impayés, dégradations immobilières, litiges liés à l'application du bail.
Des contrats ''loyers impayés'' sont proposés par les assureurs.
Certains peuvent être souscrits par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier à qui vous confiez la gestion de votre logement (administrateur de bien, notaire, agent immobilier...) et qui a adhéré à un contrat de groupe.
D'autre produits peuvent être souscrits à titre individuel par les propriétaires qui gérent eux même leurs logements.
Voici le type de garanties que peuvent comporter les contrats :
- l'indemnisation des loyers, charges et taxes impayés
- le paiement des sommes dues par le locataire lorsque celui ci part part sans effectuer son préavis
- la prise en charge de l'indemnité d'occupation fixée par le juge à la charge du locataire lorsque la résiliation du bail est prononcée
- le règlement des loyers dont le paiement est suspendu lorsque le juge accorde des délais de paiement au locataire
- les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers ou liés à la gestion du bail
- la réparation des détériorations causées par le locataire et constatées lors de son départ, ainsi qu le paiement de la perte des loyers pendant la durée des travaux nécessaires à la remise en état du bien
- la vacance locative (perte de revenus de la non location du bien aprés le départ du locataire)
Chacune de ses garanties proposées est assortie de conditions d'indemnisation (franchise, plafond d'indemnisation, justificatifs à fournir sur le locataire...).
Il faut donc prendre connaissance des limites de garanties et des conditions de mise en oeuvre.
Depuis le 1er janvier 2005, la loi relative au développement des services à la personne apporte diverses mesures en faveur de la cohésion sociale et met en place un nouveau crédit d'impôt en faveur des bailleurs qui souscrivent une assurance contre les loyers impayés.
Les personnes qui louent un ou plusieurs logements à titre de résidence principale, non meublé, dans le cadre d'une convention (le locataire devant bénéficier obligatoirement de l'aide personnalisée au logement –APL) peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt sur le revenu égal à 50 % du montant des primes d'assurances payées contre les impayés de loyers au cours de l'année d'imposition.
L'assurance locative
Avis aux locataires : louer n'est jamais sans risque !
Voila pourquoi, dès que vous signez votre bail, et avant même d'avoir emménagé, la loi oblige le locataire à assurer ses responsabilités envers le propriétaire.
Exceptions : les meublés, les logements-foyers, les logements de fonction, les locations saisonnières et les résidences secondaires. S'il s'agit d'une location vente, l'acheteur est légalement tenu de s'assurer.
Vous devez justifier de cette assurance lors de la remise des clefs, puis chaque année, à la demande du propriétaire. Ce dernier a le droit d'introduire dans ses nouveau contrats de location, ou lors du renouvellement des anciens, une clause de résiliationpour défaut d'assurance.
En effet, le feu, l'eau, l'explosion peuvent détruire ou détériorer vos meubles et vos biens, mais aussi engager votre responsabilité à l'égard de votre propriétaire et de vos voisins, et vous endetter trés lourdement.
Vous pouvez également être victime d'un vol.
Pour être dédommagé si vos biens sont détruits ou détériorés, vous avez la possibilité d'assurer par un même contrat contre l'incendie, l'explosion, le dégat des eaux, le vol :
- votre mobilier, c'est à dire tout ce que contient votre logement : meubles, vêtements, appareils electroménagers...
- les embellissements que vous avez effectués : peintures, papiers peints, faux plafond, aménagement d'une cuisine ou d'une salle d'eau...
Au titre de ce contrat, vous êtes automatiquement garanti contre les dommages dus :
- à des catastrophes naturelles (innondation, avalanche, tremblement de terre...), à condition qu'un arrêté interministériel paraisse dans le journal officiel.
- à une tempête
- à des actes de terrorisme et à des attentats.
L'Assurance de la Copropriété
Vous êtes copropriétaire dans un immeuble...
Les garanties doivent couvrir aussi bien les parties communes que les parties privatives.
Il appartient au Syndic de souscrire pour le compte de la copropriété, une assurance collective. Cette assurance est plus ou moins étendue. A vous de la compléter par une assurance personnelle, de garantir vos meubles et vos propres responsabilités.
Demandez au Syndic de vous communiquer une copie du contrat d'assurance de la copropriété.
Pour vous assurer correctement, vous avez, en effet, besoin de savoir
ce que couvre le contrat de la copropriété ; Sinon, vous
riquez d'avoir une assurance incomplète ou qui fait double
emploi.
Le plus souvent, l'assurance couvre la totalité des bâtiments (parties communes et parties privatives), ainsi que votre responsabilité de propriétaire.
Elle garantit alors, en général, les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans son appartement : cloison, placard, papier peint...
Mais elle se limite parfois aux seules parties communes et à la responsabilité encourue pour celles-ci (par exemple un accident d'ascenseur). Dans ce cas, vous devez assurer les parties privatives et votre responsabilité pour ce qui les concerne.
Quels risques le contrat de la copropriété couvre t'il ?
- Les dommages à l'immeuble (incendie, foudre, dégâts des eaux, tempête, grêle, neige, catastrophes naturelles, vol,bris de glaces et garanties annexes).
- La responsabilité civile de la copropriété et la responsabilité personelle des copropriétaires
- La garantie protection juridique
- L'assurance du Syndic et du Syndicat de copropriété
L'assurance propriétaire non occupant
Parce que le contrat d'assurance souscrit par le syndicat de
copropriété ne résout pas tout, cette garantie
couvre tous les dommages qui ne sont pas pris en charge par la
multirisque du locataire ou pendant les périodes de non location.
Vous vendez ou achetez une maison ou un appartement
» Vous vendezDès que vous avez vendu votre logement, prevenez votre assureur par lettre recommandé avec avis de réception. Après la vente, vous ne lui devez plus de cotisation, sauf si vous avez du retard dans vos paiements. Vous aurez alors à règler ce qui reste dû.
L'assurance en cours au moment de la vente est transférée automatiquement à l'acheteur. Communiquez lui les références du contrat.
» Vous achetez
Si le logement est assuré au moment de l'achat (le vendeur a peut être déjà résilié le contrat), l'assurance du vendeur est transféré automatiquement à l'acheteur. Demandez au vendeur de vous transmettre le contrat ou, à défaut ses références. Examinez quelles sont les garanties accordées et pour quel montant.
Après examen du document, vous avez le choix entre :
- conserver l'assurance du vendeur; demandez alors à l'assureur d'établir le contrat à votre nom et, le cas échéant d'y apporter quelques aménagements comme une augmentation de la garantie du mobilier, des objets précieux, ou encore une garantie qui ne figurait pas dans le contrat initial.
- abandonner l'assurance du vendeur. Envoyez rapidement, et au plus tard dès que vous recevez l'avis d'échéance, une lettre recommandée avec avis de réception signalant que vous résiliez le contrat.
Cas particulier : vous acheter un logement en copropriété
Pour vous assurer convenablement, vous avez besoin de connaître l'étendue exacte du contrat de copropriété souscrit par le syndic.
Ainsi, vous pourrez souscrire un contrat qui complétera l'assurance de la copropriété si elle est insuffisante et vous permettra d'assurer vos meubles et vos propres responsabilités.
Vous mettez en location une maison ou un appartement
Dommages : qui est responsable ?
- Propriétaire, vous êtes responsable des dommages qui ont pour origine un vice de construction ou un défaut d'entretien.
- Votre locataire est présumé responsable des dommages d'incendie pendant la durée de la location, même s'il n'occupe pas les locaux et si l'origine de l'incendie reste inconnue. Il ne porte toutefois pas cette responsabilité lorsque l'incendie est dû à la foudre ou a pris naissance chez un voisin.
Dégât des eaux ou explosion : le locataire est responsable, sauf s'il apporte la preuve qu'il n'a commis aucune faute.
Acte de vandalisme : le locataire ne porte pas la responsabilité des dégradations commises par un tiers qu'il n'a pas lui même introduit chez lui.
Vos assurances
- Vous êtes copropriétaire
L'assurance collective de l'immeuble garantit en général la totalité des bâtiments (c'est à dire les parties communes et privatives) et vos responsabilités de copropriétaire. Demandez une photocopie du contrat et vérifiez les garanties avec l'aide de votre assureur personnel.
- Vous êtes propriétaire
Vous assurez votre logement et vos responsabilité tant vis à vis de vos locataires que des voisins et des tiers.
Dans les deux cas, voyez si les assurances comportent la garantie vandalisme à votre profil
- Vous louez meublé
Vous pouvez assurer, dans un même contrat, votre logement, son contenu (votre mobilier), et vos responsabilités.
Vous pouvez souscrire une assurance ''pour le compte de qui il appartiendra'' avec abandon de recours. Ainsi, votre locataire sera couvert pour les dommages tant causés à vous même qu'à des tiers.
Cette solution peut être choisie pour les locations de courte durée (à des étudiants, par exemple) et vous évite, lors de chaque changement de locataire, de vérifier les assurances souscrites.
Les assurances de votre locataire
Votre locataire est légalement obligé d'assurer ses responsabilités à votre égard, sauf si vous louez votre habitation meublée (pas d'obligation légale dans ce dernier cas, mais vive recommandation). Il a aussi intérêt à se couvrir pour dommages causés aux voisins et aux tiers.
Les garanties ''risques locatifs'' (dommages causés au propriétaire) et ''recours des voisins et des tiers'' (dommages causés aux voisins et aux tiers) sont incluses dans le contratmultirisque habitation du locataire.
Vous avez le droit de demander à votre locataire de vous remettre une attestation de cette assurance.
Les assurances du locataire et du propriétaire font elle double emploi ?
Votre assureur, après vous avoir indemnisé, à
le droit de demander au locataire responsable de le rembourser. Il
tient compte de cette possibilité dans le prix de l'assurance.
Celui ci est, en effet, plus élevé quand l'assureur renonce par avance à exercer son droit.
De plus, l'assurance du locataire intervient seulement quand ce dernier porte la responsabilité des dommages.
L'Assurance dommages ouvrage - DO
Vous faites construire ou achetez un logement neuf. Les constructeurs ont certaines responsabilités à votre égard.
Si vous faites construire, vous devez souscrire l'assurance obligatoire dommages ouvrage avant même l'ouverture du chantier. Elle vous permet d'être indemnisé rapidement des dommages qui menaces la solidité de l'immeuble ou le rendent inhabitable.
Si vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles, vérifier que le contrat de construction comporte bien la référence de cette assurance.
L'assurance construction de votre logement, ou assurance dommages ouvrage a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en vous garantissant la prise en charge des travaux, indépendamment de la recherche des responsabilités.
Les contrats que proposent les sociétés d'assurances comportent obligatoirement certaines clauses imposées par les textes imposées par les textes législatifs ou réglementaires, par contre l'étendue des garanties facultatives varie selon les contrats : il est en particulier possible de s'assurer pour les éléments d'équipement dissociables et les dommages immatériels.
Les pouvoirs publics ont limité le montant de la garantie au coût de construction de l'immeuble assuré (taxes et honoraires compris). Cette limite est revalorisée afin de suivre l'évolution générale des coûts de la construction. Lorsque plusieurs sinistres successifs coûtent à l'assureur l'équivalent du coût de la construction, la garantie est épuisée. Aprés chaque sinistre, l'assuré peut demander la reconstitution d'une garantie totale moyennant paiement d'une cotisation complémentaire.
L'obligation d'assurance concerne les constructions neuves, mais aussi les travaux effectués sur des constructions existantes : travaux de modification, de réhabilitation, de réfection, dès lors qu'ils sont susceptibles d'engager la responsabilité décennale des intervenants. La loi a prévu des sanctions pénales pour défaut d'assurance. Ces sanctions ne s'appliquent pas aux particuliers qui construisent une habitation destinée à leur usage personnel ou à celui de leur famille. Cependant, en cas de vente moins de 10 ans après la réception, le notaire doit mentionner dans l'acte l'existence ou l'absence d'assurance.
Pour justifier que le logement est assuré, le vendeur remet au notaire un certificat d'assurance dommages ouvrage délivré par son assureur.
Qui doit souscrire l'assurance dommage ouvrage ?
- Le promoteur immobilier ou le vendeur doivent souscrire cette assurance au bénéfice des propriétaire successifs.
- Vous, si vous traitez directement avec l'architecte ou l'entrepeneur ou si vous construisez vous même votre maison.
- Le constructeur de maisons individuelles doit préciser, dans le contrat obligatoire conclut avec le maître d'ouvrage, la référence de l'assurance (loi du 19/12/1990). Il est aussi tenu de souscrire auprès d'un établissement bancaire ou d'une société d'assurance une garantie de livraison au prix et délais convenus.
- L'organisme ou le professionnel chargé par vous des démarches administratives, juridiques ou financiéres peut souscrire pour votre compte cette assurance. Il agit ainsi comme votre mandataire.
Dans tous les cas, c'est le propriétaire du logement construit qui bénéficie de l'assurance dommage ouvrage. Qu'il fasse construire ou qu'il achète son logement terminé, le coût de cette assurance est à sa charge, directement ou indirectement. Enfin, ce sera à lui de la faire jouer s'il y a lieu.
Garanties de l'assurance dommages ouvrage
Avant la réception
L'assurance prend en charge les réparations des malfaçons survenues pendant les travaux à deux conditions : que le contrat conclu avec l'entrepreneur ait été résilié et que la mise en demeure enjoignant à l'entrepreneur de réparer ait été infructueuse.
Pendant un an après la réception
L'assurance joue pendant la premiére année qui suit la réception si l'entrepreneur concerné, mis en demeure de réparer une malfaçon, n'a pas exécuté ses obligations.
Pendant deux ans après la réception
Reportez vous à votre contrat d'assurance dommages ouvrage pour
savoir si vous bénéficiez de la garantie facultative des
éléments d'équipement dissociables (que l'on peut
enlever, démonter, remplacer sans détériorer la
construction).
Pendant dix ans après la réception
L'assurance garantit obligatoirement le financement de la réparation des dommages de l'immeuble qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination.
