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Acheter un Terrain pour construire sa maison

Deux options : l'achat d'un terrain isolé ou en lotissement. La première solution impose de nombreuses démarches et vérifications administratives. Avec la seconde, tout est prévu. C'est l'aménageur qui se charge des formalités administratives et des divers branchements.

Acheter un terrain en lotissement

On parle de lotissement, des lors qu'il y a division d'une propriété en plusieurs lots (+ de 2) destinés à former des terrains à bâtir.

Cette opération est soumise à autorisation auprès de la commune concernée.

L'accord de la mairie, fait l'objet d'un arrêté de lotir, dans lequel elle donne son avis concernant le projet architectural et paysager du lotissement et impose au monteur du projet certaines prescriptions concernant la réalisation de la viabilité (électricité, eau…).

Le lotissement est encadré par des documents qui doivent impérativement figurer en annexe de votre contrat d'achat de terrain.

Le Règlement est un document de nature réglementaire, facultatif, annexé à l'arrêté de lotissement et ayant pour objet de déterminer les règles d'urbanisme applicables à l'intérieur du lotissement.

Il établit souvent des règles plus contraignantes et plus complètes que celles contenues dans le plan local d'urbanisme.

Le règlement cesse de s'appliquer au terme de 10 années à compter de l'autorisation de construire (caducité automatique).

Le Cahier des charges est un document contractuel qui fixe les servitudes et obligations que les lotis doivent respecter. Il détermine les charges communes et la répartition entre les colotis.

Les règles de vie dans le lotissement sont régies par l'Association syndicale. Celle-ci regroupe de plein droit tous les propriétaires d'un lot à bâtir.

Les équipements collectifs (voie de circulation, trottoir, installations d'éclairage, antenne collective, aires de jeux, espaces verts…) du lotissement sont habituellement gérés par l'association syndicale de propriétaires quand ils ne sont pas intégrés dans le domaine public de la commune.

Un terrain en lotissement est vendu prêt à bâtir, ainsi, tout acquéreur aura :

•  La garantie que le terrain est constructible
•  La garantie d'avoir un terrain viabilisé
•  La garantie de surface par un bornage
•  La certitude que l'ensemble des travaux d'aménagement a été accompli : bon état de la voirie, raccordement aux réseaux d'eau, de téléphone, travaux d'assainissement...

Attention, la commercialisation d'un terrain en lotissement est interdite avant délivrance de l'arrêté de lotir. La vente définitive ne pourra intervenir qu'une fois que les autorités compétentes (mairie ou préfecture) auront eu la garantie financière par le lotisseur du bon achèvement des travaux de finition du lotissement (voiries, trottoirs…).

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Acheter un terrain isolé ou diffus

L'achat d'un terrain isolé offre une plus grande liberté. Mais c'est aussi une démarche plus risquée qui présente moins de garanties. Il appartient donc à l'acquéreur d'être plus vigilant et de vérifier certaines informations avant de passer chez le notaire.

En matière d'achat de terrain isolé, la prudence s'impose. Même si le terrain ressemble à un petit coin de paradis, il peut receler de multiples défauts qui se traduiront ensuite au quotidien par des désagréments pouvant entraîner un surcoût lors de la construction.

Les qualités d'un terrain tiennent essentiellement à sa configuration et à son relief : une forme simple offre plus de possibilités de construction. Un sol plat est plus facilement constructible qu'un sol au relief irrégulier.

Vous devrez :

• Contrôler la nature du sol (un terrain argileux se gonfle par temps de pluie et se rétracte par période de sécheresse avec risque de fissure du bâti) et du sous-sol (présence de nappe phréatique à faible profondeur, terrain pollués situés sur une ancienne zone d'activité industrielle), le terrain doit être en mesure de supporter la construction projetée. Il doit être stable, non inondable et ne comporter ni galeries (ancienne zone d'exploitation minière), ni carrières. En cas par exemple de sous-sol instable (terrain remblayé) ou de présence de roches, prévoyez tout de suite dans votre budget une augmentation des coûts liés à une construction plus difficile. Même remblayé de longue date, avec des matériaux hétérogènes, des tassements inégaux peuvent provoquer des fissurations de la construction. La mairie ou la DDE peuvent fournir ces informations et vous guider dans votre réflexion avant de vous engager sur l'acquisition d'un terrain à risque.

• Vérifier la dimension de la parcelle et vérifier les limites de propriété (bornage)

• S'assurer de la viabilité (devis branchement), existe-t-il d'ores et déjà un pré-équipement de raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité, de téléphone ? Sinon, est-il possible de les effectuer ?

• Vérifier l'accès au terrain, un chemin d'accès existe-t-il ou faut-il le créer?

• Vérifier sa constructibilité, les règles d'urbanisme à respecter dans la commune et les éventuelles contraintes (servitudes d'utilité publique…) qui pourraient en limiter l'utilisation. Ces informations sont rassemblées dans un document administratif appelé certificat d'urbanisme.

• Vérifier les contraintes du voisinage et les servitudes d'intérêt privé.

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Comprendre les différents documents locaux d'urbanisme: PLU, POS, Carte communale

» La carte communale

Véritable document d'urbanisme, la carte communale est destinée, pour les communes de petite taille qui ne sont pas dotées d'un PLU, de permettre d'organiser et de clarifier l'évolution de l ‘urbanisation.

Elle détermine les modalités d'application du règlement national d'urbanisme (RNU) et permet de délimiter les zones constructibles et les zones naturelles dans lesquelles les constructions ne seront pas autorisées.

» Le Règlement National d'Urbanisme (RNU)

Ce sont les règles générales qui s'appliquent en matière d'utilisation du sol, et qui concernent la localisation, la desserte, l'implantation des constructions, leur aspect extérieur et leur architecture, les équipements et réseaux, la prise en compte des risques et nuisances et la protection des lieux avoisinants.

La plupart des règles contenues dans le règlement national d'urbanisme ne s'appliquent qu'en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale.

» Les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) = une stratégie communale

Ils succèdent aux plans d'occupation des sols (POS). Les PLU sont des documents d'urbanisme communaux. A la fois stratégiques et réglementaires, ils présentent le projet de la commune en matière d'aménagement, de traitement de l'espace public, de paysage et d'environnement. Ils fixent les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols.

Ils font l'objet d'une concertation avec la population pendant leur élaboration et sont soumis à enquête publique avant leur approbation par le conseil municipal.

La consultation du PLU se fait en mairie et permet d'obtenir de nombreuses informations concernant les règles de constructibilité d'un terrain :

• type de construction autorisée (habitation individuelle, collectif, bureaux…)
  

• surface minimale exigée pour pouvoir bâtir
  

• des règles concernant l'aspect extérieur des constructions, leur dimension (hauteur, nombre d'étage…), la qualité architecturale
  

• le cœfficient d'occupation des sols (COS)
  

• accès aux voiries et réseaux (assainissement, eaux…)
  

• emprise au sol d'une construction
  

• nombre minimal de stationnements…

» Le Schéma de Cohérence Territoriale = une stratégie intercommunale

Le Schéma de Cohérence Territoriale, dit SCOT, est un nouveau cadre pour planifier le développement des territoires.

Créé par la loi SRU du 13 décembre 2000 (Solidarité Renouvellement Urbain), le SCOT vise à mettre en cohérence des politiques jusqu'ici sectorielles telles que l'habitat, les déplacements, l'environnement, les équipements commerciaux…, et par conséquent à rendre les politiques d'urbanisme plus claires et plus démocratiques.

C'est un document qui fixe pour 10 ans les orientations générales de l'organisation d'un territoire intercommunal, et qui, comme tout document d'urbanisme, doit respecter 3 principes :

• le principe d'équilibre (entre renouvellement urbain, développement urbain et rural, et préservation des espaces)
• le principe de diversité des fonctions urbaines et de mixité sociale
• le principe du respect de l'environnement.

Le SCOT s'efforce donc de tendre vers plus de cohérence, plus de concertation entre les communes d'un même territoire et un développement durable.

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Qu'est-ce qu'un terrain viabilisé ?

On entend par Terrain Viabilisé, un terrain desservi par une voie d'accès et déjà pré-équipé en divers réseaux : Assainissement, Raccordements eau potable, Electricité, Gaz, Téléphone...

La Viabilité d'un terrain est une des conditions permettant l'édification d'une construction.

Attention !!!  un terrain viabilisé ne donne pas droit automatiquement à l'obtention d'un permis de construire. 

Pour être susceptible d'obtenir un permis de construire sur un terrain, il faut que celui-ci soit à la fois viabilisé et constructible, c'est-à-dire situé dans un secteur désigné comme étant constructible par les règles d'urbanisme en vigueur (plan d'occupation des sols, plan local d'urbanisme, règlement national d'urbanisme...). 

Le prix de vente d'un terrain en lotissement inclut tous les frais de viabilisation. Seuls les frais de branchement restent à la charge de l'acquéreur.

Lors de la vente  d'un terrain isolé, si tout reste à faire, c'est à l'acheteur de prendre en charge le coût de la viabilisation.

» Voiries et réseaux divers (VRD)

• Raccordements

On parle d'un terrain raccordé dès lors que les différents réseaux des services publics (eau, gaz, électricité, téléphone et tout à l'égout) ont été amenés en limite de propriété.

Les compteurs sont alors placés dans des coffrets en bordure du terrain, les systèmes d'évacuation et regards des eaux pluviales et usées sont déjà en place et seuls les branchements restent à réaliser.

• Branchements

Les branchements relient par l'intermédiaire de divers équipements et canalisations,  la construction nouvelle aux différents réseaux publics.

Leur coût dépend de la distance séparative entre la maison et les coffrets et regards situés en bordure du terrain.

Un code couleur existe pour chaque réseau :

Bleu    =>  Eau potable

Rouge =>  Électricité

Vert    =>  Téléphone

Jaune  =>  Gaz

» Assainissement

Toute construction située sur un terrain est tenue d'être équipée d'un système d'évacuation des eaux usées.

S'il existe un réseau d'assainissement public (tout à l'égout), le code de la santé publique rend obligatoire le raccordement de toute construction à ce réseau. Toutefois, si cela est difficile ou impossible, il faudra installer un dispositif individuel (autonome) de traitement des eaux usées (fosse septique).

Pour les constructions existantes (même si elles sont déjà pourvues d'un système d'assainissement individuelle), un délai de 2 ans à compter de la mise en service du réseau, est accordé aux différents propriétaires pour faire effectuer à leur frais les travaux de raccordement de leur maison au réseau collectif. A défaut, la commune peut y procéder d'office aux frais du contribuable défaillant.

Le coût du raccordement au réseau collectif est fonction de la distance séparant le terrain et le réseau.

Le coût d'installation d'un système autonome varie de 6 000 à 10 000 € selon les particularités du terrain et de la construction.

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Notion de Surface Constructible : COS, SHON, SHOB

Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS)  fixe la densité maximale de construction susceptible d'être édifiée sur un même terrain.

Multiplié par la superficie du terrain, il donne la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) constructible sur celui-ci.

SURFACE TERRAIN  x  COS  =  SHON CONSTRUCTIBLE

Un COS de 0.25 sur un terrain de 1000 m² donne un SHON constructible de 250 m².

Deux types de surfaces de plancher hors oeuvre sont à considérer dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis de construire ou déclaration de travaux, à savoir :

La Surface Hors Oeuvre Brute (S.H.O.B)

et

La Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N)

La SHOB est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, y compris l'épaisseur des murs.

La SHON est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction, après déduction :

a) des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond < 1.80 m ou s'ils ne sont pas techniquement aménageables.

b) des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée (caves…) et des locaux techniques situés en combles ou en sous sol (chaufferie…)

c) des surfaces de plancher hors oeuvre de bâtiments ou des parties de bâtiments aménagées en vue du stationnement des véhicules.

d) des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production ;

Attention, une déduction forfaitaire de 5 % des superficie de plancher est autorisée afin de pouvoir tenir compte du surplus d'épaisseur des murs engendrée par l'isolation thermique et phonique et donc compenser la perte de surface habitable.

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Qu'est ce que le Certificat d'Urbanisme (CU) ?

C'est un document informatif qui indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Il est délivré gratuitement à toute personne le demandant.

Il existe deux types de Certificat d'Urbanisme :

• le certificat de simple information demandé en l'absence de projet précis pour connaître les règles d'urbanisme applicables. Celui-ci n'indique plus si le terrain est constructible ou non
• le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain.

Avant d'acquérir un terrain, il est conseillé de demander un Certificat d'Urbanisme. Il vous délivre une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain.

Attention ! Le Certificat d'Urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. 

Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative à la demande d'autorisation de construire.

Le Certificat d'Urbanisme doit indiquer :

• Les dispositions d'urbanisme : plan local d'urbanisme, carte communale, règlement général d'urbanisme, loi littoral, loi montagne
• Les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité publique, existence d'un droit de préemption
• Les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement) desservant le terrain.
• Le régime des taxes et participations applicables au terrain
• L'indication que le terrain est situé à l'intérieur d'une zone de préemption.

Lorsqu'il s'agit d'un certificat opérationnel, celui-ci doit mentionner que le terrain peut être utilisé pour l'opération décrite dans la demande.

En cas de réponse négative, il précise les motifs qui s'opposent au projet.

Pour obtenir une réponse positive ou négative sur la constructibilité éventuelle du terrain, vous devez indiquer la destination et la nature des bâtiments projetés, ainsi que la superficie de leurs planchers hors oeuvre.

Pour l'obtenir, vous devez fournir les renseignements utiles (objet de la demande, caractéristiques du terrain, densité de la construction existante.) sur un formulaire unique et y joindre un dossier constitué des documents:

• Une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors ouvre du bâtiment projeté
• Un plan de situation du terrain dans la commune,
• Un plan du terrain.

Adressez ou déposez le dossier en quatre exemplaires à la mairie du lieu de situation du terrain.

Le délai de réponse est de deux mois à compter du dépôt de la demande.

Sa durée de validité est d'un an; si elle est supérieure, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat.

Le Certificat d'Urbanisme peut être prorogé par période d'une année tant que les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives et les taxes et participations applicables au terrain n'ont pas évolué. Vous devez la demander au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité.

Les dispositions mentionnées sur le certificat sont garanties pendant toute sa durée.

Vous pouvez vous prévaloir d'un droit acquis au maintien des règles d'urbanisme mais également du régime des taxes et participations.

Aucune nouvelle participation financière ni nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne pourra survenir pendant la validité du certificat.

Pour toute information, adressez-vous à la mairie, ou à la direction départementale de l'équipement (DDE).

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Qu'est ce qu'un certificat de bornage ?

Les clôtures, haies, talus, chemins, fossés sont des limites matériellement apparentes. Mais elles ne constituent des éléments de preuve valables qu'au terme d'une période de possession continue et incontestée qui est fixée par la loi et est en général égale à 30 ans.

Seul le Bornage définit juridiquement les limites de propriété en les matérialisant sur le terrain par des repères (Bornes).

Un Bornage peut se faire :

A l'Amiable, lorsque les voisins sont d'accord, les propriétaires concernés peuvent fixer eux-mêmes la limite séparative de leur terrain, poser les bornes et faire établir un acte notarié auquel sera annexé un plan confirmatif. Ils peuvent également avoir recours à un géomètre. Ce dernier réunit les intéressés sur les lieux, consulte les actes de propriété, les plans et procède au bornage par l'implantation de "bornes" à chaque angle. Un procès-verbal est ensuite dressé qui doit être signé par les parties, donnant une valeur contractuelle au bornage. Les frais sont partagés entre les parties.

Important : pour pouvoir être opposé aux tiers (les propriétaires successifs par exemple), le procès-verbal doit être publié à la conservation des hypothèques après dépôt chez un notaire qui s'occupe des formalités.

Par Voie Judiciaire

À défaut d'accord entre voisins, l'un d'eux peut saisir le tribunal d'instance pour engager une action en bornage. Le juge désigne alors un géomètre qui procède comme énoncé ci-dessus. Si le procès verbal d'abornement établi n'est pas signé par les parties, il peut être homologué par le tribunal. Dans ce cas, le tribunal peut répartir les frais, ou les faire supporter par celui des propriétaires qui a refusé de borner son terrain.

Le bornage n'est pas obligatoire, mais tout propriétaire peut obliger son voisin à délimiter sa propriété.

Une fois réalisé, un bornage est définitif. Le déplacement ou l'arrachage d'une borne est considéré comme une dégradation sanctionnée pénalement par une peine maximale de 2 ans de prison et une amende de 30 000 €.

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A quoi sert le Document d'Arpentage ?

Document servant à assurer, d'une part, l'identification des nouvelles parcelles issues d'une division, d'autre part, la mise à jour du plan cadastral.

Le document d'arpentage est une reproduction, pour la zone intéressée, du plan cadastral, sur lequel les limites nouvelles sont reportées (telles qu'elles résultent de l'accord intervenu entre les parties) et les cotes de mesurage nécessaires à la mise en place de ces limites par rapport aux éléments voisins inchangés. L'établissement des documents d'arpentage est à la charge des demandeurs, et confié obligatoirement à des Géomètres experts agréés par l'administration.

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Qu'est ce que le Cadastre ?

Le Cadastre est un inventaire, descriptif et évaluatif, de la propriété foncière, qu'il s'agisse des parcelles de terrain ou des immeubles bâtis. La constitution de cet inventaire nécessite le recensement de toutes les propriétés, la recherche de leurs propriétaires, la reconnaissance de leurs limites, leur description physique sur un plan et, lorsque le cadastre sert de base à l'assiette des impôts fonciers (cas de la France), la constatation de leur mise en valeur (terre, vigne, bois, étang, bâtiment...) et leur évaluation "fiscale".

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Quelle fiscalité lors de l'achat d'un terrain ? Droit d'enregistrement ou TVA immobilière

• FRAIS DE NOTAIRE OU TVA IMMOBILIERE

Lors de l'achat d'un terrain par des particuliers, le problème que l’on retrouve le plus souvent est celui de la fiscalité de l'opération. 

En effet, si l'acquisition d'un terrain à bâtir s'effectue entre particuliers, l'opération relève du régime des droits d'enregistrement, soit 5.09 % du prix de vente + frais ordinaires;

Alors que si l'acquisition est effectuée par une SCI (Société Civile Immobilière), l'opération est soumise au régime de la TVA immobilière, soit 19,6 %, ce qui n'est pas tout à fait la même chose.

• TAXES

La création de surface hors œuvre nette (SHON) entraîne le paiement de ces taxes, dans tous les cas de :

- Construction de bâtiments de toute nature

- Reconstruction

- Agrandissement

- Transformation (de locaux d'exploitations agricoles, garages, etc…)

Attention : la transformation de bâtiments initialement destinés à un autre usage peut générer la création de SHON, surface hors œuvre nette, et entraîner le paiement des taxes ci-dessus. C'est le cas pour la transformation de garages en habitation, en bureau, en lieu de stockage, etc... mais aussi pour d'anciens bâtiments annexes d'une exploitation agricole.

La Taxe Locale d'Équipement (TLE)

Elle constitue l'imposition forfaitaire et générale grévant les opérations de construction.

Elle est affectée au financement des dépenses générales d'urbanisation de la commune.

La TLE est dûe par le titulaire du permis de construire. Aussi, en cas d'achat sur plans, le vendeur en est redevable et l'inclut dans son prix de vente.

Elle est applicable de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants. Toutefois, par délibération valable 3 ans et non modifiable dans ce délai, le conseil municipal peut renoncer à sa perception ;

La TLE est perçue au profit de la commune ou de certains groupements de communes compétents pour la réalisation d'équipements d'infrastructure.

Elle est calculée sur la valeur de l'ensemble immobilier (terrain et bâtiment) à construire.

L'assiette de la taxe est déterminée en multipliant la surface hors oeuvre nette par une valeur forfaitaire dont le montant varie selon la catégorie de la construction (habitation, local agricole, maison individuelle ou collective ...).

A ce chiffre est appliqué un taux normalement de 1 %, mais le conseil municipal peut le fixer jusqu'à 5 % par arrêté.

A cette taxe, peut s'ajouter :

- Une Taxe départementale des espaces naturels sensibles, elle est destinée à favoriser une politique de protection des espaces naturels sensibles. Son taux ne peut excéder 2% (calculé sur l'assiette de la taxe locale d'équipement). Il est fixé par le conseil général pour chaque catégorie de constructions.

- Une Taxe pour le financement des CAUE (Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement) qui peut être instituée par délibération du conseil général. Elle est applicable aux opérations d'agrandissement ou de construction. Son montant, calculé sur l'assiette de la taxe locale d'équipement, ne peut excéder 0,3 %.

- La Participation pour Voirie et Réseaux (PVR)

La PVR permet de couvrir le financement de voies nouvelles et autres équipements d'infrastructures liés à la voirie (éclairage public, eau, électricité, assainissement...) indispensable aux constructions nouvelles.

Cette participation est exigible à l'occasion de la délivrance du permis de construire. Une convention est passée entre le propriétaire et la commune. Elle détermine le délai de réalisation des travaux et les modalités de paiement. Elle est remboursée si les travaux projetés ne sont pas réalisés.

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